商品房預購人權利保護的立法完善

摘 要：商品房預售是投資多、周期長、風險大的交易行為，涉及多種法律關系，極易滋生糾紛。雖然作為預售合同雙方主體的開發(fā)商和預購人法律地位是平等的，但實質上，雙方在交易信息和經濟實力等方面存在較大差距故此，預購人的劣勢地位明顯，其權利尤為脆弱。依據權利保障弱者優(yōu)先的法理，預購人的權利理應受到更多關注。

關鍵詞：商品房預購；現(xiàn)狀；立法完善

一、商品房預售的淵源與特征

“商品房”是我國特有的概念，它作為房屋的一種，是相對于``公房”、“二手房”和一般私房而言的，指房地產開發(fā)經營企業(yè)建造的用于出售的房屋，包括住宅用房和商業(yè)用房。商品房買賣按照交易形式，可分為現(xiàn)房買賣和期房買賣兩種。隨著經濟的發(fā)展，人們的生活水平和購買力提高了，房屋的供求關系的矛盾突出。而房屋興建不僅耗時長、耗費高，開發(fā)商往往需要大量的資金才可維持。在這種情況下，傳統(tǒng)之“先建后售”方式便無法滿足房屋供需雙方的需求，于是“先售后建，或者“邊建邊售”之交易形式應運而生，即房屋預售或期房買賣。它是指預售方將正在建設而尚未竣工的房屋預先出售給承購方，承購方交付定金或購房款，并在未來確定的日期將預售房屋交付給承購方的一種法律行為。

商品房預售與現(xiàn)房銷售相比具有以下特征：

（一）購房人欠缺擔保合同法上的合同關系以雙務合同為原則，且雙方當事人的主給付義務原則上有對價關系，也就是說自己給付之目的，在于取得相對人之給付對方未為給付前，自己也可以拒絕給付，這就是合同法規(guī)定的同時履行抗辯權。

（二）商品房預售是履行周期長、市場風險大的一種交易行為。融通開發(fā)建設資金，在符合《城市房地產管理法》第44條的條件下，即可進行預售。由于履行周期長，商品房價格在此期間往往受到國家經濟政策、土地、建材價格等多種因素影響，容易誘發(fā)開發(fā)商的投機心理，引發(fā)糾紛，因而交易當事人都要承擔較大的市場風險。

（三）商品房預售具有較強的國家干預性。房地產業(yè)是我國國民經濟的重要支柱產業(yè)，商品房預售市場更是重中之重。另外，商品房具有明顯的社會公共性特征，與每個公民的生活息息相關，其重要性不言而喻。

由上可知，商品房預售交易在先天上即存在容易滋生法律糾紛之特征。為減少此類糾紛，或者說為了使購房人利益更有保障，就商品房預售交易之法律性質，實有探討之必要。

二、預購方權利保護現(xiàn)狀

（一）預購人權利遭受侵害的現(xiàn)狀及立法上的缺陷

在商品預售法律關系中，買受人始終處于弱者地位。預購人權利遭受侵害的突出問題有如下幾種：

1.開發(fā)商在建設商品房過程中偷工減料，以次充好，造成商品房質量不合格無法居住，或其他施工品質不良而影響預購人的居住。

2.開發(fā)商擅自挪用商品房預售款，導致所建項目未能如期竣工交付使用甚至停工，更有甚者開發(fā)商將已貸款抵押的商品房預售套取資金，而后席卷預售款項逃匿，給購房者留下一幢“爛尾樓”。

3.開發(fā)商重復預售商品房，或將已抵押的商品房預售、將已預售的商品房抵押，使得一部分購房者的權利無法實現(xiàn)，給購房人造成巨大損失。

4.開發(fā)商在預售房屋時做出虛假廣告，與實際建設情況不符，欺騙購房者，引發(fā)糾紛。

5.開發(fā)商未按期將完工的商品房交付有關部門驗收，導致商品房交付時未取得驗收合格證書或造成購房者未能如期發(fā)揮商品房的使用功能。

（二）立法的缺陷。

購房人的權利一次又一次地遭受侵害，體現(xiàn)了商品房預售機制中對預購人保障力度的薄弱，以及開發(fā)商與預購人的極不平等性，也反映了立法上的欠缺與紕漏：

1.商品房預售登記不是商品房預售合同生效的要件，其所登記的是商品房預售合同中約定的債權債務關系，它并不如擔保法規(guī)定的房地產抵押合同須經登記生效以保障抵押權的實現(xiàn)，使遠處于弱勢的預購人的房屋期待權未能得到更切實保護購房者所能做的僅僅是等待，卻無從發(fā)現(xiàn)房地產開發(fā)企業(yè)是否在背后搞小動作，其所能見到的唯一保障就是房地產開發(fā)商的注冊資本，而對于一座高樓大廈來說簡直微不足道。

2.對于如何保證監(jiān)督商品房預售款使用的問題，由于目前尚無明確法律規(guī)定，導致商品房預售款項的使用處于無人監(jiān)管的混亂無序狀態(tài)這一漏洞使得商品房預售為籌集資金不足的真正目的被扭曲成了開發(fā)商變相套取資金的手段甚至詐騙購房人預交的款項的良機。

三、商品房預購人權利保護的立法完善

（一）商品房預售款的監(jiān)管

關于商品房預售款收取后的監(jiān)管，我國《城市房地產管理法》第44第三款只是原則性的規(guī)定了商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設，具體可操作性并不強。在這種情況下，建立商品房預售資金的監(jiān)管制度對于切實保護消費者利益，維護房地產秩序來說意義昭然。商品房預售資金的監(jiān)管應該實行有限監(jiān)管豁免的原則，即對于資質信用高的開發(fā)商，通過申請并經有關部門許可，可以實行監(jiān)管豁免，這樣就可以大大陽氏監(jiān)管成本和效率成本。

（二）監(jiān)管程序的完善

由于建筑市場的無序競爭導致該市場普遍存在著開發(fā)商要求施工單位墊資施工的現(xiàn)象，為了防止開發(fā)商支付給施工單位的工程款未能直接用于項目建設而被挪用于施工進度支付工程款，在預售款尚未充足時，優(yōu)先保證上部工程款的支付。另外還要對托管賬戶的設立、相關信息的披露，資金的入賬存儲管理和工程建造款的支付時間、順序等作出詳細規(guī)定。在商品房預售資金監(jiān)管的民事法律關系中，作為法律關系主體的監(jiān)管機構社會中介機構、監(jiān)管相對人開發(fā)商、參加人銀行、工程監(jiān)理機構可以通過簽訂協(xié)議來明確各自的權利義務。

四、結語

對于商品房預售中所存在的諸多問題，除應嚴格執(zhí)法和司法外，我們更須從立法上完善有關制度，給相關部門明確統(tǒng)一的執(zhí)法和司法依據，使商品房預售有一個完善的法制環(huán)境，平衡房地產開發(fā)企業(yè)和預購人之間的風險負擔，以更好地維護購房者利益。

參考文獻

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[2]賴暉.商品房預售資金監(jiān)管若干法律問題.律師與法法制.2002年第12期.

[3]趙學利.商品房預售消費者權益的立法保護.中國司法.2003年第6期.

作者簡介

安鑫（1992-），男，漢族，黑龍江佳木斯人，碩士研究生，貴州民族大學，學生，研究方向：行政法學。

（作者單位：貴州民族大學）