小產(chǎn)權(quán)房的利與弊探討

摘要：當(dāng)前，小產(chǎn)權(quán)房成為社會熱點問題，褒貶不一，雖然管理部門明確指出其不合法，但小產(chǎn)權(quán)房卻屢禁不止，呈現(xiàn)愈演愈烈之勢。本文分析了小產(chǎn)權(quán)房的利與弊，并在此基礎(chǔ)上提出解決小產(chǎn)權(quán)房問題的建議。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；利與弊；探討

隨著房價的一路飆升，許多地方出現(xiàn)了房價相對便宜的小產(chǎn)權(quán)房。 所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指一些集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。小產(chǎn)權(quán)房沒有國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村集體發(fā)放的房屋所有證明，不具法律效力。雖然管理部門明確指出其不合法，但小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模和范圍不斷擴大呈現(xiàn)愈演愈烈之勢。小產(chǎn)權(quán)房長期行走在法律和政策的邊緣，褒貶不一，爭論不修，很有必要規(guī)范。

一、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因

（一）不斷上漲的房價是開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的直接原因。當(dāng)今房價高居不下，而城市居民收入的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房價的漲幅。然而小產(chǎn)權(quán)房的價格卻僅為同地段商品房價格的三分之一左右，許多購房者對商品房的價格望而生畏，即使知道小產(chǎn)權(quán)房存在諸多弊端，他們?nèi)越?jīng)不起誘惑，愿意冒風(fēng)險來認(rèn)購。

（二）經(jīng)濟利益的驅(qū)動是開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的內(nèi)在動力。開發(fā)商、農(nóng)民和村、鎮(zhèn)集體都能從中獲取利益。開發(fā)商利用政策上的缺陷，以低成本獲得集體土地，然后建小產(chǎn)權(quán)房出售。大部分小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)用地都是以舊城改造、農(nóng)民集中居住、新農(nóng)村建設(shè)等名義獲得，采用這種方式無須經(jīng)過大量繁雜的審批手續(xù)，同時又逃避了土地出讓金、城市建設(shè)配套費等稅費。對開發(fā)商而言，建小產(chǎn)權(quán)房可以取得事半功倍的成效。面對火爆的房地產(chǎn)市場，村、鎮(zhèn)集體也可以從小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)中獲得豐厚的收益，這在一定程度上給了農(nóng)村集體開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的動力。對農(nóng)民來說，作為集體土地的主人，小產(chǎn)權(quán)房將使他們成為土地增值的最大收益者。

（三）現(xiàn)行土地制度的缺陷是導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止的根本原因。法律上的缺陷導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房買賣雙方存在僥幸心理。我國法律規(guī)定了城市土地歸國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)土地，屬于農(nóng)民集體所有?！锻恋毓芾矸ā冯m規(guī)定“農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護”，但它對農(nóng)民在舊宅基地上蓋樓房，把空余的部分賣給城市人的行為沒有明確規(guī)定。在這種情況下說它違規(guī)也行，說它不違規(guī)也行。顯然，這中間有許多法律空白或缺陷。一些行政執(zhí)法部門面對小產(chǎn)權(quán)房的迅速蔓延，顯得那么的無奈，原因恐怕正在于此。許多購買小產(chǎn)權(quán)房的百姓都認(rèn)為法不治眾，甚至認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房將來可以轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)房。

二、小產(chǎn)權(quán)房的利與弊

凡事都有利與弊，小產(chǎn)權(quán)也不例外。小產(chǎn)權(quán)房有利的一面 ：

（一）小產(chǎn)權(quán)房可以緩解住房壓力，抑制房價虛高上漲。由于我國城市化進程加快，大量農(nóng)村人口涌入城市，導(dǎo)致對住房的需求不斷增大。由于城市土地供應(yīng)受土地指標(biāo)等瓶頸的制約，房地產(chǎn)市場的供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場的需求，從而導(dǎo)致房價的不斷攀升。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)滿足了特定消費層次人員的基本居住需求，可以起到平抑城市商品房價格的作用。

（二）小產(chǎn)權(quán)房有利于維護農(nóng)民和村集體的利益。目前我國商品房開發(fā)方式是政府先將集體土地征為國有土地，然后再出讓給開發(fā)商，高額的土地出讓金由政府獲得，農(nóng)民只得到極少的補償，這是對農(nóng)民是不公平的。而農(nóng)民自己開發(fā)商品房，則可以從市場中分享到比土地補償更高的增值。

（三）小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)，也可以推動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，加快新農(nóng)村建設(shè)，加快農(nóng)村的城市化進程。

小產(chǎn)權(quán)房不利的一面：

（一）小產(chǎn)權(quán)房沒有合法產(chǎn)權(quán)，購房者的權(quán)益得不到保障。我國的憲法第十條規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有?！痹诩w土地上興建的房屋將無法取得土地管理部門頒發(fā)的《國有土地使用權(quán)證》和建設(shè)部門頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》。若遇到國家征用土地或拆遷，購房者的權(quán)益得不到保障。

（二）小產(chǎn)權(quán)房不能上市交易或抵押。《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，沒有《房屋所有權(quán)證》的住宅將無法辦理過戶手續(xù)。根據(jù)《土地管理法》，集體土地只能在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)，不能在市場上自由流通，因此業(yè)主不能進行房屋上市交易、抵押、遺贈等，小產(chǎn)權(quán)房的買賣或轉(zhuǎn)讓合同不受法律保護。

（三）小產(chǎn)權(quán)房能滋生腐敗。一些農(nóng)村基層干部，利用開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的機會，非法買賣集體土地，將賣地款占有已有，此類案件時有發(fā)生。另有一些人弄虛作假違規(guī)搭建，騙取國家拆遷補償款，有的引發(fā)群眾集體上訪，造成很壞的社會影響。

三、妥善解決小產(chǎn)權(quán)房問題的建議

小產(chǎn)權(quán)房是目前房地產(chǎn)市場上的一個怪胎，政府應(yīng)本著公平、公正，照顧各方利益的原則，妥善處理小產(chǎn)權(quán)房。筆者建議：

（一） 建立集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度

出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房的根本原因是現(xiàn)行土地制度的缺陷，因此改變單一的土地供應(yīng)模式，建立集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，積極穩(wěn)妥推進農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，規(guī)范流轉(zhuǎn)行為，是減少小產(chǎn)權(quán)違法用地的有效途徑之一。面對小產(chǎn)權(quán)房這樣的新事物，政府的應(yīng)對辦法，不應(yīng)是警告和查處，而是要考慮修改土地管理法，把部分被剝奪了的集體土地開發(fā)權(quán)、處分權(quán)還給農(nóng)民集體，允許集體所有的土地直接進入市場，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。同時將小產(chǎn)權(quán)房用地與國有建設(shè)用地同樣納入規(guī)劃管理和計劃管理的軌道， 實現(xiàn)集體對土地的真正所有，這是消滅小產(chǎn)權(quán)房的根本所在。

（二）完善城鎮(zhèn)住房保障體系 ，加快城鄉(xiāng)一體化建設(shè)

政府應(yīng)加大保障性住房建設(shè)力度，通過限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)、回購等辦法, 將小產(chǎn)權(quán)房納入廉租房、經(jīng)濟適用房等住房保障體系。政府必須在完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和住房保障體系上下工夫,為農(nóng)民工和大學(xué)生建設(shè)保障性住房， 建立起滿足不同購房群體需求的住房體系, 加大各階層住房供應(yīng)量, 尤其是經(jīng)濟適用房、廉租房等一系列保障性住房的供應(yīng), 完善房地產(chǎn)市場秩序。只有這樣, 新出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房市場才能逐步健全和規(guī)范, 老百姓才能真正實現(xiàn)居有定所。同時，結(jié)合“以城帶鄉(xiāng) 、城鄉(xiāng)結(jié)合”市場運行機制，逐步實現(xiàn)房地產(chǎn)市場城鄉(xiāng)一體化建設(shè)。

（三）對現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房進行分類處理

對于已建成的小產(chǎn)權(quán)房，若全部拆除，一方面不利于社會穩(wěn)定，另一方面也是對資源的浪費，因此，應(yīng)視具體情況而定。對于非法占用基本農(nóng)田和保護耕地開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，要堅決查處，強制拆除，并進行土地復(fù)耕，以維護法律的嚴(yán)肅性。對于那些在農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地上已經(jīng)建成出售的，且符合規(guī)市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的，在建設(shè)過程沒有審批手續(xù)，可以補辦土地出讓手續(xù)，使其合法化。對于在農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地上已經(jīng)建成沒有銷售的，要盡量利用經(jīng)濟手段、用科學(xué)發(fā)展的長遠(yuǎn)眼光來提出對策，政府可進行質(zhì)量驗收，符合標(biāo)準(zhǔn)的可由政府統(tǒng)一收購， 把其轉(zhuǎn)為經(jīng)濟適用房、有限產(chǎn)權(quán)房、或政府廉租房，從一程度上解決保障房不足的問題，以發(fā)揮最大的經(jīng)濟和社會效益。

小產(chǎn)權(quán)房是在中國特殊的城市化背景下產(chǎn)生的，發(fā)展至今，雖給房地產(chǎn)市場注入了活力，但小產(chǎn)權(quán)房的存在是弊大于利的。處理小產(chǎn)權(quán)房涉及千家萬戶，關(guān)系各方切身利益。希望有關(guān)部門制定一個既能維護法律的權(quán)威，同時又可以遏制小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展勢頭的好辦法，以維護人民群眾的利益，促進社會和諧發(fā)展。

作者簡介：

沈金鳳 (1969.11-)，女，江蘇省如皋市(籍貫) ，現(xiàn)職稱：房地產(chǎn)經(jīng)濟師 、土地估價師 ，學(xué)歷：本科 ，研究方向：土地評估、土地管理。