投資性房地產(chǎn)公允價值計量對企業(yè)財務(wù)的影響

吳玲紅

摘要：公允值價值計量自誕生來就備受社會各界關(guān)注、飽受爭議，投資性房地產(chǎn)的公允價值計量問題更是各界廣泛關(guān)注的熱點。鑒于此，本文分析了投資性房地產(chǎn)公允價值計量對企業(yè)財務(wù)的影響，并提出了具有針對性的解決對策，以期促進公允值計量模式的良性運轉(zhuǎn)。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價值計量；企業(yè)財務(wù)

《新企業(yè)會計準則》重新引用了公允價值這一計量模式，而且自2007年以來，越來越多的企業(yè)采用這一模式。新形勢下，積極探究投資性房地產(chǎn)公允價值計量對企業(yè)財務(wù)的影響具有重要的意義。

一、投資性房地產(chǎn)公允價值計量對企業(yè)財務(wù)的影響

（一）對利潤的影響

首先，增加房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤。公允值計量的后續(xù)計量在很大程度上受到市場因素的制約，若市場行情較好，企業(yè)利潤則會增加；若市場行情不佳，企業(yè)利潤則會減小，企業(yè)面臨的競爭壓力就會較大?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)股市持續(xù)上漲，若采用公允值模式，那么企業(yè)自身資產(chǎn)利潤以及經(jīng)營效益就會上升。

其次，促進房地產(chǎn)企業(yè)利潤波動幅度的增加。在歷史成本模式下，每年房地產(chǎn)公司均會計提折舊，簡言之，房地產(chǎn)企業(yè)的價值是按照一定幅度逐年下降的。在公允值模式下，企業(yè)要使用公允值合理調(diào)整自己的賬面價值，公允值是結(jié)合市場情況而確定的，由于市場運行情況的不確定，導(dǎo)致企業(yè)利潤波動幅度較大，企業(yè)經(jīng)營效益波動幅度較大。

（二）對資產(chǎn)價值的影響

由于公允值模式不計減值、折舊，房地產(chǎn)賬面價值會上升，進而使企業(yè)自身的非流動資產(chǎn)總額高于成本模式計量。從這一角度分析，房地產(chǎn)企業(yè)負債率會有一定程度的降低，企業(yè)還本能力提高，更有利于企業(yè)的融資。與此同時，由于不計提折舊，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤會上升。眾所周知，公允值變動會造成企業(yè)利潤的變動，基于當(dāng)前房地產(chǎn)市場行情分析，不計提折舊帶來的利潤會遠遠高于公允值變動帶來的損失，房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤也會隨著企業(yè)資產(chǎn)、股權(quán)的收益而提高，這就會增加房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)價值。

（三）對稅收的影響

我國相關(guān)法律明確指出：可對投資性房地產(chǎn)的減值、折舊進行稅前扣除。在公允值價值模式下，投資性房地產(chǎn)有可能失去計提折舊的抵稅功能。其次，會計、稅法兩者對我國公允值變動產(chǎn)生的損益規(guī)定并不相同，這有可能促使遞延所得稅的產(chǎn)生。再者，在公允值價值模式下，計算所得稅必須進行全面的納稅系統(tǒng)調(diào)整，這勢必增加相關(guān)工作人員的負擔(dān)。

二、淺議投資性房地產(chǎn)公允價值計量應(yīng)用的優(yōu)化策略

（一）完善會計準則細則

首先，應(yīng)進一步修改并完善會計準則細則。新形勢下，相關(guān)部門必須結(jié)合我國國情以及相關(guān)法律體系進一步修改并完善會計準則細則，全面提升各項準則的可操作性。需要做到以下幾點：第一，要加強對外匯資金、資產(chǎn)減值以及公允值計量等問題的研究，并為信息披露、計量方式等提供相應(yīng)指南。第二，要加強研究并建立衍生類業(yè)務(wù)的會計核算與監(jiān)督體系。第三，要結(jié)合表外業(yè)務(wù)、銀行業(yè)務(wù)類型，制定具有針對性的政策規(guī)定，并及時出臺合理的操作性指引。

其次，應(yīng)合理計提資產(chǎn)減值。目前，雖然我國會計準則逐步趨同于國際會計準則，但在確認和計量資產(chǎn)減值方面有較大差異。計提資產(chǎn)減值任務(wù)繁瑣、工作復(fù)雜，尤其是受折現(xiàn)率、現(xiàn)金流的影響，其計量更為困難。為此，相關(guān)部門必須立足于我國國情，在充分吸收與借鑒國際會計準則的前提下，制定科學(xué)、合理、可操作性強的規(guī)則，進一步完善資產(chǎn)減值操作。

（二）建立健全監(jiān)管機制

在積極構(gòu)建和諧社會的今天，必須建立健全監(jiān)管機制。為了全面提高會計信息的可靠性與真實性，需要及時引入強有力的監(jiān)管機制，建立多方位、全網(wǎng)絡(luò)的監(jiān)管體系，并加強對相關(guān)責(zé)任人的管理與懲處力度。為了更好地強化對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管力度，還需要積極引入第三方評估部門，加強對房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)階層的監(jiān)督與管理。為了全面提升房地產(chǎn)企業(yè)信息的真實性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全檔案庫系統(tǒng)，及時保存各項評估結(jié)果，并定期對各項分析結(jié)果進行比較。另外，相關(guān)部門對房地產(chǎn)企業(yè)違法操縱利潤的現(xiàn)象懲罰力度較輕，國家必須加強懲處力度，真正起到警示作用，降低違法行為發(fā)生幾率。

（三）做好風(fēng)險防范工作

應(yīng)用計價模式之后的計量工作會在很大程度上受到國家經(jīng)濟運行形勢的制約，故而房地產(chǎn)企業(yè)必須對我國房地產(chǎn)市場有全面的了解與認知，提高風(fēng)險意識，準備充足的風(fēng)險準備金，做好風(fēng)險防范工作。在市場經(jīng)濟運行良好的態(tài)勢下，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強內(nèi)部治理工作，全面提高企業(yè)盈利能力，緊抓市場契機以及外部環(huán)境優(yōu)勢，進一步提高企業(yè)的綜合競爭能力；而在市場經(jīng)濟運行態(tài)勢不佳的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好準備工作，預(yù)留資金，甚至降低投資性房地產(chǎn)的持有量，全面提升自身的風(fēng)險應(yīng)對能力，從而降低市場運行環(huán)境對公允值的影響，全面提升企業(yè)現(xiàn)實收益。

三、結(jié)語

文章以投資性房地產(chǎn)公允價值計量對企業(yè)財務(wù)的影響為切入點，從完善會計準則細則、建立健全監(jiān)管機制、做好風(fēng)險防范工作等三方面，詳細論述了投資性房地產(chǎn)公允價值計量應(yīng)用的優(yōu)化策略，旨在促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康、和諧發(fā)展。

參考文獻：

[1]髙舒.投資性房地產(chǎn)公允價值計量對企業(yè)財務(wù)的影響分析[J].中外企業(yè)家，2015（34）.

[2]由敏.新會計準則下公允價值應(yīng)用對企業(yè)投資性房地產(chǎn)的影響[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2015（22）.

[3]池昱萍.淺析新會計準則下公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用——以中航地產(chǎn)為例[J].中國集體經(jīng)濟，2017（7）.

（作者單位：杭州錢江新城資產(chǎn)經(jīng)營管理投資有限公司）