摘?要：“三孩”政策的實施，是限制性生育政策逐漸放松的反映，從人口總體發(fā)展的角度看，“三孩”政策對調(diào)整人口結(jié)構(gòu)、適應(yīng)社會老齡化具有積極意義。在此背景下，文章系統(tǒng)探討了在生育政策下人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的影響。首先，建立基于生命周期的分析框架，并解釋生育政策、人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)、住房需求三者之間如何相互影響；其次，采用2016—2020年中國省級面板數(shù)據(jù)，檢驗了人口、年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)對住房需求的影響，得出人口規(guī)模、老年撫養(yǎng)比、總?cè)丝谛詣e比和城市化水平越高，對住房需求越高的結(jié)論；最后，提出大力開發(fā)“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)”、平衡發(fā)展城鎮(zhèn)化水平的建議，從而促進我國住房市場的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：生育政策；人口規(guī)模；人口結(jié)構(gòu)；住房需求；房地產(chǎn)

中圖分類號：F293.35文獻標(biāo)識碼：A文章編號：1005-6432（2024）06-0066-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.06.017

1?引言

為了使人口數(shù)量和質(zhì)量適應(yīng)時代的發(fā)展，我國在1980年推行計劃生育政策。經(jīng)過較長一段時間后，人口增長得到了遏制，而隨著社會的發(fā)展，人們經(jīng)濟明顯改善時，反而對生育的欲望降低了，人口增長的狀況也發(fā)生了變化。從人口增長的趨勢看，從1980年我國的出生率就逐漸開始變緩，最近幾年已達到很低的水平。表面上，遏制人口增長的目的達到了，但人們對生育的欲望降到了最低點，甚至有些省份出現(xiàn)了人口負增長。此外，在2000年之后，我國生育率就已經(jīng)屬于世界范疇內(nèi)較低的水平。一旦這種情況繼續(xù)下去，在未來的幾年內(nèi)，很有可能出現(xiàn)人口負增長。據(jù)專家預(yù)估，我國人口增長趨勢即將結(jié)束，并將于2025年左右達到最值，在此之后出現(xiàn)人口的急劇減少?？傊蜕实某霈F(xiàn)使我國人口大量增長的局面將得到徹底改變。而一旦出現(xiàn)人口負增長，也會對諸多領(lǐng)域產(chǎn)生巨大威脅[1]。

隨著中國城鎮(zhèn)化的迅速發(fā)展，大量城市人口逐漸集中，房屋需求量也持續(xù)增加。同時，房屋價格也因高漲的需求而不斷增加。人們需要更多的房子，一定程度上與人口增多和城市人口比例的增加有著直接關(guān)系。從計生規(guī)定出臺至今，出生率逐年降低，人口紅利逐步消失，老齡化程度逐步加劇。據(jù)現(xiàn)有調(diào)查，13年之后全國65歲以上人數(shù)將達到2億多，占總?cè)丝诘?5%。西方國家歷經(jīng)近百年才進入老齡化社會，而中國只用了18年且速度仍在加快。在此背景下，2011年國家逐步試點實施“單獨二孩”政策，試圖通過提高人口出生率以緩解老齡化進程，但政策成效不明顯。2016年又啟動了全面放開二孩政策，并在2021年5月底開始執(zhí)行“三孩”政策。因此，文章試從生育率變動、生育政策調(diào)整的方面來討論人口對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響，分析其發(fā)展脈絡(luò)和規(guī)律。

2?人口與住房需求的理論概述

2.1?人口轉(zhuǎn)變理論

法國的蘭德里以時間階段為切入點對人口變化進行了分析。為了更好地對人口發(fā)展的規(guī)律進行分析，其以原始、中期和現(xiàn)代作為分期標(biāo)準[2]。在比較原始的狀態(tài)下，雖然人口的出生率相對較高，但由于醫(yī)療衛(wèi)生、生產(chǎn)生活、飲食等條件很差，導(dǎo)致死亡率也很高，人口增長也就相對比較緩慢；隨著生產(chǎn)工具的不斷改善，人們應(yīng)對自然的能力得到了顯著提高，而出生率相對下降了不少；在工業(yè)革命之后，人類在各方面的條件都得到了提升，極大地降低了死亡率，尤其是發(fā)展到現(xiàn)在，出生率也降到了很低的水平。

2.2?生命周期理論

從整個家庭的周期性來看，其大致經(jīng)歷了形成、擴展、穩(wěn)定、收縮、空巢、解體[3]。與之對應(yīng)的就是新婚、孩子出生、孩子就學(xué)、孩子青春、孩子成人離家、父母年老。一旦人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，那么就會導(dǎo)致住房需求發(fā)生變化。該理論有一個固定的模式思維，即認為人在每一個階段的收入和消費都是固定的比例，且可以達到一個合理的均衡水平。

2.3?房地產(chǎn)供求理論

如果對住宅價格進行分析后就會發(fā)現(xiàn)，當(dāng)市場上住宅價格降低或相對較低的時候，人們對于住宅的需求就會增加。而當(dāng)市場上住宅價格提高或超出人們對于住宅價格的接受度時，人們對于住宅的需求就會降低。此外，當(dāng)住宅的價格相對較高時，市場上對于住宅的供應(yīng)量也會相應(yīng)地增加。相反，市場上對于住宅的供應(yīng)量會相對減少。從整個房地產(chǎn)的發(fā)展史來看，房地產(chǎn)的供需失衡是常態(tài)，而供需平衡是短期的。

3?生育政策變化對住房需求的影響機理分析

3.1?生育政策對人口規(guī)模的影響分析

生育政策隨時代的不同而發(fā)生改變，同時也會對時代的發(fā)展產(chǎn)生不同影響。我國以前是高出生率，但隨著計劃生育政策的推行，出生率緩慢下降。所以，根據(jù)經(jīng)濟等因素的發(fā)展對生育政策進行調(diào)整，就會明顯地對出生率產(chǎn)生影響。換言之，只要調(diào)整生育政策，出生率就會相應(yīng)地變化。例如，以前推行一對夫婦只能生一個孩子，其結(jié)果就是出生率一直在下降。而在2011年開始實行“雙獨”生育政策后，出生率開始有所上升；當(dāng)實行“單獨二孩”政策后，出生率先升后降；當(dāng)實施“全面二孩”政策后，對出生率有較大的沖擊；“三孩”政策階段（2021年5月至今），實施時間尚短，對人口出生率的變化暫時不太清晰。

3.2?生育政策對人口結(jié)構(gòu)的影響分析

在不同的生育政策下，人口年齡結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生改變。當(dāng)嚴格執(zhí)行獨生子女政策時，出生率較低從而使少年人數(shù)較少，短短六年下降了5個百分點。而隨著醫(yī)療和衛(wèi)生條件的改善，老年人壽命變長，使撫養(yǎng)比出現(xiàn)了上升。而在實行了“雙獨二孩”、全面放開二胎和三胎政策之后，出生人口并未顯著提高，尤其是老年人比重過大，導(dǎo)致老齡化越來越嚴重。

3.3?人口規(guī)模變化對住房需求的影響

在放開二胎之前，國家整體上的人口出生率已經(jīng)開始下降，出生人口減少，對經(jīng)濟社會的發(fā)展產(chǎn)生了顯著的影響。而推行二胎政策之后，人口出生率在一段時期內(nèi)有所提高，在一定程度上推動住宅供應(yīng)鏈的增加。然而從實際情況來看，隨著人們生育觀念的轉(zhuǎn)變，人口出生率在有所提高之后又開始下降，甚至2021年有18個省份出現(xiàn)人口負增長的現(xiàn)象，這對于住宅行業(yè)的影響是巨大的。

3.4?人口結(jié)構(gòu)變化對住房需求的影響

3.4.1?自然結(jié)構(gòu)

根據(jù)生命周期理論，可知年齡不同，對消費和儲蓄的觀念也大相徑庭。同樣，不同年齡段的人群對于住房的需求也是如此。例如，當(dāng)一個畢業(yè)生剛工作時，多數(shù)從租房開始，然后才開始買房，而這種買房基本都是剛需的。當(dāng)進入中年后，基本滿足了最基礎(chǔ)的住房需求。再進行買房，也是改善性或投資性住房，與年輕時的購房心理完全不同。當(dāng)進入老年階段，買房的需求就更低。這就是人的自然結(jié)構(gòu)對于房地產(chǎn)發(fā)展的影響。

3.4.2?地域結(jié)構(gòu)

地區(qū)的城鎮(zhèn)化水平會對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展水平產(chǎn)生直接的影響。當(dāng)一個地區(qū)城鎮(zhèn)化水平較低時，農(nóng)村人口就相對多，其對商品住宅的需求會相對較小，也就遏制了房地產(chǎn)的發(fā)展。而當(dāng)城鎮(zhèn)化水平較高時，大家對于城市住宅的需求會不斷上升，也就推動了房地產(chǎn)的發(fā)展。由此可見，不同地域的城鎮(zhèn)化水平不一，也會對房地產(chǎn)的發(fā)展造成不同的影響。

4?生育政策下人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)對住房需求影響的實證分析

4.1?研究設(shè)計

4.1.1?數(shù)據(jù)來源

文章采用2016—2020年我國31個省、直轄市、自治區(qū)（不含港、澳、臺）的省級面板數(shù)據(jù)，共155組數(shù)據(jù)樣本。其數(shù)據(jù)來自《中國統(tǒng)計年鑒》。數(shù)據(jù)處理過程中，對部分數(shù)據(jù)進行對數(shù)處理以保證可比性。為避免價格所帶來的影響，文章以2016年為基期對相關(guān)數(shù)據(jù)做平減處理。

4.1.2?變量定義

文章的被解釋變量為住房需求（Demand），以商品房銷售面積為代理變量。為分析人口變化和結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)市場的影響，文章解釋變量設(shè)定為人口規(guī)模和人口結(jié)構(gòu)。人口規(guī)模（Population），選用人口總數(shù)作為人口規(guī)模的量化指標(biāo)，并取對數(shù)處理。人口結(jié)構(gòu)，文章將人口結(jié)構(gòu)細化為年齡結(jié)構(gòu)（Age）、性別結(jié)構(gòu)（Gender）和城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)（UR）。具體選用老年撫養(yǎng)比代表年齡結(jié)構(gòu)，總?cè)丝谛詣e比代表性別結(jié)構(gòu)，人口城鎮(zhèn)化率代表城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)市場的需求受多種因素影響，為確保面板數(shù)據(jù)分析的準確性與可行性，文章選取可支配收入增長率（Income）、住房銷售價格（Price）和住房新開發(fā)面積（Area）3個控制變量，并對后兩者取對數(shù)處理。

4.1.3?模型設(shè)定

文章借鑒張沖（2014）、劉菁（2017）的研究方法，選用2016年至2020年中國省級面板數(shù)據(jù)進行回歸分析。構(gòu)建計量模型（1）和（2）進行實證分析，模型中，下標(biāo)i表示省份，t表示年份，ε為隨機干擾項。

Demandi，t=α1+βPopulationi，t+φ1Incomei，t+φ2Pricei，t+φ3Areai，t+εi，t（1）

Demandi，t=α2+1Agei，t+2Genderi，t+6URi，t+γ1Incomei，t+γ2Pricei，t+γ3Areai，t+εi，t（2）

4.2?變量統(tǒng)計分析

4.2.1?描述性統(tǒng)計分析

由表1中描述性統(tǒng)計分析可知，被解釋變量住房需求的平均值為8.03，標(biāo)準差1.24；解釋變量人口規(guī)模的平均值為8.14，標(biāo)準差0.84；年齡結(jié)構(gòu)的平均值為0.16，標(biāo)準差0.04；性別結(jié)構(gòu)的平均值為1.05，標(biāo)準差0.04；城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)的平均值為0.61，標(biāo)準差0.12。被解釋變量和解釋變量經(jīng)過取對數(shù)處理，導(dǎo)致其標(biāo)準差較小，在全國層面的發(fā)展水平來說較為均勻，相差不大。而控制變量住房新開發(fā)面積的平均值為4.70，標(biāo)準差3.84，說明該指標(biāo)在全國各省之間的差異較大。由于我國人口具有向發(fā)達城市聚集的特征，因此發(fā)達城市房地產(chǎn)發(fā)展水平顯著高于欠發(fā)達城市，故該情況與現(xiàn)實情況相符。

4.2.2?多重共線檢驗

根據(jù)表1中的VIF檢驗結(jié)果可知，回歸模型中各變量VIF值均小于5，說明模型中的解釋變量之間、控制變量之間、解釋變量與控制變量之間，均通過檢驗，變量間存在一定的獨立性，不存在相互干擾，可以繼續(xù)進行后續(xù)的分析。

4.3?回歸結(jié)果分析

表2報告了人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)對住房需求影響的實證結(jié)果。其中，第（1）列顯示的是人口規(guī)模（Population）對住房需求（Demand）的回歸結(jié)果；第（2）列顯示的是人口結(jié)構(gòu)，包括年齡結(jié)構(gòu)（Age）、性別結(jié)構(gòu)（Gender）和城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)（UR）對住房需求（Demand）的回歸結(jié)果。回歸結(jié)果中，可調(diào)整R2分別為0.8201和0.7080，說明人口規(guī)模和人口結(jié)構(gòu)對住房需求的解釋力度分別為82.01%和70.8%，解釋能力較強，模型擬合效果較好。

4.4?人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)對住房需求的影響

根據(jù)總體回歸結(jié)果顯示，人口規(guī)模（Population）對住房需求（Demand）具有正向影響，并且通過了1%顯著性水平檢驗。隨著人口數(shù)量增加，人們對住房的需求也隨之增加，從而人口規(guī)模的擴大對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了正向影響，該結(jié)論與我國實際情況相符?？刂谱兞恐?，可支配收入（Income）、住房價格（Price）和住房開發(fā)面積（Area）對住房需求（Demand）影響的符號也均符合現(xiàn)實情況。在人口結(jié)構(gòu)方面，年齡結(jié)構(gòu)（Age）對住房需求（Demand）有正向影響，且通過了1%顯著性水平檢驗，說明年齡結(jié)構(gòu)的程度越大，即老年人口撫養(yǎng)占比越大，則對住房需求程度越高；性別結(jié)構(gòu)（Gender）對住房需求（Demand）有正向影響，且通過了1%顯著性水平檢驗，說明性別結(jié)構(gòu)程度越高，即總?cè)丝谥行詣e比越大，則對住房需求程度越高；城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)（UR）對住房需求（Demand）有正向影響，且通過了1%顯著性水平檢驗，說明人口城鎮(zhèn)化水平越高，則對住房需求程度越高。在控制變量中，住房價格因素（Price）顯著抑制了住房需求（Demand），說明人們的住房需求對價格變化的反應(yīng)較為敏感。

4.5?穩(wěn)健性檢驗

鑒于人口規(guī)模和人口結(jié)構(gòu)以及其他控制變量對住房需求的影響可能存在時滯效應(yīng)，因此文章將人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)和其他控制變量替換為各自的滯后一期項，繼續(xù)采用模型（1）和（2）進行回歸檢驗。回歸結(jié)果如表3所示，人口規(guī)模和人口結(jié)構(gòu)對住房需求的解釋力度分別為80.98%和67.22%，解釋能力較強，模型擬合效果較好。且滯后一期的人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)的系數(shù)與基準回歸結(jié)果相比較，都未出現(xiàn)明顯的系數(shù)符號變化，可以說明文章的回歸分析結(jié)果是相對穩(wěn)健的。

5?推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)建議

5.1?大力開發(fā)“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)”

隨著社會快速的發(fā)展，人們對生活品質(zhì)的要求也逐步提高，與此同時，老年人口的消費需求也越來越大。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，我國老齡化程度較為嚴重，老年人口數(shù)量的增加已遠超預(yù)期。所以，政府應(yīng)立足于老年人的消費需求，在政策上做出一些改變，推進老年市場的發(fā)展。隨著國家養(yǎng)老體系逐步完善，社會的養(yǎng)老方式主要有機構(gòu)養(yǎng)老、異地養(yǎng)老、旅游養(yǎng)老等。受傳統(tǒng)住房思想與社會意識形態(tài)的影響，中國老年人口的養(yǎng)老方式主要是子女養(yǎng)老。對此，政府可以建造適合兩代人同居的住宅或社區(qū)，并配套相應(yīng)的生活設(shè)施，一方面拉近老年人口與子女的生活距離；另一方面彼此擁有各自的私密空間，不影響住房生活品質(zhì)。另外，也可以按照老年人的社會地位和經(jīng)濟收入，建造能夠滿足其要求的老年公寓，從而使社會保障體系更加完善[4]。

5.2?平衡發(fā)展城鎮(zhèn)化的水平

城鎮(zhèn)化也是影響住房需求的關(guān)鍵原因，其所產(chǎn)生的影響不容小覷。從始至終，城鎮(zhèn)化問題始終都是我國發(fā)展的核心，城鎮(zhèn)化水平的提高，有助于提升整體居民的消費水平，對整體經(jīng)濟的發(fā)展具有一定的推動作用[5]。因此在未來城市建設(shè)中，仍要努力提高城鎮(zhèn)化管理水平。如今，城鎮(zhèn)化發(fā)展的主要問題是區(qū)域發(fā)展不平衡，為了縮小不同地區(qū)住房需求的差異，政府需要制訂一些措施來促進落后地區(qū)的發(fā)展，從而促使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)增長。

6?結(jié)論

文章主要研究了基于生育政策下，人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)與房價之間的關(guān)系。通過對有關(guān)文獻進行查閱和梳理，對當(dāng)前研究的不足進行了歸納和總結(jié)。接著介紹了相關(guān)理論基礎(chǔ)，對三者之間的關(guān)系進行了定性研究。依據(jù)嚴謹?shù)难芯吭O(shè)計，利用全國數(shù)據(jù)建立面板數(shù)據(jù)模型，通過回歸分析得出與實際相符的結(jié)論。從而使人們對人口與房地產(chǎn)發(fā)展之間的關(guān)系有一個更深入的了解，而且借此就如何在發(fā)展房地產(chǎn)過程中調(diào)整人口政策，以便適應(yīng)時代發(fā)展的需要。

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［作者簡介］馮亞楠，女，漢族，山東聊城人，碩士研究生，研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)。