房屋租賃合同違約方合同解除權(quán)的經(jīng)濟考量
——以承租人租賃期限屆滿前毀約為例

楊 亮

貴州理工學院，貴州 貴陽 550003

在處理租賃合同糾紛的過程中，是否賦予違約方合同解除權(quán)？無論在實踐中，還是理論界，都是一個不容回避的問題。筆者認為，該問題不能通過一個簡單的正、誤判斷予以解決，應結(jié)合市場實際，從全局性上對該問題進行分析，從而得出一個更為均衡的結(jié)論。以下就以承租人租賃期限屆滿前要求解除合同為例，闡述上述問題。

一、立法現(xiàn)狀及理論概述

《民法典》施行以前，原《合同法》并沒有賦予違約方解除權(quán)。傳統(tǒng)的民法理論認為在合同因違約而解除的情形中，解除權(quán)只能為守約方享有，違約方并不具有單方解除合同的權(quán)利。［1］但是在個別案例中，如《最高人民法院公告》案例“新宇公司訴馮某梅商鋪買賣合同糾紛案”，法院認為當違約方繼續(xù)履行合同費用過高，合同已不具備履行條件時，可以允許違約方解除合同，從而支持了違約方解除合同的訴求，從某種層面上突破了這一理論的限制。［2］最高法院在2019年11月8日發(fā)布的《全國法院民商事審判工作會議紀要》（以下簡稱《會議紀要》）規(guī)定：“違約方不享有單方解除合同的權(quán)利。但是，在一些長期性合同如房屋租賃合同履行過程中，雙方形成合同僵局，一概不允許違約方通過起訴的方式解除合同，有時對雙方都不利。在此前提下符合下列條件，違約方起訴請求解除合同的，人民法院依法予以支持：1.違約方不存在惡意違約的情形；2.違約方繼續(xù)履行合同，對其顯失公平；3.守約方拒絕解除合同，違反誠實信用原則。人民法院判決解除合同的，違約方本應當承擔的違約責任不能因解除合同而減少或免除。”圍繞這一問題，理論界形成兩種對立的觀點：“有限肯定說”即有條件地賦予違約方合同解除權(quán)；［3］“否定說”則明確反對違約方的合同解除權(quán)。［4］

《民法典》編撰的過程中，理論界和實務界就“是否賦予違約方解除合同的權(quán)利”這一問題產(chǎn)生了巨大爭議。2018年9月的《民法典合同編草案一審稿》和2019年1月的《民法典合同編草案二審稿》第三百五十三條第三款曾就違約方解除合同作出如下規(guī)定：“合同不能履行致使不能實現(xiàn)合同目的，有解除權(quán)的當事人不行使解除權(quán)，構(gòu)成濫用權(quán)利對對方顯失公平的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)對方的請求解除合同，但是不影響違約責任的承擔?！比欢?，在2019年12月的《民法典（草案）征求意見稿》該款則被刪除。2020年5月22日最終提交審議的《中華人民共和國民法典草案》在第五百八十條基礎之上新增第二款，規(guī)定了實際履行被排除情形下，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求終止合同權(quán)利義務關(guān)系，但是不影響違約責任的承擔。［5］2020年5月28日十三屆全國人大三次會議最終表決通過的《中華人民共和國民法典》保留了這一條款。雖然《民法典》第五百八十條的表述是“終止合同”而非“解除合同”，但是考慮到我國從原《合同法》以來的立法并未嚴格區(qū)分“合同終止”和“合同解除”。筆者認為，該條款從實質(zhì)上賦予了違約方在特定情形下的解除權(quán)。即使非要區(qū)分“合同解除”與“合同終止”，前者則構(gòu)成了后者的原因，根據(jù)《民法典》第五百五十七條第二款規(guī)定，“合同解除的，該合同的權(quán)利義務關(guān)系終止?！倍睹穹ǖ洹返谖灏侔耸畻l第二款規(guī)定的合同終止是基于一方當事人的請求，就法律后果而言其合同終止與合同解除幾乎沒有差別。然而從行使的程序上看二者的差別在于，《民法典》第五百八十條第二款規(guī)定的合同終止權(quán)的行使需要通過向人民法院或者仲裁機構(gòu)提出請求，合同權(quán)利義務終止的時間則為判決或裁定生效。而合同解除權(quán)的行使不以向人民法院或者仲裁機構(gòu)提出請求為要件，合同權(quán)利義務終止的時間則為通知到達對方時或通知載明的期限屆滿時。基于“合同終止”與“合同解除”在實質(zhì)和程序要件上的差別，筆者認為，《民法典》第五百八十條第二款采用“合同終止”的表述，其主要作用在于與第五百六十三條規(guī)定的法定解除進行明確的區(qū)分?！睹穹ǖ洹返谖灏倭龡l可看作是合同法定解除權(quán)的一般規(guī)則，第五百八十條則屬于其特殊規(guī)則。

就租賃合同而言，守約方是具有法定的解除權(quán)的。根據(jù)《民法典》第七百二十二條：“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！钡?，在這種情況下，守約方怠于行使解除權(quán)極有可能導致租賃物在一定時期內(nèi)得不到有效利用，擴大因違約造成的損失?！睹穹ǖ洹返谖灏倬攀粭l；“當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失請求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方負擔?！彪m然《民法典》沒有明確賦予拒不支付或拖欠租金的承租人解除合同的權(quán)利，但是考慮到《會議紀要》對審判工作的指導性，司法實踐中針對該問題采用的是“有限肯定說”。筆者認為，無論采用哪一種學說，都應以全局為視角，就此具體問題做經(jīng)濟方面的分析。

二、租賃合同解除權(quán)的經(jīng)濟分析

為分析上訴問題筆者做如下立法假設。

（一）在出租人無其他違約事由的情況下，不賦予承租人合同解除權(quán)，租賃合同必須嚴格執(zhí)行至期限屆滿為止

根據(jù)合同法理論及《民法典》有關(guān)違約責任的規(guī)定，且不考慮權(quán)利濫用等因素。承租人有義務將房屋租下去。即便是找到下一個承租人，如果下一承租人租金低于原租賃合同的，承租人還應支付其中差額。這種立法形式采用的是前述“否定說”，其目的在于對守約方權(quán)利維護的同時，對違約方進行“懲罰”或威懾。在該制度安排下，出租人會更加傾向于怠于去尋找下一個承租人，而承租人卻有著幫助出租人找到“下家”的強烈意愿。但是，在無特殊約定的情況下，租與不租的主動權(quán)在出租人，這種制度將不利于房屋租賃市場的價格發(fā)現(xiàn)。這一立法形式，讓一些原本租不出去或逐漸鮮人問津的房屋，以另一種形式被長期“租”了出去。雖增加了房屋的供給但同時也增大了房屋空置的概率，造成社會資源的浪費。與此同時，這種制度設計也增加了承租人的經(jīng)濟風險，從而引發(fā)租賃需求的減少。兩項因素相結(jié)合造成租賃價格的下降，最終對出租人造成不利的影響。

當然，市場存在一個長期博弈的過程，在這種制度設計之下。經(jīng)歷了長期的博弈和經(jīng)驗的積累，出租人、承租人會變得更加的成熟，承租人會綜合考慮自己所面臨的風險，適當壓縮租賃期限。最終，市場也將達到一個均衡點。經(jīng)濟因素會成為租金調(diào)節(jié)的主導因素，制度因素的作用仍然存在，但是會被“無形之手”所消弭。然而，這種制度所帶來的代價，就是無端增加了很多空置的房屋，并且使得低風險偏好的潛在承租人不再進入租賃市場。另外，這種制度下，必然導致訴請承租人繼續(xù)履行合同成為出租人的最佳選擇，勝訴后導致法院需長期持續(xù)執(zhí)行的案件增多，從而增加了法院的執(zhí)行成本。

（二）賦予承租人任意解除權(quán)，且承租人不用支付違約金

這種制度安排，短期看是對出租人不利的。租期只用于限制出租人，對出租人而言增加租金收入的不確定性，增大了風險。必然導致很多市場主體不再進入或甚至退出房屋租賃市場。導致供給的減少，從而提高租賃市場的租金。當然，在實踐中由于商業(yè)用房的裝修者大多是承租人，并且市場中“轉(zhuǎn)讓費”的存在，承租人有意愿延長租期。所以在商業(yè)用房租賃市場中，這種制度安排下租房供給下降的幅度會在一定程度上減少。

只要合同的意定性存在，即使在這種制度下市場也將達到均衡。長期來看，隨著出租、承租雙方的反復博弈，出租人會減少租賃期限，因此與承租人希望延長租期的天然訴求相悖，導致承租人長期經(jīng)營的可能性降低，短期租賃的供給會增加而長期租賃的供給會減少。不考慮房屋新增等其他因素，市場租期總時長是減少的，供給的減少仍然會導致租金的上升。并且越來越多的出租人會通過約定、收繳履約保證金、定金等其他形式，限制承租人的“任意解除權(quán)”，以保障自己的權(quán)利。最終經(jīng)過長期博弈，市場會達到新的均衡，決定租金的仍是經(jīng)濟因素。但是，由于承租人解除合同后，出租人尋找下一個承租人需要時間，需要借助有償?shù)闹薪榉铡＜词故窃陂L期博弈后，不成熟的出租人仍然會存在。于是，就會導致租賃市場中出現(xiàn)較多的無法彌補出租人損失的租賃空置期，制度性地導致房屋短期空置的概率增加。這種空置既是出租人的損失，也是整個社會的損失。并且也阻礙短期空置房屋市場價格的形成，阻礙市場機制的發(fā)揮。由于中介費用的存在，這種制度也會增加整個市場的交易成本。這種制度安排下，限制了出租人的權(quán)利以及合同的穩(wěn)定性，加之法律對承租人提前退出的“倡導、支持”，不可避免增加了出租人談判難度，也將“嚇阻、勸退”潛在的出租人，這一制度所帶來的不利影響將一直存在。

（三）賦予承租人任意解除權(quán)，但承租人需要支付一定違約金

這種制度設計采用的是前述“有限肯定說”，符合現(xiàn)階段的司法實踐。較之第二種制度設計，更能從法律層面保障出租人的利益。通過確立一種普遍性的違約金計算方法。在租賃合同框架下，保障了成熟的、不成熟的廣大出租人的利益。雖然這種立法形式仍然無法避免租賃房屋的制度性的縮短租期，但是這種制度由于對承租人的違約行為進行了處罰，更有利于合同關(guān)系的穩(wěn)定。違約金對出租人的補償，也彌補了由于出租人尋找下一個承租人所支付的成本。由于實踐中承租人的提前解除合同的違約金是以租金計，而租金是在市場交易中得出的。所以這也使得因合理的租賃間隙，一時空置的房屋的使用價值以違約金的形式得以體現(xiàn)，市場機制能夠為之發(fā)揮，有利于租賃市場的運行。由此所引發(fā)的關(guān)鍵問題則在于違約金應如何確定？抑或等于幾個月的租金？實踐中并沒有明確規(guī)定，有的法院認定的是違約金相當于一個半月至三個月的租金，是否正確姑且不論。

筆者認為，違約金應該用于彌補一個理性的出租人，找到下一個承租人不可避免的空置時間。這個時間并不是找到下一個承租人所耗費的實際時間，而是出租信息在合理定價的情況下，能夠充分展現(xiàn)在租賃交易市場的必要時間。也就一般而言房屋以公允的市場價，什么時候能租出去？這一時間需要法院結(jié)合市場充分考量，因地制宜制定合理的標準。當然，這是相當具有難度的，但聊勝于無。筆者認為從有利于市場機制發(fā)揮的角度來看，這一方案優(yōu)于前兩者。

當然，這一制度還可以進一步完善，即法律規(guī)定承租人提前解約應提前一段時間通知（類似于《勞動合同法》中勞動者提前通知用人單位得以辭職），這樣既避免了房屋的空置，又以更加直接的形式彌補了出租人的損失。關(guān)鍵的問題仍是應規(guī)定提前多久通知？這一期限可參考上一段對于違約金按多長時間計算的論述。

三、結(jié)論

租賃合同就出租人而言，往往僅以收取租金為目的，該債權(quán)與金錢債權(quán)具有同質(zhì)性。在承租人無正當理由，意圖在租期屆滿前解除合同的情況下，出租人只要找到下一個承租人就可以減少承租人、出租人雙方整體上的損失。在這種情況下，制度設計應為市場機制的發(fā)揮創(chuàng)造條件，鼓勵甚至督促出租人盡快找到“下家”，并且也讓承租人承擔適當?shù)倪`約金，以彌補出租人因?qū)ふ蚁乱粋€承租人而導致的交易成本。

進一步而言，相較于出租人僅僅只為收取租金，承租人在租賃合同約定的范圍內(nèi)可以從事各種不同的經(jīng)營，因此更加異質(zhì)化，對于豐富和繁榮消費市場起到的作用更加直接。并且承租人也為租賃市場的形成找到了“目的”。因此，就市場而言，制度設計上應適當傾向于保護以承租人為代表的異質(zhì)化一方的利益。