李瓊

摘 要：因為受到多項因素和國家相關政策調控的影響，商業(yè)銀行與房地產信貸業(yè)務的發(fā)展都在面臨著日益嚴峻的考驗。風險導向的審計是在其內部的新興審計方式，主要將風險導向的審計技術在房地產開發(fā)貸款當中加以應用，這既能夠符合商業(yè)銀行審計監(jiān)督需求，也符合風險導向內部審計方式的發(fā)展與應用趨向。

關鍵詞：風險導向；內部審計；房地產開發(fā)貸款

銀行中的風險導向內部審計工作是商業(yè)銀行推動內部審計發(fā)展的新方式，主要是以達成銀行目標以及為銀行獲取收益為導向，是將風險控制、企業(yè)管理及內部監(jiān)督評價合而為一的綜合性審計工作。這項環(huán)節(jié)注重的是商業(yè)銀行機構現(xiàn)有的潛在風險及未來的發(fā)展，并依據(jù)合理化、系統(tǒng)化的風險評估來對審計項目及重點進行判斷，而且更為重視審計、經營及商業(yè)銀行管理等多個環(huán)節(jié)的風險預估、并致力于將風險防范的意識貫徹在整個內部審計工作過程中。商業(yè)銀行是一個集合多種風險的機構，這也使的其內部審計工作向風險評估及預防方向發(fā)展的趨向更為明顯，所以將風險導向審計技術在房地產開發(fā)貸款環(huán)節(jié)中加以利用，既能夠順應商業(yè)銀行的審計監(jiān)督要求，也是風險導向內的部審計方式未來的發(fā)展與應用方向。

一、市場的現(xiàn)況

房地產開發(fā)貸款主要指代由金融機構對房地產開發(fā)機構提供的中長期項目融資，主要用于商業(yè)用房、個人合租房及其他房產開發(fā)項目，其融資的對象主要是正式注冊，擁有相應執(zhí)業(yè)證明，且擁有房地產經營權及開發(fā)權的集體、國有外資及股份制機構，其有效期限一般來說是三年以下（包括三年）。2012年時，我國的房地產開發(fā)機構合計資產總額為96000億元以上，同比增長高達12.7%，其中國內貸款占據(jù)房地產行業(yè)資產總額的15%，自籌資產占據(jù)41%，利用外資占據(jù)1%，其余資產來源占據(jù)43%。從各項資產來源的同比增長率來分析，除去利用外資的部分同比減少了48.8%之外，其余渠道的資產來源均呈現(xiàn)出同比上漲的趨勢，其中，個人按揭貸款的同比增長率為21.3% ，預收款及定金均同比增長18.2% ，自籌資產同比增長11.7%，國內貸款同比增長13.2%，其他資產同比增長11%。總體來看，房地產開發(fā)機構的資產同比增長速度有所降低，除去利用外資的同比增長率呈現(xiàn)出回升趨勢之外，其他來源的資產及資產的總量同比增長速度均呈下滑趨勢。怎樣找到房地產開發(fā)機構融資風險的妥善應對措施，已經成為了商業(yè)銀行內部審計人員最為重視的問題之一。

二、合理性的分析

內部審計的方式經歷了制度導向、賬項導向及風險導向三個審計階段。在這之中，風險導向的內部審計是在發(fā)達國家應用最為廣泛的。自2005年我國的內部審計協(xié)會對第三批內部審計要求進行發(fā)布與落實，并將風險控制審計加入內部審計的體系開始，我國的內部審計工作發(fā)展便進入了一個更重視建設性及策略性的風險導向內部審計時期。近期以來，我國各大商業(yè)銀行都先后進行了內部審計制度的整改，初步設立了較為獨立且傾向垂直管理的內部審計體制及全方位風險管理方式，審計工作在強化商業(yè)銀行內部監(jiān)督、整頓違規(guī)現(xiàn)象、預防潛在風險、保證經營目標達成及商業(yè)銀行各項業(yè)務規(guī)范化等多個方面都體現(xiàn)出了很大的優(yōu)勢。在這樣的大環(huán)境下，風險導向的審計工作在房地產開發(fā)融資當中的適用性尤為顯著。

三、審計工作的核心要素

（一）資產來源的合法性

對于項目本金來源合法性的審核是至關重要、必不可缺的。對融資項目本金來源合法性、到位情況及自有資產比率的核查，都對判定項目融資投放是否與客戶自有資產到位進度相符的工作有著很大的幫助，也有利于對項目運營概況及信貸資產實際用處做出更加準確的預估。同時，還應當對項目其他資產來源的到位情況進行核查，比如通過對被審核企業(yè)在其他金融機構的融資情況進行詳細審核，便能夠了解到被審核企業(yè)是否有過利用已竣工項目進行重復融資或利用同一項目在多家商業(yè)銀行進行重復申請融資的不良行為。

（二）項目融資的封閉性

對房地產開發(fā)機構的融資進行封閉式的管理，能夠有效的預防信貸資產被擅自挪用的問題。企業(yè)處在開發(fā)階段時，封閉賬戶能夠有效確保融資資產僅用于項目的開發(fā)。企業(yè)處在銷售階段時，封閉賬戶可以確保企業(yè)銷售后的回款會優(yōu)先用于進行銀行融資的歸還。在貸款支用之前，可以依據(jù)企業(yè)的各項付款憑證及交易合同等來對項目的合法性與真實性進行核查，且通過現(xiàn)場及網絡查詢等渠道也能夠對項目的工程進度進行確認，判斷企業(yè)付款進度的合理性及匹配性。在貸款支用后，應當對房屋銷售的進度、要求進行審核，確保企業(yè)依照銷售進度按時進行還款。對于在售的項目，可以借由樓盤銷售情況的現(xiàn)場了解、走訪房產登記機構及登陸當?shù)胤慨a網站核查樓盤預售登記備案表等多種渠道對項目的實際銷售狀況進行進一步的確認，查看被審核的企業(yè)是否依照要求將銷售資產打入了封閉賬戶。對于已竣工或備案銷售的項目，應當要求其依照銷售進度進行還款。

（三）項目抵押的有效性

商業(yè)銀行的房地產開發(fā)融資，普遍是以土地使用權及融資項目的在建工程作為抵押物。在進行審核工作時，應當對抵押物權屬進行嚴格的核查，確保對抵押物是否存在重復抵押、抵押物變更及缺陷或是否及時辦理在建工程抵押等情況進行及時了解；同時，應對抵押品的評估價值進行更加科學合理的嚴謹審查，最大限度的削減商業(yè)銀行的抵押物變現(xiàn)、處置難度及信貸資金損失風險。

四、 案例分析

在開曼群島注冊的一家房地產公司我們簡稱為L，這個L房地產公司在香港交易所進行主推上市，L房地產公司是一家具有中華人民共和國房地產開發(fā)企業(yè)的一級資質優(yōu)秀團隊，L公司自成立并上市以來，對L公司所在的有限企業(yè)進行“監(jiān)管控制”模式的管理，這一模式說明董事長直接對中層的經理或者主管進行負責和管理交接，公司高層領導對企業(yè)的投資、投標、產品進行直接的管理或者委托給中層的管理機構進行檢查和審核，董事長并根據(jù)公司的業(yè)務發(fā)展情況制定審批三年的年度管理計劃。從2006年以來，該房地產公司聘請國外的專業(yè)省級專家進行輔助工作人員管理工作的流程和相關的細節(jié)，梳理公司制度。在2007年L房地產公司開展財務審計方面的工作，并成立L公司的隸屬財務部門，該審計部門主要進行稅務的核算，成本的控制以及基礎的審核并逐步拓展審計范圍，隨著更深度的發(fā)展，L公司為強化審計的范圍和強化管理，省級部門由此調整到董事會的下屬機構，直接向董事進行工作的匯報。公司董事根據(jù)審計的環(huán)節(jié)制定了幾個步驟來開展。第一部是董事長和總經理的職務相分離，為審計部門的有效開展提供了更寬闊的領域，由此提高了審計的獨立性質。第二點是董事長退出業(yè)務管理的職責領域，專門看管董事會的各項業(yè)務，這就在一定程度上將總經理和董事長的聯(lián)系相分離，從而為審計部門的開展提供更廣闊的發(fā)展空間，在2009年，L公司的審計部門根據(jù)管理的各項流程制度，對下屬的子公司進行審計，主要作用就是審計強化的基礎上加強風險意識，從而有效的規(guī)避風險。

在進行正常的審計時，審計人員逐漸從中發(fā)現(xiàn)了在風險管理方面的差異性和系統(tǒng)性薄弱的問題，L公司風險管理缺乏完整的制度，內部控制是風險管理的有效展現(xiàn)，相對于內部機制而言，風險管理是審計的關鍵，通過L房地產公司的發(fā)展以及“管控”的制度，風險內部審核取得了較好的效果。

L公司乘勝追擊，總結以往的失敗經驗，根據(jù)之前的審計的問題、領導部門的判斷進行綜合的評估，通過之前風險制度缺乏科學性的現(xiàn)象制定措施。同時，L房地產公司主要圍繞風險優(yōu)化、審計和人才培養(yǎng)等幾方面進行有順序的安排，首先完成審計環(huán)節(jié)的重點戰(zhàn)略，并且達到企業(yè)的基本利益，與利益效率相掛鉤，在完成這個過程之后進一步的引入科學的管理方法，優(yōu)化審計團隊的自身建設，通過風險管理的成果從而推進L房地產公司內部審計的應用。最后L房地產公司根據(jù)科學的風險理念和方法，促進房地產企業(yè)的風險識別系統(tǒng)的優(yōu)化改進，并推動公司環(huán)境風險機制的有效建立，根據(jù)現(xiàn)今社會發(fā)展狀況改善公司的目標，并對L房地產公司進行具體的業(yè)務質量控制，這是一個很有效的案例，我們可以借鑒。

結語

現(xiàn)今企業(yè)的內部審計人員在工作當中最應當關注的是風險是否能夠得到妥善的控制與管理，而并不是控制工作的充分性和遵循性。審計人員需要以對商業(yè)銀行整體或某個項目的具體交易目標的預判作為基礎，并對這些目的可能會產生的關鍵風險及相應影響進行詳細的分析，以此為基礎來制定出更加詳細的工作規(guī)劃。另外，還要進行舞弊風險的預判及相應的控制測驗。只有對這些微小細節(jié)都進行準確的把握，才能夠確保審計工作的精確性與高效性，使商業(yè)銀行中的房地產開發(fā)融資業(yè)務取得更長久、更穩(wěn)定的發(fā)展。（作者單位：富力南京地產開發(fā)有限公司）

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