目前，我國業(yè)委會的成立率不到50%，運行較好的僅有15%。隨著新一輪物業(yè)管理改革相繼展開，業(yè)委會隨之逐漸走出尷尬境地。然而，專項法律的缺失等因素，依然成為業(yè)委會發(fā)展的桎梏。

業(yè)委會履職阻力重重

江蘇省在其2014年最新實施的《江蘇省物業(yè)管理條例》中，第一次將“業(yè)委會代表制度”明文寫進地方法規(guī)。“這是全國范圍內第一次在法律意義上明確了業(yè)委會的發(fā)展模式和法律地位?！北本┦泻５韰^(qū)和諧社區(qū)發(fā)展中心的教授陳幽泓感嘆。

繼江蘇之后，陜西省西安市住房保障和房屋管理局也開始全面推動業(yè)委會的建設。幾乎同一時間，北京、上海、湖北武漢、遼寧沈陽也陸續(xù)出臺相關政策規(guī)定，著力完善業(yè)委會制度。然而，即使告別了孤軍奮戰(zhàn)，業(yè)委會履職依然阻力重重。

對此，陳幽泓表示，在占據(jù)城市面積一半左右的居住小區(qū)內，業(yè)主組織仍處在體制的邊緣，共有區(qū)域的法律確權也相對模糊。在很多小區(qū)，物業(yè)公司已經(jīng)架空了業(yè)主的所有權。

“公有的東西很多，包括一草一木、一磚一瓦?！标愑你岬剑捎谥袊壳霸谒袡嗟牡怯浬线€有缺失，法律不登記共有財產(chǎn)，而居委會、物業(yè)公司與業(yè)委會的權利也不對等。

“這導致業(yè)委會很難在法律上主張這部分共有權利?！?/p>

糾紛多涉公共維修資金

當前，隨著業(yè)主維權意識和組織化程度明顯提高，不少小區(qū)進入物業(yè)矛盾高發(fā)期。物業(yè)公司與業(yè)委會之間的重重矛盾，在小區(qū)物業(yè)管理領域開始集中暴發(fā)。據(jù)悉，2015年年初至今，全國范圍內，公共維修基金糾紛所占比例已比2013年多出近1倍。

2015年5月14日，福建省福州市一小區(qū)業(yè)委會便將房管局告上法院，認為其在催繳維修資金過程中不作為。然而，一審過后，法院認定，根據(jù)物業(yè)管理條例相關規(guī)定，專項維修資金的籌集應由全體業(yè)主共同決定，且業(yè)委會在未經(jīng)業(yè)主大會授權時，并不具有訴訟資格。

無獨有偶，除去江濱路的上述小區(qū)外，福州市豪廷小區(qū)業(yè)主也曾因公共維修基金問題，向法院提起訴訟。后經(jīng)法院審理，小區(qū)業(yè)主最終如愿勝訴。

相似的案情，不同的審理結果。業(yè)委會訴訟資質問題，再次被公眾所關注。

“主要是法律上的空白，使得業(yè)委會的法律地位不明確?！北本┦新蓭焻f(xié)會物業(yè)管理委員會副主任畢文強表示。

據(jù)他介紹，業(yè)委會如要成為民事主體，要么具備法人資格，要么屬于其他社會組織，否則其行為無法得到法律的認可和保護。“但目前沒有明確的法律條文規(guī)定業(yè)委會可以通過登記取得法人資格?！?/p>

法人資格的不確定，使業(yè)委會的民事法律訴訟主體資格也存在爭議，直接導致具備法人資格的物業(yè)公司在物業(yè)關系中處于強勢地位?！耙坏┪飿I(yè)公司產(chǎn)生侵權行為，業(yè)委會在很多情況下無能為力?！碑呂膹姼袊@。

據(jù)了解，在物業(yè)管理條例中，業(yè)委會被定性為一個執(zhí)行代表機構，應當執(zhí)行業(yè)主大會的決議。

“因此業(yè)委會只有經(jīng)業(yè)主大會授權，才能提起訴訟?！碑呂膹娊忉尩馈?/p>

然而，物權法第83條和《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第10條規(guī)定，業(yè)委會可以作為原告向法院起訴業(yè)主、物業(yè)公司。

在最高院2003年8月20日公開的《關于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復函》中就曾明確表示，金湖新村業(yè)委會符合其他組織條件，可以自己名義提起訴訟。

對此，佛山市房協(xié)會長駱儀克強調，必須盡快通過法律手段統(tǒng)一、明晰業(yè)委會法律地位?！皹I(yè)委會的一項重要職權，即管理人代表管理團體或區(qū)分所有權人在訴訟上或訴訟外主張請求權。如果能明確其法律地位，就能使其訴訟權利能力得以明確確定，更好地維護業(yè)主的權益。”

法律地位待更明確

據(jù)了解，業(yè)委會委員任職空檔期內由誰來履行職責的問題，各地的規(guī)定便不盡相同。

以江蘇蘇州為例，當?shù)卣?guī)定，新一屆業(yè)委會自原業(yè)委會任期屆滿后履行職責，新一屆業(yè)委會產(chǎn)生之前，原業(yè)委會繼續(xù)履行職責。

然而，中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部頒布的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》規(guī)定：“新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責?！?/p>

而物業(yè)管理條例以及《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等地方實施細則里則對此并無規(guī)定。

《北京市物業(yè)管理條例》撰稿人之一，北京市律師協(xié)會物業(yè)管理法律專業(yè)委員會主任包華建議，應參照公司法立法理念，重新構架業(yè)主組織治理結構?！懊鞔_業(yè)委會的法律地位，規(guī)定做得更細，更有操作性，明確業(yè)委會有哪些權利，有哪些義務?！?/p>

除此之外，包華還補充道，在對外的物業(yè)管理活動中，“比如聘用物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，聘用專項管理人，與第三方等機構締結契約等活動，均應以業(yè)主大會名義進行，具體可以由業(yè)主委員會執(zhí)行”。

而在對內的物業(yè)管理活動中，“比如要求業(yè)主履行共同義務、遵守業(yè)主規(guī)約等活動，可以業(yè)委會名義做出?！卑A說。

（《法治周末》）