劉騏瑞

河南君志合律師事務(wù)所，河南 許昌 461000

一、房地產(chǎn)行業(yè)新困境

20 世紀(jì)50 年代，我國(guó)香港房地產(chǎn)商人創(chuàng)造性地推出了“商品房預(yù)售”的概念，被當(dāng)?shù)胤Q為“賣樓花”［1］。隨后，房屋按揭貸款也應(yīng)運(yùn)而生。房貸的出現(xiàn)，解決了大部分人的購(gòu)房難問(wèn)題。然而，隨著社會(huì)的發(fā)展，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展表現(xiàn)出疲軟態(tài)勢(shì)，大部分城市的房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)大起大落，隨之產(chǎn)生了大量的房貸糾紛。房貸糾紛中，涉及三方法律主體：開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人及銀行，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間形成房屋買賣合同關(guān)系，購(gòu)房人與銀行之間形成借款合同關(guān)系與期房抵押擔(dān)保合同關(guān)系，開(kāi)發(fā)商與銀行之間形成保證合同關(guān)系［2］。筆者在代理此類糾紛案件過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)有一種法律適用較為困難、利益牽涉較為復(fù)雜的糾紛類型。此類糾紛可以概括為：預(yù)告抵押狀態(tài)下產(chǎn)生逾期貸款時(shí)，開(kāi)發(fā)商、銀行與購(gòu)房人三方責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)的劃分。具體表現(xiàn)為：商品房已經(jīng)完成首次登記，仍處于預(yù)告抵押狀態(tài)，尚未辦理正式的抵押登記，此時(shí)購(gòu)房人一方無(wú)力償還貸款而產(chǎn)生逾期，同時(shí)拒絕或無(wú)力辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)及他項(xiàng)權(quán)利登記證書(shū)；開(kāi)發(fā)商一方急于轉(zhuǎn)移商品房所有權(quán)給購(gòu)房人，辦理抵押登記取得他項(xiàng)權(quán)利登記證書(shū)，解除自身的階段性擔(dān)保責(zé)任；銀行一方未取得他項(xiàng)權(quán)利登記證書(shū)，為保障貸款的償還，暫不行使向購(gòu)房人主張償還貸款的權(quán)利，而是要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

面對(duì)該類新型房地產(chǎn)行業(yè)糾紛，各地法院出于對(duì)現(xiàn)行法律法規(guī)的不同理解與適用，作出了結(jié)果各異的判決，致使開(kāi)發(fā)商、銀行與購(gòu)房人三方責(zé)任處于模糊狀態(tài)，目前，亟需厘清開(kāi)發(fā)商、銀行與購(gòu)房人三方責(zé)任，平衡各方權(quán)利義務(wù)。

二、司法實(shí)踐中的部分典型判例

若要厘清開(kāi)發(fā)商、銀行與購(gòu)房人三方責(zé)任，則必須審視當(dāng)下《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）以及相關(guān)司法解釋等有關(guān)擔(dān)保制度的規(guī)定，并對(duì)現(xiàn)有判例進(jìn)行分析、論述。

某基層人民法院作出的民事判決認(rèn)為：業(yè)主作為購(gòu)房人庭審中明確表示，開(kāi)發(fā)商已通知其辦理分戶所有權(quán)登記，但因其沒(méi)錢交稅一直未辦理，另根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六十六條之規(guī)定及本地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)際情況，以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押的，可以由當(dāng)事人持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、抵押合同與主債權(quán)合同等必要材料，共同申請(qǐng)辦理抵押登記，業(yè)主因個(gè)人原因未辦理正式所有權(quán)登記，不論銀行是否知道所有權(quán)首次登記已辦理，其單方都不能完成正式抵押登記，故銀行對(duì)本案未能辦理該房屋的正式抵押登記無(wú)過(guò)錯(cuò)，預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記仍然有效。綜上，該院認(rèn)定銀行主張的抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立，銀行在一審辯論終結(jié)前主張對(duì)案涉房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，該院予以支持。關(guān)于開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任問(wèn)題。涉案合同明確約定借款人已辦妥抵押擔(dān)保的現(xiàn)房抵押登記手續(xù)，并且貸款人已收到其作為第一順序抵押權(quán)人的現(xiàn)房抵押權(quán)利證明正本的，保證人的保證責(zé)任自收到該抵押權(quán)利證明正本之日解除。合同中關(guān)于開(kāi)發(fā)商辦妥抵押擔(dān)保的現(xiàn)房抵押登記手續(xù)，并且貸款人已收到其作為第一順序抵押權(quán)人的現(xiàn)房抵押權(quán)利證明正本之日起，不再承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任的約定目的，正是為保障銀行的抵押權(quán)與開(kāi)發(fā)商的階段性擔(dān)保有效銜接，降低銀行信貸資金敞口風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保與業(yè)主房屋抵押擔(dān)保不是重合關(guān)系，而是前后銜接關(guān)系。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保制度司法解釋》）第五十二條之規(guī)定，銀行的抵押權(quán)已自預(yù)告登記之日設(shè)立。從雙方約定的真實(shí)意思及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為預(yù)售商品房提供階段性保證擔(dān)保約定的合同目的考量，應(yīng)當(dāng)解除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司階段性保證擔(dān)保責(zé)任。銀行主張開(kāi)發(fā)商就案涉?zhèn)鶆?wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的請(qǐng)求不能成立，該院不予支持。

某中級(jí)人民法院作出的民事判決認(rèn)為：開(kāi)發(fā)商上訴稱案涉房產(chǎn)抵押權(quán)已經(jīng)自預(yù)告登記之日起設(shè)立，其不應(yīng)再承擔(dān)連帶保證責(zé)任。根據(jù)開(kāi)發(fā)商與銀行、業(yè)主簽訂的《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》約定“保證人的保證責(zé)任自收到該抵押權(quán)利證明正本之日解除”?，F(xiàn)案涉房產(chǎn)并未辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，開(kāi)發(fā)商未達(dá)到解除保證責(zé)任的條件，且開(kāi)發(fā)商不能提供證據(jù)證明其已經(jīng)要求銀行及時(shí)辦理抵押登記而銀行怠于行使其權(quán)利，對(duì)開(kāi)發(fā)商的主張?jiān)撛翰挥柚С?。根?jù)《擔(dān)保制度司法解釋》第五十二條第一項(xiàng)及《民法典》第二百二十一條之規(guī)定，該案中，案涉房產(chǎn)于2019 年就已經(jīng)辦理首次登記，可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，此時(shí)各方當(dāng)事人未積極進(jìn)行抵押權(quán)登記，至該案審理時(shí)，預(yù)告登記已經(jīng)失效，開(kāi)發(fā)商關(guān)于銀行應(yīng)首先對(duì)涉案房產(chǎn)優(yōu)先受償權(quán)的主張不符合法律規(guī)定，該院不予支持。

某高級(jí)人民法院在對(duì)該案再審審查中認(rèn)為：關(guān)于開(kāi)發(fā)商應(yīng)否承擔(dān)連帶保證責(zé)任的問(wèn)題。根據(jù)《民法典》第二百二十一條第二款之規(guī)定，抵押預(yù)告登記是銀行與業(yè)主之間的法律關(guān)系，開(kāi)發(fā)商的責(zé)任應(yīng)當(dāng)按照《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》中約定的條款確定。抵押預(yù)告登記是否失效，并不必然影響開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任。合同約定，如借款人已辦妥本合同項(xiàng)下抵押擔(dān)保的現(xiàn)房抵押登記手續(xù)并且貸款人已收到其為第一順序抵押權(quán)人的現(xiàn)房抵押權(quán)利證明正本的，保證人的保證責(zé)任自收到該抵押權(quán)利證明正本之日解除。根據(jù)以上約定，開(kāi)發(fā)商解除保證責(zé)任的條件是銀行取得第一順序抵押權(quán)人的現(xiàn)房抵押權(quán)利證明正本，而該案中銀行并未取得該抵押權(quán)證明正本，認(rèn)定開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任并無(wú)不當(dāng)。

三、新型糾紛中，開(kāi)發(fā)商、銀行、購(gòu)房人三者的責(zé)任劃分

（一）開(kāi)發(fā)商擔(dān)保責(zé)任的承擔(dān)

根據(jù)《擔(dān)保制度司法解釋》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在向銀行進(jìn)行書(shū)面告知，要求銀行及時(shí)辦理正式的抵押登記時(shí)，可以證實(shí)銀行知道商品房能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的事實(shí)及時(shí)間，并自此開(kāi)始計(jì)算法定的90 日期限，如果超出期限，預(yù)告抵押登記失效，將導(dǎo)致銀行在訴求享有商品房?jī)?yōu)先受償權(quán)時(shí)不被法律支持。在銀行的優(yōu)先受償權(quán)不被支持的情況下，銀行若主張開(kāi)發(fā)商繼續(xù)承擔(dān)保證責(zé)任，此時(shí)，開(kāi)發(fā)商能否以其已經(jīng)告知銀行及時(shí)辦理商品房首次登記的事實(shí)，主張銀行應(yīng)當(dāng)承擔(dān)優(yōu)先受償權(quán)不被支持的法律后果，來(lái)免除自身的擔(dān)保責(zé)任。

上述某中院的法律理解為：開(kāi)發(fā)商不能提供證據(jù)證明已經(jīng)要求銀行及時(shí)辦理抵押登記，而銀行怠于行使其權(quán)利，各方當(dāng)事人也都未積極進(jìn)行抵押權(quán)登記，以此判令開(kāi)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。某高院的法律理解為：開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任應(yīng)當(dāng)按照三方主體簽訂的《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》中約定的條款確定，抵押預(yù)告登記是否失效，并不必然影響開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任，銀行未取得抵押權(quán)證明正本，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任并無(wú)不當(dāng)。

上述某基層法院的法律理解為：不論銀行是否知道所有權(quán)首次登記已辦理，其單方都不能完成正式抵押登記，銀行對(duì)未能辦理該房屋的正式抵押登記無(wú)過(guò)錯(cuò)，預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記仍然有效。合同中關(guān)于開(kāi)發(fā)商辦妥抵押擔(dān)保的現(xiàn)房抵押登記手續(xù)，并且銀行已收到其作為第一順序抵押權(quán)人的現(xiàn)房抵押權(quán)利證明正本之日起不再承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任的約定目的，正是為保障銀行的抵押權(quán)與開(kāi)發(fā)商的階段性擔(dān)保有效銜接，從而降低銀行信貸資金敞口風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商的階段性擔(dān)保與購(gòu)房人的房屋抵押擔(dān)保不是重合關(guān)系而是前后銜接關(guān)系，銀行的抵押權(quán)已自預(yù)告登記之日設(shè)立，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

筆者認(rèn)為，某中院及高院的法律理解有待商榷，合同雖然約定了開(kāi)發(fā)商的階段擔(dān)保責(zé)任在銀行取得抵押權(quán)證明正本后解除，但是，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)不景氣的情況下，購(gòu)房人無(wú)力還貸或可能直接拒絕辦理權(quán)利證書(shū)，銀行更會(huì)出于降低自身信貸風(fēng)險(xiǎn)的目的，而怠于配合辦理權(quán)利證書(shū)，并持續(xù)主張開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任，因此，以合同約定的抵押權(quán)證明正本的取得時(shí)間來(lái)認(rèn)定開(kāi)發(fā)商是否承擔(dān)保證責(zé)任，將造成銀行與開(kāi)發(fā)商之間權(quán)利義務(wù)的失衡。同時(shí)，某基層法院的法律理解也有待商榷，筆者認(rèn)同其關(guān)于“開(kāi)發(fā)商的階段性擔(dān)保與購(gòu)房人的房屋抵押擔(dān)保不是重合關(guān)系而是前后銜接關(guān)系”的認(rèn)識(shí)，但直接認(rèn)定銀行自預(yù)告登記之日起就享有了抵押權(quán)利不太妥當(dāng)。我國(guó)《民法典》中，優(yōu)先受償是擔(dān)保物權(quán)的特有效力，經(jīng)抵押預(yù)告登記后的債權(quán)并不屬于法律規(guī)定的擔(dān)保物權(quán)，不能賦予其物權(quán)法沒(méi)有規(guī)定的優(yōu)先受償效力，否則將違反物權(quán)法定原則［3］。經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)本質(zhì)上還是債權(quán)，而債權(quán)具有平等性，在沒(méi)有辦理本登記的情況下賦予抵押預(yù)告登記權(quán)利人優(yōu)于其他債權(quán)人的權(quán)利，其正當(dāng)性值得懷疑［4-5］。而該院認(rèn)定，將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任突然被提前至預(yù)告登記之日，那么，開(kāi)發(fā)商自預(yù)告登記之日起至糾紛發(fā)生之日已經(jīng)承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任（銀行已扣劃的保證金）應(yīng)當(dāng)如何解決將成為新的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商必將以此訴求銀行返還已經(jīng)扣劃的保證金。并且，該院的法律理解也不符合“預(yù)告登記”的法律意義。

因此，預(yù)告抵押登記效力以及抵押權(quán)設(shè)立的時(shí)間問(wèn)題，不能以合同約定為鐵律，也不能直接人為地提前至預(yù)告抵押登記之日。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)適用法定的“知道能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起90 日”情形，即，在銀行知道能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起90 日內(nèi)，銀行未主張權(quán)利的，預(yù)告抵押登記失效，開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任免除。

（二）銀行催告權(quán)的積極行使

現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，導(dǎo)致房?jī)r(jià)回落，購(gòu)房人逾期償還貸款的情況大量出現(xiàn)，銀行不能延續(xù)老觀念，盯著開(kāi)發(fā)商的保證金不放，否則銀行將面臨嚴(yán)重的資金回籠及保證金回流風(fēng)險(xiǎn)。銀行不能成為“躺在權(quán)利上睡覺(jué)”的一方，而應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注商品房所有權(quán)首次登記的時(shí)間，并積極履行催告購(gòu)房人辦理他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)的義務(wù)，乃至采取訴訟手段保障自身優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

就上文中某基層法院所作的判決而言，該院以《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的抵押登記應(yīng)當(dāng)共同辦理的內(nèi)容，巧妙作出了銀行無(wú)過(guò)錯(cuò)的認(rèn)定。但筆者認(rèn)為，該院以銀行無(wú)法單方辦理抵押權(quán)登記為由，認(rèn)定銀行絕對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)，失之偏頗。雖然預(yù)告登記的目的在于排除從債權(quán)發(fā)生到物權(quán)實(shí)現(xiàn)的中間階段所可能發(fā)生的一切法律風(fēng)險(xiǎn)，以此保障特定請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)［6］，但《民法典》第二百二十一條對(duì)預(yù)告抵押登記失效的情形進(jìn)行了明確規(guī)定，立法者的本意是為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，督促各方應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理正式抵押權(quán)登記，并且給了90 日的期限。銀行作為抵押權(quán)人，應(yīng)負(fù)有更多的責(zé)任，在銀行知道或應(yīng)當(dāng)知道商品房所有權(quán)首次登記之日起，應(yīng)當(dāng)積極向業(yè)主要求辦理正式的抵押權(quán)登記，即便業(yè)主不予配合，銀行也可以根據(jù)上述法律規(guī)定，向人民法院提起確權(quán)之訴，要求確認(rèn)自身享有優(yōu)先受償?shù)牡盅簷?quán)利，當(dāng)然，銀行的訴訟權(quán)利也應(yīng)當(dāng)在90 日內(nèi)行使。

（三）購(gòu)房人自身義務(wù)的履行

誠(chéng)然，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展遭遇不可控因素影響出現(xiàn)寒潮等原因，導(dǎo)致許多購(gòu)房人經(jīng)濟(jì)能力下降，無(wú)力繼續(xù)償還房貸，房地產(chǎn)行業(yè)的下滑也給許多購(gòu)房人帶來(lái)了心理落差，但民事法律行為應(yīng)當(dāng)遵守誠(chéng)實(shí)守信原則，不能以房?jī)r(jià)跌落等理由，對(duì)抗自身在前的真實(shí)購(gòu)房意思表示。開(kāi)發(fā)商在被銀行扣劃保證金后，享有向購(gòu)房人追償?shù)臋?quán)利，因此，購(gòu)房人才是此類糾紛的最終責(zé)任承擔(dān)者，不應(yīng)無(wú)視合同約定、法律規(guī)定，怠于履行自身義務(wù)，即便購(gòu)房人無(wú)力償還房屋貸款，也應(yīng)積極應(yīng)對(duì)來(lái)自銀行、開(kāi)發(fā)商的訴求。

四、結(jié)語(yǔ)

在筆者代理的此類案件中，曾作為開(kāi)發(fā)商的代理人，依據(jù)商品房買賣合同的約定，訴求購(gòu)房人承擔(dān)償還責(zé)任外，同時(shí)訴求購(gòu)房人協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、訴求銀行及購(gòu)房人協(xié)助辦理正式抵押權(quán)登記，現(xiàn)階段并未作出相關(guān)生效判決。就銀行而言，在收到開(kāi)發(fā)商的訴狀之日，應(yīng)當(dāng)視為知道商品房所有權(quán)已經(jīng)進(jìn)行了首次登記，考慮到人民法院短期內(nèi)無(wú)法作出生效判決，銀行可以在同案中訴求確認(rèn)抵押權(quán)設(shè)立、優(yōu)先受償權(quán)等，以免造成不必要的訴累。

目前，涉房地產(chǎn)糾紛案件在司法實(shí)踐中處理較為緩慢，同類糾紛已經(jīng)呈現(xiàn)出爆發(fā)態(tài)勢(shì)，為了社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活秩序的穩(wěn)定，平衡各方權(quán)利義務(wù)，對(duì)相關(guān)法律適用的研究變得意義重大。本文僅為筆者在辦案過(guò)程中產(chǎn)生的個(gè)人觀點(diǎn)，受限于個(gè)人水平和理論能力，文章中存在許多不甚準(zhǔn)確之處，期待與有興趣的同仁們交流學(xué)習(xí)，更好地探討此類糾紛的解決方式。