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      淺析房地產開發(fā)成本核算方法及成本管控對策

      2019-12-16 02:59:31鄭林
      財會學習 2019年33期
      關鍵詞:成本管控房地產

      鄭林

      摘要:現階段,成本管理已成為房地產企業(yè)關注重點,經過近十多年的發(fā)展,房地產企業(yè)成本管理能力有了顯著的提升,逐漸實現了企業(yè)成本目標可控。隨著近幾年地產快速周轉、合作開發(fā)項目不斷增多,房企之間競爭逐步轉向價值鏈競爭,成本管理逐步向著新一輪改進。本文針對房地產開發(fā)成本核算及管控中現存問題進行分析,從成本核算的對象、分配方式、目標監(jiān)管等方面進行探究,挖掘房地產開發(fā)成本核算方法中的主要問題,根據房地產企業(yè)的特點與發(fā)展趨勢,提出成本核算與成本管控的對策,旨在優(yōu)化分配各項資源,提高房企的核心價值,促進房地產企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

      關鍵詞:房地產;開發(fā)成本核算;成本管控

      在地產市場競爭日趨激烈、利潤逐步下滑的嚴峻形勢下,房地產開發(fā)企業(yè)需要提升成本核算與成本管控的重視程度,對房地產行業(yè)實施宏觀調控。同時,房地產行業(yè)也面臨著諸多挑戰(zhàn),需要結合市場發(fā)展的環(huán)境及企業(yè)發(fā)展趨勢進行分析,融入現代化的管理理念與先進管理技術。文章將結合房地產開發(fā)成本核算的現狀進行分析,提出相應的優(yōu)化對策,希望能為房地產企業(yè)成本核算管控提供借鑒價值,推動現階段房企的進一步發(fā)展。

      一、房地產開發(fā)成本核算及管控中現存的問題分析

      成本核算的對象即為房地產企業(yè)在實際項目開發(fā)中已經消耗的費用,并在既定范圍內實施有效分配[1]。房地產行業(yè)成本核算工作的開展,需要提升成本管控與成本核算的重視程度,縱觀當前房地產企業(yè)的實際情況,普遍存在著成本核算的對象比較模糊,成本分配的方式不夠科學及目標成本監(jiān)管不到位等方面的問題,影響著房企整體核算的效果。

      (一)成本核算的對象比較模糊

      近年來,房地產行業(yè)發(fā)展速度較快,項目開發(fā)數量較多。房地產企業(yè)需要結合所開發(fā)的項目實施針對性分析,比如商業(yè)地產、公寓以及別墅等等[2]。不同的開發(fā)類型與房地產開發(fā)工期下,所需要消耗的時間、成本核算的內容也會存在著差異,會增加成本核算的難度,影響房地產企業(yè)的成本核算效率。

      (二)成本分配的方式不夠科學

      房地產行業(yè)開發(fā)中所形成的費用,均需要直接納入產品的成本中。房地產行業(yè)成本核算過程中,會間接產生諸多費用[3]。成本核算期間如果間接費用重視程度不夠,成本核算周期不夠明確,分配方式不夠科學,則很難有效計算出房地產企業(yè)的經濟利潤,影響房地產企業(yè)的發(fā)展。

      (三)目標成本的監(jiān)管不到位

      房地產開發(fā)中建筑安裝成本為成本核算的重要組成部分,由于缺乏完善的管理制度,成本核算時,容易出現建筑安裝成本虛增的情況,難以真正彰顯出項目真實的成本與實際利潤[4]。還有一些房地產企業(yè)在一段時間內可能同時展開多項開發(fā)項目,項目的土地價格、地理位置以及實際的開發(fā)途徑等會存在較大差異,項目開發(fā)的預期利潤也會有所不同。房地產開發(fā)企業(yè)在項目成本預算中,一旦缺乏動態(tài)化監(jiān)管,很容易出現資金風險問題,導致房地產企業(yè)項目的開發(fā)與資金的周轉面臨困境。

      二、房地產開發(fā)成本核算方法及成本管控對策分析

      近5年來,地產行業(yè)受國家限價政策及高地價競爭等因素影響,地產行業(yè)利潤率逐年下滑,從相關統(tǒng)計數據來看,已經從20%左右,下滑至不足8%,其下降速度令人吃驚;從大數據來分析,地產行業(yè)利潤率下降,主要是受到了國家不斷出臺限售、限購、限價、限貸和限商等方面的政策,宏觀調控不斷加碼,政策壓力越來越大、建筑材料及施工成本逐年上升、客戶對品質的重視等,都對企業(yè)成本核算帶來影響,增加了企業(yè)的成本投入。在面對高地價、如何降低材料單價,減少現場變更,更多滿足業(yè)主對高品質住宅的需求等等,這些都急需成本管控模式的創(chuàng)新,加強成本核算。因此,房地產開發(fā)成本核算與成本管控期間,需要通過明確成本核算項目,提升成本管控重視程度;健全監(jiān)督管理制度,實施項目信息動態(tài)監(jiān)控及加強內部成本控制,落實成本控制具體要求等方式展開,要轉變思想,從傳統(tǒng)的事后成本核算,逐步轉變?yōu)槭轮械某杀究刂?,再到當前以策劃為主導的成本控制思路,要?yōu)化業(yè)務模式,拓寬管理邊界,保障房地產行業(yè)的經濟效益,促進房地產行業(yè)的健康發(fā)展。

      (一)搞清成本核算對象,明確成本核算內容

      房地產開發(fā)項目中的成本核算工作,需要明確其具體的對象。成本核算中需要從設計階段開始,注重成本核算工作的開展,對開發(fā)項目的工期、開發(fā)項目中所能夠產生的附加成本等進行清晰規(guī)定。針對房地產開發(fā)的成本周期核算實施明確規(guī)定,建立健全規(guī)章制度,保證成本核算工作的有序開展[5]。

      針對房地產開發(fā)項目來說,開發(fā)產品的主要成本包括土地開發(fā)、房建開發(fā)以及配套設施這幾個方面的開發(fā)成本,進一步細化可劃分以下幾個成本核算內容:①土地征用費、拆遷補償費。②前期工程支出成本。③建筑工程成本。④配套設施成本。⑤公共配套設施。⑥開發(fā)間接費用。在確定好各項成本支出費用內容后,對各項內容開展核算工作,務必保證沒有差錯,做好核對工作,為房地產開發(fā)工程提供準確可靠的計量結果。

      (二)引進基于作業(yè)成本法的成本分配方法

      房地產開發(fā)所涉及的內容繁多,如果事無巨細進行管理的話,將帶來極大的工作量,反而造成人力、資金的浪費。對此,可引入作業(yè)成本法開展成本控制。首先針對以上所列出的幾項成本支出進行分析,分析能夠影響支出的主要因素,就是作業(yè)成本動因,著重對成本動因進行管理。在成本管理過程中,需要找到影響成本的主要因素,抓住重點進行管理,做到有的放矢,減少無用功,提高成本管控實效。從房地產企業(yè)的實戰(zhàn)來講,將業(yè)務和管理前置是風險管理與進度控制的有效對策?!扒爸谩⑶爸?、再前置”,已成為成本管理、控制和優(yōu)化的必然趨勢。當前,地產行業(yè)內典型的實操方法為:成本管理前置、合約規(guī)劃前置、供方尋源前置和招標策劃前置等。

      (三)借助信息技術,實施項目信息動態(tài)監(jiān)控

      現實工作中,部分房企早已實現數字化,信息化,全成本過程精細化管理,實現成本過程處處可控。成本管理數據化、業(yè)務在線化和場景智能化,助推房企進入“數據”驅動的“智慧成本”時代,全面提升工作效率和效果。房地產企業(yè)更需要加強開發(fā)成本的動態(tài)化監(jiān)控,將成本核算與成本控制的理念融入整體項目開發(fā)過程中,實現全過程的監(jiān)督與管理。房地產開發(fā)期間還可以將信息技術融入其中,構建智能化、信息化的審計工作模式。網絡信息技術的應用,能夠構建較為完善的成本動態(tài)更新系統(tǒng),對成本運行的情況實施全面監(jiān)控、動態(tài)調整。要求房產開發(fā)過程中各相關部門,通過網絡平臺,每月、每周上傳支出情況,并和預期的核算范圍進行比對,及時發(fā)現成本支出中存在的問題,如有問題應及時整改。如果發(fā)生資金不足的情況,也需要及時籌集調整,保證房地產開發(fā)項目的順利完成。信息化技術的應用,能夠使核算信息更加全面,減少工作人員的任務量,在提升房地產企業(yè)成本核算工作質量的同時,也能夠提升整體工作的效率。

      三、結束語

      近年來,房地產行業(yè)中開發(fā)項目數量不斷增加,但是一些企業(yè)由于項目開發(fā)中成本核算與成本管控的方式不當,故而其經濟效益受到損失。市場經濟快速發(fā)展的趨勢下,需要建立健全成本管控制度,提升成本控制人員的專業(yè)能力、職業(yè)素養(yǎng)等,使每一位工作人員均能夠明確自身的工作內容,保持良好的工作態(tài)度,激發(fā)創(chuàng)新意識,優(yōu)化設計成本控制的方法,更好地維護房地產企業(yè)經濟效益,促進房地產開發(fā)項目順利進行。

      參考文獻:

      [1]邵陸青.有關房地產開發(fā)企業(yè)項目成本控制及財稅核算的幾點思考[J].中外企業(yè)家,2017 (13):94+99.

      [2]尹春花.關于房地產企業(yè)成本核算特點與成本控制的分析與探討[J].中國管理信息化,2014,17 (04):16-17.

      [3]林楠.房地產開發(fā)企業(yè)成本控制中的問題分析及解決方法[J].品牌(理論月刊),2011 (12):54.

      [4]孫毓宏.淺談成本核算方法對房地產開發(fā)企業(yè)利潤的影響及對策[J].中國外資,2011 (15):108.

      [5]楊惠嵐.論房地產開發(fā)成本核算方法與成本控制的關系及對策[J].金融經濟,2011 (10):11-13.

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