空置率是本糊涂賬——與物流專家徐文靜一席談

文/本刊記者李靜宇

空置率是本糊涂賬——與物流專家徐文靜一席談

文/本刊記者李靜宇

物流園區(qū)空置率問題一直是個待解題，因為更為深層次的問題在于全國不少地區(qū)出現(xiàn)了物流園區(qū)上馬熱潮，同時也出現(xiàn)園區(qū)圈地與征地難并存的現(xiàn)象。如何還原物流園區(qū)一個真實的用地需要？為此本刊記者采訪了物流專家徐文靜，請他解答“空置率”和物流園區(qū)真實需求等問題。

《中國儲運》：對于物流園區(qū)60%空置率這樣一種說法，您的觀點是什么，是否同意此一說法？

徐文靜：空置率，有點“負面清單”的意思。它傳達的是關于物流園區(qū)負面的信息?？罩寐试诰W(wǎng)上的說法是指房屋的，那么，物流園區(qū)空置率是指什么？是指倉庫空置率？還是指土地空置率？在我看來，倉庫肯定不是了，因為報道者不可能那么專業(yè)，竟然可以“看出”倉庫等物流設施的空置率。從一些地方倉庫租用一庫難求的狀況中也不可能是倉庫的空置率。

很顯然從多年報道上來看是指土地空置率。既然是空置率，那么其分母是其什么呢？是整個城市規(guī)劃的物流用地？還是物流集中區(qū)（片區(qū)）的物流用地？還是物流園區(qū)的用地？可見，物流園區(qū)空置率也可能是一本糊涂賬，也是國內物流界“混沌”文化的表現(xiàn)。國內發(fā)展物流十幾年來，很多物流術語或概念都沒能得到科學的定義和解釋，其中，也包括物流園區(qū)、第三方物流等熱詞。含糊其辭給某些關注者帶來了機會，雖然一次又一次地討論，但是終究不會有什么答案，因為沒有標準和規(guī)范可言。

《中國儲運》：從您的談話中可以看出物流園區(qū)的空置率更多的是指土地的空置問題，這個問題給外界產生的影響是什么？

徐文靜：如果是土地意義上的物流園區(qū)空置率高，好不好呢？肯定是好事。留有青山在不怕沒柴燒。如果我們今天把土地都用完了，那么，我們的后人就只能用墓地來做物流園區(qū)了。物流園區(qū)空置率也客觀地體現(xiàn)了功在當代、利在千秋的發(fā)展觀。就像法國一樣，我們物流界的人士都驚訝于法國這樣的國家還有大量的土地可以發(fā)展物流園區(qū)，其實，德國也是一樣。

但在我國的今天，物流園區(qū)空置率會給人們物流園區(qū)用地過剩的假象，其實，這種現(xiàn)象在現(xiàn)有的“土地經濟”條件下是很難出現(xiàn)的，空置率中還有一個時間要素，因為園區(qū)從規(guī)劃到動工再到完工有一定的周期，最快的也要一年，更多的是要幾年的時間才能完成，還有的是邊規(guī)劃邊進行。因此，人們應當在計劃期或開發(fā)周期內來判斷物流園區(qū)用地的實際利用，不可能今天規(guī)劃出臺，明天就門庭若市。

《中國儲運》：對于評價物流園區(qū)的指標問題，您的具體建議是什么？

徐文靜：許多與物流地產有關的物流園區(qū)目前是處在進行時而非完成時境地，至少這種局面在西部地區(qū)還在繼續(xù)。一些物流園區(qū)前期可能只是為了圈地或拿地，建設物流園區(qū)只是為了占地，但是，從土地回報或收益的角度看，這樣的物流園區(qū)是不會很多的。這些物流園區(qū)也會遇到轉型的問題，因此，通過改變，提高土地利用率，提高設施水平，完善物流園區(qū)功能和服務是在所難免的。

評價物流園區(qū)，物流園區(qū)空置率或許可以成為一個指標，但是，從正常和正面的評價來看，物流園區(qū)的物流量（不限于貨物量）和貨物的價值量更為重要。

《中國儲運》：通過您這些年對中國物流園區(qū)做過的調查和了解，在您看來，中國物流園區(qū)在整體規(guī)劃過程中，目前實際的用地需要是怎樣的狀況？

徐文靜：土地的供需矛盾是全人類的問題，地球沒增大，人類卻增加了很多。物流園區(qū)用地更多地反映出人們的心理需求和實際供給之間的矛盾，因為很多物流用地并沒有用于物流，地方政府有很多的物流規(guī)劃用地，但是最后并未做物流園區(qū)，土地政策和地方政府策略方面的問題對物流園區(qū)的發(fā)展還是有影響的。

在我看來，物流園區(qū)用地不僅涉及到總量而且涉及到結構，舉例來說，1000畝和10個100畝其作用和價值是不同的，因此，為了充分發(fā)揮土地的作用，應當提高物流園區(qū)用地的集中度。

需要強調的是土地指標。土地放量的方式不適應物流園區(qū)的開發(fā)，物流園區(qū)開發(fā)周期和土地提供之間是矛盾的，特別是對于大型物流園區(qū)，土地指標就像擠牙膏似的，物流園區(qū)開發(fā)也就不得不像拼積木一樣。因此，應適度地調整一下土地的管理方法，以利于物流園區(qū)的開發(fā)。

最后需要提醒的，不要把物流園區(qū)布置在城市“被遺忘的角落”里，沒有其它用途的土地都給物流了。很多物流園區(qū)用地處在邊邊角角或犄角旮旯，形狀也是千奇百怪的，物流園區(qū)的地位不應當那么低微。

《中國儲運》：物流園區(qū)存在著這樣兩種現(xiàn)象，一種是有效供給嚴重短缺，對于有些城市和有些區(qū)域一庫難求，而同時有些地方又存在著閑置的現(xiàn)象。在您看來，這種截然相反的現(xiàn)象是什么原因造成的？

徐文靜：這個問題的基本判斷是結構性的矛盾，倉庫的供需不對應。原因在于有些倉庫的建造者和倉庫的使用者還沒有“讀懂”倉庫。很多公共倉庫的投資者還沒有真正認識到倉庫的價值。倉庫是什么？貨物有高中低檔，倉庫也有大小貴賤之分。從一定意義上，倉庫比房子復雜得多。如果倉庫的建筑材料、建筑結構、建筑規(guī)模以及功能并不能滿足客戶的需求，那么，其結果或是閑置或是降價（降低租金），有沒有站臺、站臺的高度和寬度等看似不成問題的問題都會影響倉儲運作。

個別物流地產企業(yè)有了自己的倉庫標準，國家也出臺了相應標準，因此，要根據(jù)標準設計建造標準化倉庫，這一點要特別提醒那些投資者，倉庫標準（或指標）不能一味地就低不就高，人們日益提高的生活水平要求更多高質量和高水平的倉庫，那些存放在“棚子”里的貨物，誰又敢買？誰又敢吃呢？

簡單地說，就是倉庫標準化和定制化，但定制化也是建立在標準化基礎之上的，而不是想當然的個性化。

《中國儲運》：據(jù)了解，2013年中國的倉儲業(yè)雖然業(yè)績平平，但是投資卻是一大熱點，在您看來，2014年的倉儲用地之爭的主要特點有哪些？

徐文靜：爭取土地不是最終目的，從政府那里拿到地只是贏在了起跑線上，并不意味著贏在了終點線上。簡單地說，現(xiàn)代化和專業(yè)化是未來的發(fā)展方向，倉庫要更加貼近市場需求，物流園區(qū)的倉庫既要面向多個客戶又要面向單一客戶。