商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的法律效力與司法救濟(jì)

陳建志 谷丹

目前，我國新建商品房普遍為預(yù)售交易，而預(yù)售的商品房尚未建成交付，沒有產(chǎn)權(quán)登記，也就無法辦理抵押登記，需要貸款的購房人只能依據(jù)《物權(quán)法》第20條的規(guī)定，a《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”辦理商品房抵押權(quán)預(yù)告登記以獲得銀行貸款?！段餀?quán)法》第20條的立法本意在于通過賦予預(yù)告登記以保全效力保障其在將來能夠?qū)崿F(xiàn)本登記，b本登記又稱終局登記,是指直接使當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)發(fā)生效力的登記。參見侯國躍：《論不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記——以我國《物權(quán)法》第20條為中心》，載《河北法學(xué)》2011年第2期。但實(shí)務(wù)中通過各類方式阻卻銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)本登記的現(xiàn)象已大量存在，且因?qū)Φ盅簷?quán)預(yù)告登記法律效力的不同理解，各地法院的司法裁判并不統(tǒng)一，亟需在明確預(yù)告登記法律效力的基礎(chǔ)上，探索如何公正、合法地為預(yù)告登記提供恰當(dāng)?shù)乃痉ň葷?jì)。

一、現(xiàn)實(shí)困惑：對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記法律效力的不同理解

（一）抵押權(quán)預(yù)告登記案件中對(duì)優(yōu)先受償效力的不同裁判

c“光大銀行上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)公司保證合同糾紛案”，載《最高人民法院公報(bào)》2014年第9期。d 林秀榕、陳光卓：《抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人無過錯(cuò)時(shí)有權(quán)對(duì)商品房優(yōu)先受償》，載《人民司法（案例）》2016年第14期。e 李劼：《預(yù)購商品房預(yù)抵押登記及開發(fā)商階段性保證效力的認(rèn)定》，載《人民司法》（案例）2016年第14期。f 前引d。

（二）對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記順位效力的不同觀點(diǎn)

順位效力，是指預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)后，其獲得的物權(quán)順位是預(yù)告登記的時(shí)間，而不是本登記的時(shí)間，g杜萬華主編：《最高人民法院物權(quán)法司法解釋（一）理解與適用》，人民法院出版社2016年版，第152頁。換言之，在本登記的條件成熟而完成本登記后，本登記的效力溯及于預(yù)告登記之時(shí)。目前，關(guān)于我國《物權(quán)法》是否具有順位效力形成了截然相反的兩種意見。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押權(quán)預(yù)告登記應(yīng)具有順位效力，只有預(yù)告登記的順位轉(zhuǎn)歸為本登記，才能更有效地保護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)益。h程嘯：《試論〈物權(quán)法〉中規(guī)定的預(yù)告登記制度》，載《中國房地產(chǎn)》2007年第5期。持有該觀點(diǎn)的理由還有預(yù)告登記后不相沖突的物權(quán)變動(dòng)有效，故預(yù)告登記具有順位效力更合理。i前引g，第154頁。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《物權(quán)法》第20條的預(yù)告登記未設(shè)但書，物權(quán)變動(dòng)應(yīng)以本登記為準(zhǔn)，預(yù)告登記不具有順位效力。j崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)：規(guī)范與學(xué)說——以中國法的解釋論為中心》（上冊(cè)），清華大學(xué)出版社2011年版，第194頁。

對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記法律效力的不同認(rèn)識(shí)將導(dǎo)致該類案件裁判的大相徑庭，同案不同判在影響裁判統(tǒng)一和損害司法公信的同時(shí)，還會(huì)使大量預(yù)售商品房貸款交易中的民事行為人無所適從。因此，在明確抵押權(quán)預(yù)告登記法律效力的基礎(chǔ)上，探尋如何公平、合法地為商品房抵押權(quán)預(yù)告登記提供司法救濟(jì)，具有重要的司法實(shí)踐意義。

二、理性分析：抵押權(quán)預(yù)告登記的性質(zhì)及其法律效力

（一）抵押權(quán)預(yù)告登記的性質(zhì)

1.兼具有債權(quán)性和物權(quán)性

根據(jù)學(xué)界通說，預(yù)告登記是指為保全一項(xiàng)以將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)而作的登記，k陳政：《“和諧人居夢”背景下預(yù)告登記效力的拓展思考——以房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購房人的利益保護(hù)為視角》，載《河北法學(xué)》2016年第11期。兼具債權(quán)和物權(quán)的屬性，很難在目前的法律上為其定性。l王澤鑒：《民法物權(quán)：通則·所有權(quán)》， 中國政法大學(xué)出版2001年版，第282頁。我國不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)模式為登記生效主義，預(yù)告登記并不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效果。抵押權(quán)預(yù)告登記的目的是為了實(shí)現(xiàn)物權(quán)（抵押權(quán)）為內(nèi)容的請(qǐng)求權(quán)，并不產(chǎn)生物權(quán)（抵押權(quán)）變動(dòng)的效果，因此，抵押權(quán)預(yù)告登記具有債權(quán)屬性。同時(shí)，抵押權(quán)預(yù)告登記采用的方式是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所特有的登記公示，明確地記載抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人預(yù)將享有房屋抵押權(quán)，且具有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所特有的排除他人處分該不動(dòng)產(chǎn)的對(duì)抗效力，因此，抵押權(quán)預(yù)告登記同時(shí)具有物權(quán)屬性。

2.臨時(shí)性

臨時(shí)性是抵押權(quán)預(yù)告登記與抵押權(quán)本登記相區(qū)別的最顯著特征。本登記，或稱終局登記，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)具有終局、確定效力，m王軟、關(guān)淑芳：《物權(quán)變動(dòng)制度三論》，載《法律適用》2006年第1期。一經(jīng)完成，立即產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力，而抵押權(quán)預(yù)告登記是抵押權(quán)本登記得以展開的準(zhǔn)備階段，其并不導(dǎo)致抵押權(quán)產(chǎn)生的終局、確定效力，主要目的在于排除障礙，保障抵押權(quán)本登記在條件具備時(shí)順利完成本登記，且在抵押權(quán)本登記條件不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，預(yù)告登記失去效力，因此，抵押權(quán)預(yù)告登記具有臨時(shí)性，其所產(chǎn)生的法律效力也是臨時(shí)的。

3.依附性

根據(jù)《物權(quán)法》第20條規(guī)定，債權(quán)消滅后預(yù)告登記失效，即預(yù)告登記具有依附性，依附于其所保全的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，債權(quán)請(qǐng)求權(quán)消滅后，抵押權(quán)預(yù)告登記的法律效力也隨之失效，n前引g，第121頁。因此，抵押權(quán)預(yù)告登記以抵押貸款合同的有效為前提，如果抵押貸款合同無效或被解除、撤銷而失效，那么抵押權(quán)預(yù)告登記也將失去法律效力。

（二）我國抵押權(quán)預(yù)告登記的法律效力分析

1.不具有的法律效力：優(yōu)先受償效力與順位效力

（1）臨時(shí)性的抵押權(quán)預(yù)告登記不具有本登記的優(yōu)先受償效力

抵押權(quán)預(yù)告登記的臨時(shí)性決定了其不具備抵押權(quán)本登記的優(yōu)先受償效力，其只是本登記的預(yù)備階段。抵押權(quán)的預(yù)告登記只是表明預(yù)告登記權(quán)利人有權(quán)在將來請(qǐng)求辦理抵押權(quán)本登記，但抵押權(quán)并未因此直接產(chǎn)生，權(quán)利人在將來是否享有優(yōu)先受償權(quán)還處于不確定狀態(tài)，o司偉：《預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利保護(hù)的法律基礎(chǔ)與路徑選擇》，載《人民司法》（案例）2016年第14期。預(yù)告登記還可能因債權(quán)請(qǐng)求權(quán)消滅而失效。如若預(yù)告登記失效，權(quán)利人對(duì)預(yù)告登記的商品房就不會(huì)享有優(yōu)先受償權(quán)p崔建遠(yuǎn)：《實(shí)體法與程序法相輔相成——法釋［2016］5 號(hào)之解讀、評(píng)論與升華》，載《現(xiàn)代法學(xué)》2016年第6期。。正是基于抵押權(quán)預(yù)告登記的臨時(shí)性，我國《物權(quán)法》及其司法解釋并未規(guī)定抵押權(quán)預(yù)告登記具有優(yōu)先受償效力。

（2）我國《物權(quán)法》上抵押權(quán)預(yù)告登記沒有順位效力

德國《民法典》、日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》等國法律規(guī)定抵押權(quán)預(yù)告登記具有順位效力，因此，部分觀點(diǎn)認(rèn)為抵押權(quán)預(yù)告登記的順位效力是其本身就應(yīng)具備的法律效力，即便法律沒有明確規(guī)定，也可以推導(dǎo)出預(yù)告登記具有順位效力，甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為《物權(quán)法》未作此規(guī)定，屬于法律漏洞。q侯國躍：《論不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記——以我國《物權(quán)法》第20條為中心》，載《河北法學(xué)》2011年第2期。但是順位效力是直接關(guān)系物權(quán)變動(dòng)時(shí)間的法律效力，賦予預(yù)告登記以順位效力的實(shí)質(zhì)是讓抵押權(quán)具有溯及力，具有明顯的物權(quán)性，根據(jù)物權(quán)法定原則應(yīng)由《物權(quán)法》明確規(guī)定，而《物權(quán)法》及其司法解釋未規(guī)定預(yù)告登記具有順位效力，即在我國《物權(quán)法》上預(yù)告登記不具有順位效力，r前引j，第195頁。因此，司法不應(yīng)突破現(xiàn)有《物權(quán)法》規(guī)定，違背物權(quán)法定原則，越位給我國的抵押權(quán)預(yù)告登記創(chuàng)設(shè)一種我國現(xiàn)行法律并未賦予的物權(quán)性的法律效力。

此外，《物權(quán)法》第20條賦予了抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人絕對(duì)限制他人處分該不動(dòng)產(chǎn)的保全效力，已經(jīng)更有利的保障其能夠最早獲得不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記，因此，我國抵押權(quán)預(yù)告登記沒有再賦予順位效力的需求。當(dāng)然，如若預(yù)告登記權(quán)利人同意他人在預(yù)告登記期間進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，可視為其放棄預(yù)告登記的保全效力，但不應(yīng)將抵押本登記的效力溯及至預(yù)告登記之日。

2.具有的法律效力：保全效力——絕對(duì)限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的處分行為

《物權(quán)法》第20條僅規(guī)定了權(quán)利保全效力。s李良峰：《預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的法律效力》，載《人民司法（應(yīng)用）》2016年第19期。抵押權(quán)預(yù)告登記的保全效力，是指預(yù)告登記之后，房屋權(quán)利人另行處分房屋的物權(quán)行為無效，具有防止損害被保全請(qǐng)求權(quán)行為的效力。限制處分行為的立法模式包括絕對(duì)限制和相對(duì)限制兩種，一種是絕對(duì)限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的處分；另一種是僅限制妨礙預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)處分。從我國目前的《物權(quán)法》及其司法解釋的規(guī)定來看，我國采取的是絕對(duì)限制的立法模式。

相對(duì)限制的觀點(diǎn)認(rèn)為，同一商品房可以抵押給兩個(gè)以上的債權(quán)人，在預(yù)告登記具有順位效力的前提下，后一抵押權(quán)可以有效也應(yīng)當(dāng)有效。但如前所述，抵押權(quán)預(yù)告登記在我國《物權(quán)法》上沒有順位效力，因此，該觀點(diǎn)的前提條件無法實(shí)現(xiàn)，為保障抵押權(quán)預(yù)告登記能順利轉(zhuǎn)為抵押權(quán)本登記，后一抵押權(quán)登記如果未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，就應(yīng)嚴(yán)格依照《物權(quán)法》第20條之規(guī)定的絕對(duì)無效，認(rèn)定后一抵押權(quán)登記行為無效。

三、基本原則：抵押權(quán)預(yù)告登記裁判應(yīng)遵循的合法與公平

實(shí)務(wù)中，不少觀點(diǎn)認(rèn)為，為了避免抵押權(quán)預(yù)告登記不當(dāng)失效，強(qiáng)化對(duì)預(yù)抵押權(quán)利人的司法救濟(jì)，預(yù)抵押權(quán)利人可享有有條件的優(yōu)先受償。但筆者認(rèn)為，任何司法行為都必須堅(jiān)守合法與公平的基本原則，不能單純?yōu)榱艘环綑?quán)利人的權(quán)益救濟(jì)，而不當(dāng)?shù)耐黄片F(xiàn)有法律規(guī)定，甚至損害司法公平，因此，對(duì)預(yù)抵押登記權(quán)利人的司法救濟(jì)也必須以合法與公平為基本原則。

（一）合法——應(yīng)當(dāng)符合我國《物權(quán)法》及其司法解釋的現(xiàn)有規(guī)定

如前所述，抵押權(quán)預(yù)告登記具有物權(quán)和債權(quán)的雙重屬性，債權(quán)性是其請(qǐng)求權(quán)特征的本質(zhì)屬性，物權(quán)性主要通過其絕對(duì)限制的保全效力來體現(xiàn)。《物權(quán)法》及其司法解釋已經(jīng)載明抵押權(quán)預(yù)告登記的主要內(nèi)容，與此相關(guān)的物權(quán)性的法律效力也應(yīng)遵循物權(quán)法定原則。優(yōu)先受償是擔(dān)保物權(quán)的特有效力，順位效力直接決定了物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間，都是具有明顯物權(quán)性的法律效力，不能因擔(dān)心對(duì)抵押預(yù)告登記權(quán)利人（主要為銀行）保護(hù)的缺位，就超出《物權(quán)法》現(xiàn)有規(guī)定的進(jìn)行越位保護(hù)，將抵押權(quán)預(yù)告登記混同于抵押權(quán)本登記，賦予預(yù)告登記在我國《物權(quán)法》上并不具有的優(yōu)先受償效力和順位效力。

（二）公平——不能忽視風(fēng)險(xiǎn)承載能力更低的購房人的權(quán)益保護(hù)

抵押權(quán)預(yù)告登記是為保障預(yù)告登記權(quán)利人在將來實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)本登記而設(shè)立，但抵押權(quán)預(yù)告登記來源于抵押貸款合同，合同各方當(dāng)事人的合法權(quán)益都屬于法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)的對(duì)象，因此，不能單純?yōu)樽鑵s抵押權(quán)預(yù)告登記成為廢紙，就不當(dāng)?shù)貑为?dú)提高對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人（主要為銀行）的司法救濟(jì)程度，而忽視對(duì)風(fēng)險(xiǎn)承載能力更低的購房人依法應(yīng)當(dāng)?shù)玫降暮侠肀Ｗo(hù)。

四、實(shí)務(wù)探尋：抵押權(quán)預(yù)告登記各階段的法律適用與司法救濟(jì)

如前所述，我國抵押權(quán)預(yù)告登記不具有優(yōu)先受償效力和順位效力，且還需遵循合法與公平的基本原則，那么在法律僅賦予抵押權(quán)預(yù)告登記以絕對(duì)限制的保全效力的情況下，如何準(zhǔn)確適用法律并對(duì)各方當(dāng)事人提供合理恰當(dāng)?shù)乃痉ň葷?jì)就是司法實(shí)務(wù)中必須解決的難題。為清晰地分析抵押權(quán)預(yù)告登記的法律適用與司法救濟(jì)，就必須詳解抵押權(quán)預(yù)告登記主要環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

預(yù)購商品房抵押的主要環(huán)節(jié)包括：預(yù)購商品房合同——抵押貸款合同——抵押權(quán)預(yù)告登記——銀行提供貸款（開發(fā)商提供階段性擔(dān)保）——房屋經(jīng)過驗(yàn)收具備交付條件——開發(fā)商向購房人交付房屋——開發(fā)商辦理初始登記（大產(chǎn)權(quán)證）——購房人辦理所有權(quán)登記——銀行辦理抵押權(quán)本登記（開發(fā)商階段性擔(dān)保結(jié)束）。

下面將結(jié)合預(yù)告商品房抵押的主要環(huán)節(jié)，嘗試探討商品房抵押權(quán)本登記無法辦理時(shí)、商品房物權(quán)變動(dòng)或被租賃時(shí)以及訴訟或執(zhí)行過程中的法律適用與司法救濟(jì)。

（一）商品房抵押權(quán)本登記無法辦理時(shí)的司法救濟(jì)

1.商品房不能實(shí)現(xiàn)驗(yàn)收交付時(shí)——銀行的風(fēng)險(xiǎn)并不高于購房人的風(fēng)險(xiǎn)

在商品房不能建成、不符合建設(shè)規(guī)劃等原因而不能驗(yàn)收交付的情況下，預(yù)購商品房合同和商品房抵押貸款合同因不能實(shí)現(xiàn)所有權(quán)和抵押權(quán)登記的合同目的而具備解除條件。主要風(fēng)險(xiǎn)：抵押權(quán)本登記不能實(shí)現(xiàn)，銀行貸款缺失不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保；合同解除，銀行不能再向購房人要求償還貸款，且不能對(duì)商品房進(jìn)行優(yōu)先受償，但這是抵押權(quán)預(yù)告登記制度的存在空間、構(gòu)造功能以及相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)所在，t前引 o。屬于銀行在預(yù)購商品房抵押貸款過程中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，且該風(fēng)險(xiǎn)并不高于風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力更低購房人商品房所有權(quán)預(yù)告登記不能轉(zhuǎn)為本登記所承受的風(fēng)險(xiǎn)。

有觀點(diǎn)認(rèn)為“可允許預(yù)購商品房在因不能建成等原因而確定地?zé)o法辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，成為可以設(shè)定抵押的‘正在建造的建筑物’”。u前引o。該觀點(diǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力更低的購房人不合理，有違司法公平，賦予銀行在建建筑物抵押權(quán)，將使對(duì)銀行的司法保護(hù)高于對(duì)購房人商品房所有權(quán)預(yù)告登記的司法保護(hù)。此時(shí)，銀行可以商品房抵押貸款合同履行不能而起訴要求解除合同，并要求開發(fā)商返還銀行提供貸款的所得款項(xiàng)，或直接起訴開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任。

2.開發(fā)商違約不配合辦理初始登記的情況下——應(yīng)突出開發(fā)商的責(zé)任承擔(dān)

商品房已經(jīng)建成，基本具備辦理商品房所有權(quán)初始登記的條件，但因開發(fā)商不辦理或延遲辦理商品房初始登記，致使無法進(jìn)行商品房抵押本登記。主要風(fēng)險(xiǎn)：預(yù)告登記的臨時(shí)性狀態(tài)被延長，如果購房人因商品房所有權(quán)登記辦理延誤而斷供，銀行因抵押權(quán)未進(jìn)行本登記，而不能獲得對(duì)商品房的優(yōu)先受償權(quán)。

此種情況為開發(fā)商違約，購房人此時(shí)也無法辦理商品房所有權(quán)登記，因此，應(yīng)突出開發(fā)商的責(zé)任承擔(dān)。實(shí)務(wù)中，有觀點(diǎn)認(rèn)為此種情況下是非基于銀行原因?qū)е律唐贩康盅簷?quán)本登記無法辦理，應(yīng)當(dāng)賦予銀行對(duì)預(yù)抵押登記的商品房直接優(yōu)先受償，v前引e。該觀點(diǎn)首先不符合《物權(quán)法》的明確規(guī)定，即不合法的突破了物權(quán)法定原則，其次在購房人尚無法獲得商品房所有權(quán)的情況下（甚至可以說商品房所有權(quán)尚未產(chǎn)生），就跳過購房人的產(chǎn)權(quán)登記，直接讓銀行享有抵押權(quán)，不當(dāng)損害了購房人的合法權(quán)益，有違司法公平。此時(shí)，銀行除可起訴要求開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任外，還可起訴要求開發(fā)商履行合同義務(wù)辦理商品房初始登記的，法院經(jīng)審查商品房已經(jīng)竣工驗(yàn)收符合辦理初始登記條件的，應(yīng)予以支持。

3.購房人違約不配合辦理商品房所有權(quán)登記——應(yīng)強(qiáng)調(diào)購房人的履約責(zé)任

開放商已經(jīng)辦理商品房初始登記，甚至商品房已經(jīng)交付給購房人實(shí)際使用，商品房已具備辦理購房人所有權(quán)登記的條件，但購房人為阻卻銀行辦理抵押權(quán)本登記，故意不辦理所有權(quán)登記。主要風(fēng)險(xiǎn)：該種情況下多為購房人違背誠信原則拖延還款后的主動(dòng)違約，在購房人中斷償還銀行貸款后，因商品房抵押權(quán)本登記尚未辦理，銀行存在因抵押權(quán)未進(jìn)行本登記不能獲得對(duì)商品房優(yōu)先受償權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)務(wù)中，有觀點(diǎn)認(rèn)為因購房人阻卻合同條件成就，可依照《合同法》第45條的規(guī)定視為條件已經(jīng)成就，要求開發(fā)商協(xié)助銀行辦理購房人所有權(quán)登記和銀行抵押權(quán)登記，w前引 o。但《合同法》第45條的規(guī)定并不能直接成為開發(fā)商協(xié)助銀行辦理相關(guān)登記的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，且《物權(quán)法》第9條明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，因此，購房人商品房所有權(quán)未登記的情況下無法視作已經(jīng)成就所有權(quán)登記的法律效力。

筆者建議，法院經(jīng)審查，能夠確認(rèn)商品房購房人辦理所有權(quán)登記的條件已經(jīng)完全成就（條件包括：開發(fā)商已經(jīng)完成商品房初始登記；開發(fā)商將相關(guān)購房人辦理所有權(quán)登記的相關(guān)所需材料交給購房人；商品房已經(jīng)實(shí)際交付購房人占有使用），只因購房人為了惡意阻卻銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)本登記，而不辦理商品房所有權(quán)登記的，如果貸款抵押合同已約定購房人及時(shí)辦理或限期辦理所有權(quán)登記的義務(wù)，銀行起訴購房人履行辦理商品房所有權(quán)登記義務(wù)的，應(yīng)予以支持；如果貸款抵押合同未約定購房人及時(shí)辦理所有權(quán)登記的義務(wù)，可依據(jù)《合同法》第60條規(guī)定，x《合同法》第60條：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。”認(rèn)定購房人違反誠實(shí)信用原則不履行貸款抵押合同的必要附屬義務(wù)為由，要求購房人限期進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。但是，銀行起訴要求行使代位權(quán)確認(rèn)購房人為商品房所有權(quán)人的，因與《最高人民法院關(guān)于深圳發(fā)展銀行與賽格（香港）有限公司、深圳賽格集團(tuán)財(cái)務(wù)公司代位權(quán)糾紛一案的請(qǐng)示的復(fù)函》中“代位權(quán)的范疇不能從債權(quán)擴(kuò)張到所有權(quán)”相沖突，不予支持。

（二）預(yù)告登記期間商品房物權(quán)變動(dòng)或被租賃時(shí)的司法救濟(jì)

1.預(yù)告登記期間商品房準(zhǔn)備或已經(jīng)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)——關(guān)鍵在“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日”的認(rèn)定

通常情況下，在購房人完成產(chǎn)權(quán)登記之后，銀行去房產(chǎn)登記部門申請(qǐng)辦理抵押權(quán)本登記之前的期間，存在購房人與他人進(jìn)行商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移或抵押商品房的情況。部分地方房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為避免該情況出現(xiàn)，在商品房所有權(quán)登記辦理后，不經(jīng)銀行申請(qǐng)，就自動(dòng)將商品房抵押權(quán)的預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記，例如《上海市房地產(chǎn)登記條例》第59條規(guī)定：“預(yù)購商品房設(shè)立抵押的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后，其預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押權(quán)登記?！钡?，根據(jù)《物權(quán)法》第20條和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第78條規(guī)定，y《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第78條：“預(yù)購商品房辦理房屋所有權(quán)登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權(quán)首次登記?！钡盅簷?quán)本登記應(yīng)經(jīng)過銀行申請(qǐng)辦理，而不是登記機(jī)關(guān)將預(yù)告登記主動(dòng)轉(zhuǎn)為本登記。主要風(fēng)險(xiǎn)：如果認(rèn)定購房人辦理了商品房所有權(quán)登記就是抵押權(quán)“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日”，而購房人未將所有權(quán)登記已經(jīng)辦理的情況告知銀行，銀行超過《物權(quán)法》規(guī)定的三個(gè)月期限還未進(jìn)行抵押權(quán)本登記，將導(dǎo)致抵押權(quán)預(yù)告登記失效。

該情況下的關(guān)鍵在于對(duì)《物權(quán)法》第20條規(guī)定中“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日”的認(rèn)定，不能認(rèn)定只要商品房購房人完成了產(chǎn)權(quán)登記就是抵押權(quán)“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日”，應(yīng)將購房人書面告知銀行商品房所有權(quán)登記已經(jīng)辦理，且提供相關(guān)抵押權(quán)本登記申請(qǐng)所需書面材料認(rèn)定為“能夠進(jìn)行商品房抵押登記之日”。有觀點(diǎn)認(rèn)為，“可比照專利申請(qǐng)優(yōu)先權(quán)的規(guī)定，使銀行申請(qǐng)登記的效力溯及至預(yù)告登記之日，并自房屋預(yù)告登記之日即具備正式抵押登記之效力，以此對(duì)銀行的利益進(jìn)行救濟(jì)?！钡撚^點(diǎn)實(shí)質(zhì)是賦予了抵押權(quán)預(yù)告登記順位效力，不符合我國《物權(quán)法》規(guī)定，理由之前已經(jīng)闡釋，此處不再贅述。

2.預(yù)告登記期間商品房被購房人出租給第三人使用——根據(jù)立法本意尋找抵押權(quán)與租賃權(quán)的平衡點(diǎn)

簽訂抵押合同后抵押權(quán)本登記之前商品房被購房人出租給第三人使用，剛好屬于《物權(quán)法》第190條沒有明確規(guī)定的情況，z《物權(quán)法》第190條：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)?！奔丛诤炗喌盅汉贤蟮盅簷?quán)本登記之前形成的租賃權(quán)與抵押權(quán)的沖突如何處理沒有明確依據(jù)，《物權(quán)法》存在法律漏洞。[27]程嘯 ：《論抵押財(cái)產(chǎn)出租時(shí)抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系——對(duì)《物權(quán)法》第190條第2句的理解》，載《法學(xué)家》2014年第2期。該情況在實(shí)務(wù)中主要有兩類，一類是真實(shí)的租賃關(guān)系，購房人在開發(fā)商交付房屋后為及早獲得商品房的使用收益將房屋出租給第三人，第三人實(shí)際承租使用房屋；另一類是虛假的租賃關(guān)系，購房人為了阻卻抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，利用“買賣不破租賃的法律規(guī)則”在抵押權(quán)本登記之前形成虛假的租賃關(guān)系，第三人實(shí)際并不租用該房屋。主要風(fēng)險(xiǎn)：租賃沒有物權(quán)變動(dòng)的效果，[28]孫憲忠：《《物權(quán)法司法解釋（一）》與交易中的物權(quán)確認(rèn)規(guī)則》，載《法律使用》2016年第11期。銀行不能依據(jù)《物權(quán)法》第20條主張租賃不發(fā)生法律效力；同時(shí)該租賃發(fā)生于抵押權(quán)本登記之前，不屬于《物權(quán)法》第190條規(guī)定的“租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”，即該情況下的租賃可能產(chǎn)生對(duì)抗本登記在后的銀行抵押權(quán)的效力，影響銀行抵押權(quán)的最終實(shí)現(xiàn)。例如《上海市房屋租賃條例》第15條第2款：“經(jīng)登記的租賃合同能對(duì)抗第三人，即先登記的租賃對(duì)抗后登記的抵押權(quán)。”

實(shí)務(wù)中的主要爭議有兩點(diǎn)。一是不動(dòng)產(chǎn)租賃具有物權(quán)化性質(zhì)，[29]前引[27]。具有占有、使用不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)效果，那么是否可以從《物權(quán)法》第20條預(yù)告登記阻卻物權(quán)變動(dòng)效果和保護(hù)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的立法本意出發(fā)，賦予預(yù)抵押登記的權(quán)利人主張租賃無效的權(quán)利。筆者認(rèn)為，《物權(quán)法》第20條是阻卻物權(quán)效力的發(fā)生，而租賃在我國《物權(quán)法》上不屬于物權(quán)，故銀行依據(jù)《物權(quán)法》第20條主張租賃不發(fā)生效力，且直接賦予銀行阻卻租賃效力發(fā)生的權(quán)利，將不當(dāng)影響真實(shí)善意租賃關(guān)系中購房人與承租人從不動(dòng)產(chǎn)及時(shí)獲得使用收益的合法權(quán)益，因此，預(yù)告登記不能阻卻租賃權(quán)的產(chǎn)生。二是《物權(quán)法》第190條規(guī)定的“已登記的抵押權(quán)”是否包括“抵押權(quán)預(yù)告登記”，是否可以從保護(hù)預(yù)抵押登記權(quán)利人的角度出發(fā)對(duì)其進(jìn)行擴(kuò)張解釋。從《物權(quán)法》190條文意理解，已登記的抵押權(quán)應(yīng)是指已經(jīng)經(jīng)過本登記發(fā)生物權(quán)效力的抵押權(quán)，而預(yù)告登記還未產(chǎn)生抵押權(quán)。筆者認(rèn)為，從《物權(quán)法》第20條確保抵押權(quán)本登記實(shí)現(xiàn)對(duì)優(yōu)于債權(quán)的物權(quán)變動(dòng)效果都進(jìn)行絕對(duì)限制的立法精神，和《物權(quán)法》第190條賦予已登記的抵押權(quán)更高的對(duì)抗力，卻規(guī)定只有抵押合同之前的租賃不受抵押權(quán)影響的立法本意來看，當(dāng)?shù)盅簷?quán)預(yù)告登記之后本登記之前形成的租賃權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)賦予抵押權(quán)以更高的對(duì)抗效力。當(dāng)然，如同多數(shù)學(xué)者的觀點(diǎn)，為保護(hù)真實(shí)合法租賃關(guān)系中的承租人和購房人的合法權(quán)益，只有當(dāng)租賃的存在足以影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人才能主張去除租賃權(quán)。[30]常鵬翱：《先抵押后租賃的法律規(guī)制——以《物權(quán)法》第190條第2句為基點(diǎn)的分析》，載《清華法學(xué)》2015年第2期。

（三）預(yù)告登記期間商品房在訴訟過程中的司法救濟(jì)

1.有判決或調(diào)解對(duì)預(yù)抵押登記的商品房進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)——預(yù)告登記的保全效力不受干擾

法院不了解抵押權(quán)預(yù)告登記的情況下，判決或調(diào)解對(duì)商品房進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)或認(rèn)定物權(quán)變動(dòng)合同的法律效力。主要風(fēng)險(xiǎn)：判決或調(diào)解法律文書的當(dāng)事人拿著生效的法律文書到房產(chǎn)登記部門要求進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)，如果登記部門依據(jù)法律文書進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)，將可能影響銀行抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。實(shí)務(wù)中，對(duì)該類情況的處理爭議不大，多數(shù)認(rèn)為預(yù)告登記的保全效力不受干擾，銀行仍然能夠依據(jù)《物權(quán)法》第20條主張預(yù)告登記之后的物權(quán)變動(dòng)不發(fā)生法律效力。

2.預(yù)抵押登記的商品房被法院執(zhí)行查封或司法拍賣——抵押權(quán)本登記屬于已公示預(yù)知的權(quán)利負(fù)擔(dān)

抵押權(quán)預(yù)告登記后到本登記之前的期間，法院對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)查封，而被執(zhí)行人在商品房產(chǎn)權(quán)登記后，預(yù)查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為正式查封，查封期限從預(yù)查封之日起開始計(jì)算。[31]參見《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第16條：“國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書和所附的裁定書辦理預(yù)查封登記。土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開始計(jì)算?！钡?8條：“預(yù)查封效力等同于正式查封?！钡牵盅簷?quán)預(yù)告登記不能自動(dòng)轉(zhuǎn)為本登記，故抵押權(quán)本登記必然晚于正式查封。正式查封后，被查封的商品房將被法院進(jìn)行司法拍賣或變賣。該種情況在實(shí)務(wù)中并非鮮見，抵押權(quán)預(yù)告登記不可避免的與法院的查封、拍賣或其他執(zhí)行措施產(chǎn)生沖突。主要風(fēng)險(xiǎn)：申請(qǐng)執(zhí)行人以抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記屬于在查封的商品房上新設(shè)立權(quán)利有礙執(zhí)行，違反《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第26條規(guī)定，[32]《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第26條：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)立權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人?！敝鲝埖盅簷?quán)不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。如果抵押權(quán)預(yù)告登記因查封或其他執(zhí)行措施在三個(gè)月內(nèi)沒有轉(zhuǎn)為本登記，抵押權(quán)預(yù)告登記失效，銀行將面臨抵押權(quán)無法實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)務(wù)中，對(duì)法院在查封房產(chǎn)期間房產(chǎn)管理部門將房產(chǎn)預(yù)抵押登記轉(zhuǎn)為本登記是否屬于擅自處分查封財(cái)產(chǎn)存在不同觀點(diǎn)。[33]趙培元，程潔：《抵押預(yù)告登記與法院預(yù)查封登記在正式登記條件具備時(shí)的司法處理》，載《人民司法（案例）》2014年第4期。筆者認(rèn)為，《物權(quán)法》對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記的設(shè)置就是為了保障權(quán)利人獲得房產(chǎn)的抵押權(quán)，屬于在房產(chǎn)形成產(chǎn)權(quán)之前已經(jīng)預(yù)先設(shè)定好的權(quán)利負(fù)擔(dān)，且法院預(yù)查封時(shí)可以從預(yù)抵押登記的公示預(yù)知房產(chǎn)將來會(huì)有抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的情況，故預(yù)抵押登記轉(zhuǎn)為本登記不屬于在查封之后設(shè)立權(quán)利負(fù)擔(dān)的情況，不能認(rèn)定為擅自處分查封財(cái)產(chǎn)。同理，法院查封或其他執(zhí)行措施不能阻礙銀行申請(qǐng)房產(chǎn)管理部門將抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記，執(zhí)行措施不能影響銀行依法獲得房產(chǎn)的抵押權(quán)。

結(jié) 語

保全效力、順位效力和優(yōu)先受償效力都是具有明顯物權(quán)屬性的法律效力，在《物權(quán)法》僅為預(yù)告登記規(guī)定了保全效力的情況下，司法不能越權(quán)造法推定預(yù)告登記具有其他物權(quán)屬性的法律效力，也不能隨意將保全效力的絕對(duì)限制改為相對(duì)限制，更不能單純?yōu)榱藢?duì)銀行進(jìn)行司法救濟(jì)就刻意突破現(xiàn)有法律，而忽視對(duì)購房人合法權(quán)益的保護(hù)。預(yù)告登記兼具有物權(quán)屬性和債權(quán)屬性，司法可盡量根據(jù)現(xiàn)有的《物權(quán)法》、《合同法》以及相關(guān)法律和司法解釋的規(guī)定，以公正與合法為基本原則，針對(duì)預(yù)告登記不同階段的具體情況和主要風(fēng)險(xiǎn)，明晰爭議要點(diǎn)，為預(yù)告登記的各方當(dāng)事人提供恰如其分的司法救濟(jì)。