房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理會計的應(yīng)用探討

黃艷梅

摘 要：目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著國家宏觀調(diào)控的局勢，加之房地產(chǎn)企業(yè)本身就具有投資規(guī)模大、周期長、庫存積壓大的特征，致使開發(fā)企業(yè)市場競爭力逐漸減弱，效益日漸降低，甚至面臨破產(chǎn)。在該種情況下，開發(fā)企業(yè)必須充分挖掘內(nèi)部潛力，提高內(nèi)部管理水平，運用先進(jìn)的管理會計方法提高財務(wù)管理水平，推動企業(yè)實現(xiàn)降本增效的目的。企業(yè)傳統(tǒng)的財務(wù)會計僅限于開展基礎(chǔ)核算工作，而管理會計不僅具備基礎(chǔ)核算，還利用對數(shù)據(jù)的分析預(yù)測精準(zhǔn)預(yù)防企業(yè)經(jīng)營管理過程中的各類風(fēng)險，為企業(yè)戰(zhàn)略決策提供有效的數(shù)據(jù)支撐。本文主要概述管理會計的內(nèi)涵，概述管理會計對開發(fā)企業(yè)的重要性，通過分析企業(yè)運用管理會計的現(xiàn)狀，找出現(xiàn)存問題，解決當(dāng)下管理會計運用困境，致力于推動開發(fā)企業(yè)長久穩(wěn)健發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);管理會計;應(yīng)用

房地產(chǎn)企業(yè)對推動我國國民經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展有著不可估量的作用，對我國宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，維持國民生活水平穩(wěn)定提升有著一定的促進(jìn)作用。近年來房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的市場環(huán)境形勢十分嚴(yán)峻，開發(fā)企業(yè)要想在市場中立足越來越難，這要求企業(yè)不斷提高自身核心競爭力。而運用管理會計有利于對內(nèi)部決策制定、執(zhí)行、組織構(gòu)架以及內(nèi)部控制等提供有力保障，為提高企業(yè)內(nèi)部管理水平奠定良好的基礎(chǔ)。尤其是在當(dāng)下信息化時代要充分發(fā)揮大數(shù)據(jù)篩查技術(shù)的優(yōu)勢，及時捕獲關(guān)鍵信息，利用信息差為企業(yè)創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。

一、管理會計的相關(guān)概述

管理會計簡而言之就是服務(wù)于企業(yè)內(nèi)部管理工作，開發(fā)企業(yè)利用管理會計降低成本增加經(jīng)濟(jì)效益。但是管理會計的建設(shè)必須結(jié)合企業(yè)內(nèi)部實際發(fā)展情況制定合理的規(guī)劃，達(dá)到預(yù)測企業(yè)未來發(fā)展方向的目的?？偟膩碚f，就是管理會計的規(guī)劃大概可以分為對企業(yè)發(fā)展前景的預(yù)測、對企業(yè)經(jīng)營管理決策的數(shù)據(jù)支持、對經(jīng)營目標(biāo)的有效規(guī)劃、有效控制績效考核以及評價指標(biāo)等內(nèi)容。具體來說，就是依據(jù)目前企業(yè)實際發(fā)展情況預(yù)測各個項目的銷售、成本支出、所能獲得的利潤以及現(xiàn)金流，綜合分析所有財務(wù)數(shù)據(jù)，為企業(yè)經(jīng)營管理決策提供數(shù)據(jù)支撐。同時，管理會計需分解戰(zhàn)略目標(biāo)，依據(jù)目標(biāo)對所有信息展開收集與整理工作，為企業(yè)編制科學(xué)合理的經(jīng)營方案，確保戰(zhàn)略目標(biāo)能夠分層級實現(xiàn)。根據(jù)制定的方案合理化配置各項資源，提高資源的使用效率。

二、在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運用管理會計的重要性

其一，有助于為科學(xué)預(yù)測開發(fā)企業(yè)各項工作。管理會計相較于傳統(tǒng)會計，前者具有預(yù)測職能。財務(wù)人員可依據(jù)內(nèi)部經(jīng)營活動產(chǎn)生的數(shù)據(jù)、資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表以及利潤等指標(biāo)，科學(xué)合理地預(yù)測企業(yè)的未來發(fā)展方向，增強各個項目的盈利能力以及償債能力，從而評價企業(yè)財務(wù)管理能力。同時，財務(wù)人員綜合分析市場環(huán)境、內(nèi)部經(jīng)營環(huán)境，科學(xué)預(yù)測企業(yè)投資計劃以及生產(chǎn)計劃，保障開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理穩(wěn)定。房地產(chǎn)企業(yè)相較于其他企業(yè)具有投資大、周期長、高風(fēng)險的特征，甚至很多企業(yè)的負(fù)債率較高，為企業(yè)帶來較大的財務(wù)風(fēng)險與經(jīng)營風(fēng)險。在此背景下，充分發(fā)揮管理會計的預(yù)測職能有利于為企業(yè)合理地規(guī)劃未來發(fā)展計劃，合理制定未來的戰(zhàn)略目標(biāo)，為推動企業(yè)持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

其二，有助于為企業(yè)日常經(jīng)營管理決策提供數(shù)據(jù)支撐。管理會計具有統(tǒng)籌與決策職能，但是該職能是建立在預(yù)測職能基礎(chǔ)上實現(xiàn)的。財務(wù)人員需通過對外部環(huán)境市場需求，內(nèi)部資金需求以及盈利指標(biāo)的預(yù)測，為企業(yè)管理層提供有效的數(shù)據(jù)支撐。管理會計不同于財務(wù)會計，其具有雙重屬性，不僅包含基礎(chǔ)類財務(wù)工作，還能利用財務(wù)信息參與管理決策，合理規(guī)劃內(nèi)部經(jīng)營活動以及管理活動，促進(jìn)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)效益增加。房地產(chǎn)項目具有復(fù)雜性、廣泛性特征，涉及的項目、經(jīng)濟(jì)活動復(fù)雜多樣，與單位有經(jīng)濟(jì)來往的對象涉及群體范圍較廣。諸如，施工企業(yè)，招標(biāo)企業(yè)，政府部門等。項目工程的施工周期較長，一般都會在2年以上。正是因為周期較長，在建設(shè)過程中出現(xiàn)各類不穩(wěn)定因素較多，一旦出現(xiàn)的風(fēng)險較大，會影響企業(yè)的穩(wěn)定性。運用管理會計旨在于規(guī)范內(nèi)部各項經(jīng)濟(jì)活動和管理活動，確保項目開展合法合規(guī)，促進(jìn)企業(yè)財務(wù)信息質(zhì)量提高，為戰(zhàn)略決策提供有效的數(shù)據(jù)支持，推動企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)有效落實。

其三，有助于管控企業(yè)成本支出。房地產(chǎn)開發(fā)項目具有投資大的特征，在開發(fā)過程中所涉及的成本費用支出較大，企業(yè)的資金壓力無限增大。因此，加強管理會計，目的在于實施成本管控，有效緩解企業(yè)支出壓力，實現(xiàn)降本增效。成本管控貫穿于企業(yè)所有經(jīng)濟(jì)活動，涉及項目開展的全過程，包括前期征地、勘測、設(shè)計等環(huán)節(jié)，以及后期的施工、銷售等環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)都會涉及成本費用支出，因此，加強成本管控對增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有著十分重要的作用。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)周期較長，回款較慢，企業(yè)所承擔(dān)的資金負(fù)擔(dān)重，很多企業(yè)都是利用舉債方式降低資金壓力。但是利用管理會計，實施對各個環(huán)節(jié)的成本管控亦能達(dá)到緩解資金壓力的目的。有助于企業(yè)合理控制負(fù)債金額，有效降低財務(wù)風(fēng)險。

其四，有助于優(yōu)化企業(yè)績效考核與評價。管理會計還具有績效考核與評價的職能。該職能是借助專業(yè)理論知識以及實踐方式對內(nèi)部各職能部門、員工工作情況、經(jīng)營規(guī)劃完成情況展開考核與評價，將考評結(jié)果分類總結(jié)，為企業(yè)實施獎懲措施提供依據(jù)。管理會計能夠為企業(yè)完善績效考核評價體系，該體系以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為指引，對企業(yè)所有活動展開全方面、全過程的績效考核評價，保障績效考核公平公正。例如，很多房地產(chǎn)企業(yè)銷售部門很容易與其他部門因為利益問題產(chǎn)生矛盾，由于銷售部門負(fù)責(zé)企業(yè)產(chǎn)品銷售，該部門與其他部門薪酬機制存在差異，很容易導(dǎo)致其他部門與銷售部門產(chǎn)生利益矛盾。因此，實施管理會計能幫助企業(yè)優(yōu)化績效考核評價體系，依據(jù)不同部門的實際情況制定不同的考核指標(biāo)，充分采用定性與定量評價方法，保障企業(yè)績效考核客觀透明。

三、探究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)用管理會計的現(xiàn)狀

（一）員工管理會計意識較為薄弱

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中都將重心放在擴(kuò)大規(guī)模以及如何提高自身經(jīng)濟(jì)效益上，對內(nèi)部管理工作向來缺乏重視。但隨著社會科技不斷地進(jìn)步，在傳統(tǒng)粗放式管理下的企業(yè)已然無法適應(yīng)于當(dāng)下競爭激烈的市場環(huán)境，導(dǎo)致企業(yè)所面臨的生存形勢較為嚴(yán)峻。雖然部分企業(yè)認(rèn)識到管理會計的重要性，但是在實際運用時照搬照抄現(xiàn)象較為嚴(yán)重，未能充分考量管理會計體系是否符合內(nèi)部實際發(fā)展需求，導(dǎo)致所采用的管理會計無法發(fā)揮真實有效的作用。此外，很多企業(yè)無論是管理層還是基層員工對管理會計的認(rèn)識較為片面，忽略財務(wù)管理的預(yù)算、決策職能，依然還處于基礎(chǔ)核算工作中，無法與現(xiàn)代企業(yè)對財務(wù)管理的要求相匹配。雖然部分企業(yè)設(shè)有管理會計體系，但是在實際運行過程中無法有效落實，甚至有些決策未經(jīng)過集體論證和決策就已經(jīng)被領(lǐng)導(dǎo)決定實施，這在一定程度上為企業(yè)增加了經(jīng)營難度。

（二）缺乏完善的管理會計體系

管理會計涉及企業(yè)各個職能部門經(jīng)濟(jì)活動。但是很多企業(yè)各部門對管理會計工作出現(xiàn)不配合的情況，導(dǎo)致財務(wù)部門無法真實有效地收集整理相關(guān)數(shù)據(jù)。由于開發(fā)企業(yè)尚未構(gòu)建完善的管理會計體系，財務(wù)管理工作的開展無規(guī)可依，不僅影響財務(wù)數(shù)據(jù)的真實性，還無法體現(xiàn)管理會計的分析預(yù)測職能。尤其是無法有效控制投資、擔(dān)保、管控等活動，無法約束其工作流程。

（三）管理會計缺乏信息技術(shù)支持

隨著信息化時代所帶來的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項管理工作的有效發(fā)揮，儼然已經(jīng)離不開現(xiàn)代化的辦公軟件與先進(jìn)的信息系統(tǒng)。然而，目前國內(nèi)大多數(shù)企業(yè)管理會計信息化水平相對而言較弱，對項目、經(jīng)濟(jì)活動的管控還停留在事中和事后，缺乏對各個項目以及對市場的預(yù)測職能，嚴(yán)重抑制管理會計的職能，無法為企業(yè)經(jīng)營決策提供支持。

（四）管理會計的實施缺乏有效的監(jiān)督

管理會計的有效實施，還需為其匹配相應(yīng)的監(jiān)督機制。然而，開發(fā)企業(yè)由于尚未構(gòu)建完善的內(nèi)部審計監(jiān)督機制，導(dǎo)致管理會計在實施過程中缺乏監(jiān)督，缺乏約束，很容易出現(xiàn)一系列問題。同時，雖然部分企業(yè)設(shè)有內(nèi)部審計監(jiān)督機構(gòu)，但是該機構(gòu)獨立性不強、權(quán)威性不夠，無法真實有效地發(fā)揮監(jiān)督作用，在開展審計工作時，其審計范圍與審計標(biāo)準(zhǔn)缺乏合理性，嚴(yán)重影響內(nèi)部審計監(jiān)督機構(gòu)對管理會計的有效約束。

四、優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理會計的相關(guān)策略

（一）加大宣傳力度，提高員工管理會計意識

其一，開發(fā)企業(yè)需加大宣傳力度，增強管理層與基層員工管理會計意識。員工的財務(wù)管理意識直接關(guān)乎財務(wù)管理水平。因此，企業(yè)要改變自身管理思維，將傳統(tǒng)只注重追求經(jīng)濟(jì)效益的目光轉(zhuǎn)移到追求企業(yè)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)上。增強企業(yè)法人的法律意識，使其清楚自身對財務(wù)管理所需承擔(dān)的責(zé)任，避免出現(xiàn)違法違紀(jì)行為，提高財務(wù)信息的質(zhì)量。

其二，通過線上、線下的方式加強員工管理會計意識，可在微信群、公眾號等自媒體軟件定期推送管理會計相關(guān)知識?？裳垖I(yè)人士開展專題講座，組織開展線下交流討論會。一方面加強各部門溝通交流，一方面是提高員工管理會計意識。

其三，定期展開培訓(xùn)工作，提高財務(wù)人員管理會計水平。培訓(xùn)內(nèi)容涉及會計專業(yè)素養(yǎng)、基礎(chǔ)核算能力、業(yè)務(wù)經(jīng)驗，以及相關(guān)財務(wù)軟件的使用等多方面，確保財務(wù)人員的專業(yè)水平，為開發(fā)企業(yè)打造一批優(yōu)質(zhì)的管理會計工作團(tuán)隊。

（二）改善管理會計體系，有效發(fā)揮管理會計職能

其一，健全管理會計體系，有利于企業(yè)真正發(fā)揮其管理職能，為企業(yè)戰(zhàn)略決策、管理決策提供數(shù)據(jù)支持。開發(fā)企業(yè)需依據(jù)管理會計體系，規(guī)范財務(wù)部門各項管理制度，為管理會計的良好運行打下基礎(chǔ)。

其二，管理會計的職能是參與到各項經(jīng)營管理中，因此需要各職能部門的配合。開發(fā)企業(yè)需加強各部門的溝通聯(lián)系，實現(xiàn)內(nèi)部信息共享，保障管理會計獲得信息及時有效以及精準(zhǔn)。為開展分析、預(yù)測工作、規(guī)劃流程等奠定良好的基礎(chǔ)。

其三，制定完善的財務(wù)會計管理制度。企業(yè)需依據(jù)自身會計管理水平以及內(nèi)部實際發(fā)展情況，為資金管理、財務(wù)管理、會計核算等工作匹配切實可行的財務(wù)會計管理制度。在此基礎(chǔ)上，要做好對成本、現(xiàn)金流、銷售回款的管理。

（三）提高信息化建設(shè)水平，構(gòu)建專業(yè)的數(shù)據(jù)管理工作平臺

其一，為進(jìn)一步推動管理會計充分發(fā)揮自身職能，房地產(chǎn)企業(yè)需依據(jù)當(dāng)下經(jīng)營發(fā)展情況，有針對性地選擇恰當(dāng)?shù)呢攧?wù)軟件，構(gòu)建滿足自身需求的財務(wù)分析系統(tǒng)。通過對信息的收集、匯總，提取關(guān)鍵數(shù)據(jù)指標(biāo)，使其為企業(yè)發(fā)展需求提供建議。

其二，利用財務(wù)分析系統(tǒng)，全過程監(jiān)控和分析各個經(jīng)濟(jì)活動、經(jīng)營管理的全過程，總結(jié)歸納企業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)的各類問題。依據(jù)問題，制定有效的預(yù)防措施，精準(zhǔn)防控經(jīng)營管理過程中出現(xiàn)的各類風(fēng)險，進(jìn)一步發(fā)揮管理會計的職能。

其三，為企業(yè)構(gòu)建完善的財務(wù)分析數(shù)據(jù)庫。將內(nèi)部經(jīng)營數(shù)據(jù)全部整合，分門別類進(jìn)行統(tǒng)一管理，便于為企業(yè)合理化配置資源，促進(jìn)內(nèi)部管理水平的提高。

其四，開發(fā)企業(yè)可邀請專業(yè)人士，綜合分析企業(yè)內(nèi)部發(fā)展情況，構(gòu)建完善的管理維度，通過縱向和橫向兩個方向分析企業(yè)運營成本，及時發(fā)現(xiàn)問題，制定科學(xué)的發(fā)展規(guī)劃。

（四）健全監(jiān)督管理機制，強化管理會計執(zhí)行力度

管理會計的職能在于為企業(yè)經(jīng)營項目開展預(yù)測、調(diào)控、決策、評價的作用?？偟膩碚f就是剖析企業(yè)的過去，控制當(dāng)下，對未來展開合理規(guī)劃。這一系列活動呈關(guān)聯(lián)性，任何一個環(huán)節(jié)的缺失都會造成最終結(jié)果的失誤。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想保持長久穩(wěn)健性發(fā)展，就需充分發(fā)揮管理會計的職能，利用財務(wù)數(shù)據(jù)分析企業(yè)過去的所有經(jīng)營活動以及管理情況，分析施工項目中存在的不足，在現(xiàn)有情況下對其進(jìn)行改正與調(diào)整，避免再出現(xiàn)重蹈覆轍的失誤。根據(jù)當(dāng)下實際情況科學(xué)預(yù)測企業(yè)未來發(fā)展發(fā)現(xiàn)，精準(zhǔn)定位，為企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃打下基礎(chǔ)，以上都是管理會計對企業(yè)所能發(fā)揮的效用。因此，意味著必須構(gòu)建完善的內(nèi)部審計監(jiān)督機制，才能保障管理會計的有效落實，充分發(fā)揮其效用。該機構(gòu)需由企業(yè)最高領(lǐng)導(dǎo)者直接擔(dān)任，從財務(wù)部門抽調(diào)人員擔(dān)任審計人員，人員的選擇上要嚴(yán)格遵守不相容崗位相分離的原則，避免財務(wù)人員既是實施者又是執(zhí)行者，無法起到相互監(jiān)督、相互平衡的作用。同時，要加強審計人員的專業(yè)素養(yǎng)，使其對內(nèi)部所有施工項目情況了解清晰，在此基礎(chǔ)上對施工項目的事前、事中、事后展開監(jiān)督，一旦發(fā)現(xiàn)問題，要及時探查原因，為其制定妥善的解決方案，促進(jìn)企業(yè)管理水平的提升。此外，審計人員要加強對管理會計工作以及相關(guān)會計人員的監(jiān)督與管理，確保管理會計的執(zhí)行全程處于透明化、規(guī)范化。同時，還需注重對關(guān)鍵崗位的有效監(jiān)督，以及加強對風(fēng)險關(guān)鍵點的有效監(jiān)督，避免施工項目在開展過程中出現(xiàn)各類問題。

五、結(jié)束語

總而言之，加強企業(yè)管理會計建設(shè)是滿足新時代發(fā)展的需求，亦是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的良好發(fā)展有著重要意義。企業(yè)先要加大宣傳力度，加強管理層以及基層員工對管理會計的正確認(rèn)識，促進(jìn)財務(wù)管理人員轉(zhuǎn)型，為企業(yè)組建一批專業(yè)性較強，具備管理能力的綜合型人才。通過健全管理會計體系，規(guī)范財務(wù)管理工作，充分發(fā)揮管理會計職能。加大信息化建設(shè)投入，提高企業(yè)財務(wù)管理信息化水平，為管理會計構(gòu)建完善的數(shù)據(jù)管理工作平臺，實現(xiàn)對企業(yè)所有項目全過程實時監(jiān)控，加大管理會計執(zhí)行力度，為提高內(nèi)部管理水平夯實基礎(chǔ)。

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