摘 要：黨的十九大報(bào)告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》于2020年5月28日通過，自2021年1月1日起施行。居住權(quán)作為新型的用益物權(quán)規(guī)定在民法典，將會(huì)對(duì)我們?nèi)粘Ｉ町a(chǎn)生重大影響。本文結(jié)合居住權(quán)的理論和民法典的規(guī)定，提出居住權(quán)實(shí)現(xiàn)的設(shè)想路徑。

關(guān)鍵詞：居住權(quán);民法典

一、問題的提出

在羅馬法中，有關(guān)因居住而使用他人房屋的權(quán)利涉及到用益權(quán)、居住權(quán)和使用權(quán)等三項(xiàng)他物權(quán)。[1]之后，引發(fā)學(xué)界對(duì)居住權(quán)理論的關(guān)注和研究。學(xué)界普遍認(rèn)為，居住權(quán)起源于羅馬法，其目的在于保障弱者的居住利益。隨著居住權(quán)理論的發(fā)展，已經(jīng)形成兩種不同的觀點(diǎn)。一是以王利明教授為代表學(xué)者支持居住權(quán)的設(shè)立，二是以梁慧星教授為代表學(xué)者反對(duì)居住權(quán)的設(shè)立。民法典首次規(guī)定居住權(quán)，是已表明立法者支持居住權(quán)的設(shè)立，以及相關(guān)制度的確立。本文以居住權(quán)、居住權(quán)益和判決書為關(guān)鍵詞在“無訟官網(wǎng)”進(jìn)行檢索，發(fā)現(xiàn)已有774份判決書，截至?xí)r間2020年6月29日，可見我國(guó)司法實(shí)踐中已經(jīng)存在關(guān)于居住權(quán)或者居住權(quán)益的判決，這直接反映出居住權(quán)在現(xiàn)實(shí)生活中的需要。那么，關(guān)于居住權(quán)法律規(guī)定即將生效，其作為一種法律上全新的民事權(quán)利，該如何實(shí)現(xiàn)，則是本文所探討的問題。

二、居住權(quán)概述

（一）居住權(quán)概念

了解一種新的民事權(quán)利，是必知其概念。概念反映事物的屬性，是對(duì)事物進(jìn)行判斷和推理的基礎(chǔ)。[2]關(guān)于居住權(quán)的概念，有以下觀點(diǎn)：有學(xué)者認(rèn)為居住權(quán)是指因居住而使用他人房屋的權(quán)利[3];有學(xué)者認(rèn)為所謂居住權(quán)，是指居住權(quán)人對(duì)他人所有房屋的全部或者部分及其附屬設(shè)施，所享有的占有、使用之權(quán)利。[4]也有學(xué)者認(rèn)為所謂居住權(quán)，是指以居住為目的，對(duì)他人的住房及其附屬設(shè)施所享有的占有、使用的權(quán)利。[5]也有部分學(xué)者對(duì)居住權(quán)表述了自己的觀點(diǎn)?？傮w來看，對(duì)于居住權(quán)的界定，多指對(duì)房屋居住的權(quán)利，即占有和使用的權(quán)利。民法典第三百六十六規(guī)定了居住權(quán)的基本內(nèi)容“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)、以滿足生活居住的需要。”綜上所述，本文認(rèn)為居住權(quán)是指居住權(quán)人對(duì)房屋享有占有和使用的權(quán)利。

（二）居住權(quán)辨析

1、居住權(quán)與租賃權(quán)

居住權(quán)和租賃權(quán)具有相似性，但是又有不同。第一，客體不同。居住權(quán)和租賃權(quán)的客體一般是房屋，但租賃權(quán)的客體大于居住權(quán)的客體，租賃權(quán)并不限于房屋，可能涉及廠房、商鋪以及其他建筑物。而居住權(quán)則只能是房屋。第二，權(quán)利性質(zhì)不同。租賃權(quán)雖然有一定物權(quán)性質(zhì)，如買賣不破租賃，但本質(zhì)上為債權(quán)。買賣不破租賃作為物上之債的發(fā)生機(jī)制，本質(zhì)上應(yīng)是租賃契約法律關(guān)系的局部作為物上之債的成就。[6]租賃權(quán)的產(chǎn)生是基于租賃法律關(guān)系，具有相對(duì)性，其雙方主體一般為承租人和出租人之間關(guān)系。而居住權(quán)本質(zhì)上為物權(quán)。作為用益物權(quán)的居住權(quán)是支配權(quán)，居住權(quán)人對(duì)房屋具有較強(qiáng)的支配力，只要不違背法律規(guī)定，居住權(quán)人完全可以基于生活居住的需要而對(duì)房屋進(jìn)行廣泛的正常使用，也即居住權(quán)人在利用房屋方面具有很強(qiáng)的自主性。[7]第三，目的不同。租賃權(quán)的產(chǎn)生多基于租賃合同，其目的為經(jīng)濟(jì)利益，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的法律保護(hù)化的結(jié)果，具有一定商業(yè)性;而居住權(quán)的設(shè)立雖然是基于合同設(shè)立，但這只是居住權(quán)設(shè)立的方式，居住權(quán)目的是保障生活居住的需要，為保障功能，不具有明顯的商業(yè)性。

2、居住權(quán)與住宅權(quán)

住宅權(quán)的英文表示為“the right to adequate housing”， 也可以翻譯為“適足住房的權(quán)利”、“住房權(quán)”等。[8]住宅權(quán)是基本人權(quán)，它是指全體社會(huì)成員住有所居和逐步改善住宅條件的權(quán)利。[9]從定義上看，居住權(quán)與住宅權(quán)具有緊密的聯(lián)系，但是其區(qū)別主要在以下方面：一是義務(wù)主體不同。居住權(quán)主要是居住權(quán)需求人通過民事法律關(guān)系進(jìn)行設(shè)立，一般提供房屋的義務(wù)主體為私主體，而住宅權(quán)主要是以國(guó)家視角確定國(guó)家義務(wù)保障住宅人的需要。二是權(quán)利性質(zhì)不同。居住權(quán)實(shí)際上為民事權(quán)利，即私權(quán)利，而住宅權(quán)主要是一種基本權(quán)利，往往是國(guó)家有義務(wù)進(jìn)行保障，帶有公權(quán)力色彩。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，由居民自力解決住房問題，應(yīng)該是解決住房問題的主要方式。雖然這些住房是居民自力解決的，但是國(guó)家在這方面仍然承擔(dān)著一項(xiàng)嚴(yán)肅的政治義務(wù)：即建立完善的民事權(quán)利保護(hù)法律體系對(duì)居民取得的住房提供周到的保護(hù)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家里，這是國(guó)家所負(fù)擔(dān)的“生存保障”義務(wù)的一部分。[10]由此可知，居民自力解決住房問題，可以通過設(shè)立居住權(quán)來達(dá)到住房目的;國(guó)家則通過保障住房的方式提供住房，以供公民居住。因此，住宅權(quán)的權(quán)利范圍大于居住權(quán)，居住權(quán)是其實(shí)現(xiàn)居住的一種方式，但它們的權(quán)利本質(zhì)具有一定相似性，即居住房屋。

三、居住權(quán)的功能定位

（一）保障弱勢(shì)群體住房的需要

我國(guó)正逐漸步入老齡化社會(huì)，以房養(yǎng)老也正成為養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)模式中不可忽視的一環(huán)。[11]老年人往往通過遺囑或者協(xié)議的方式設(shè)立居住權(quán)，而且不影響房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，如“根據(jù)安某秋與安某梅協(xié)議內(nèi)容可以確定，房屋登記所有權(quán)人為安某虎。房屋購(gòu)得后，一直按照購(gòu)房人安某梅的出資目的由安某賢居住。其購(gòu)房目的就是為解決安某賢居住，至其百年后。安某賢作為安某秋、安某虎、安某坤、安某梅的父親，巴某萍的公公，5人都有贍養(yǎng)安某賢并合理提供老人居住房（屋）的義務(wù)?！雹偕鲜霭咐聦?shí)，足以反映出居住權(quán)（益）能夠保障老年人的居住。民事主體可以根據(jù)自己的需要，靈活設(shè)定居住權(quán)，以保障自己或者其他居住權(quán)需求人居住需求。居住權(quán)的設(shè)立一般發(fā)生在家庭成員之中，家庭成員之間有著互相幫助、互相接濟(jì)的道德風(fēng)尚，也就決定了居住權(quán)的功能就是保障無房者有房可住的需要。

（二）發(fā)揮房屋財(cái)產(chǎn)的價(jià)值

基于土地資源的有限性及建筑成本的昂貴，居住問題不可能完全通過房屋所有權(quán)來解決，而居住權(quán)的設(shè)立，不僅是房屋所有權(quán)人在經(jīng)濟(jì)上行使、實(shí)現(xiàn)所有權(quán)的結(jié)果，也為非所有人提供了通過法律行為比較穩(wěn)定地使用他人財(cái)產(chǎn)的可能性。[12]居住權(quán)可以為房屋所有權(quán)和居住需求之間形成一個(gè)過度地帶。一般來說，房屋財(cái)產(chǎn)是民事主體最為重要的財(cái)產(chǎn)，因?yàn)榉课菽軌驗(yàn)槊袷轮黧w提供基本生存的需要，這也往往引發(fā)民事爭(zhēng)議。若通過設(shè)立居住權(quán)，則能滿足居住需求人居住的需要，并不妨害房屋所有人的完整所有權(quán)，則能充分發(fā)揮房屋的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，回歸“房屋是用來住的，不用用來炒”的政策導(dǎo)向。同時(shí)，通過居住權(quán)，可以為民事主體提供新的房屋財(cái)產(chǎn)利用的方式，如房屋所有權(quán)人可以以居住權(quán)人身份長(zhǎng)期居住房屋，并以轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的方式獲得一定價(jià)款，可以達(dá)到將房屋的財(cái)產(chǎn)價(jià)值提前變?yōu)橐欢ㄘ泿殴┳约合M(fèi);民事主體也可以出資建房，供自己的居住需要。居住權(quán)與房屋緊密聯(lián)系，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居住權(quán)的廣泛行使，能夠激發(fā)房屋更多的利用價(jià)值。

四、民法典出臺(tái)后居住權(quán)實(shí)現(xiàn)路徑設(shè)想

法律的生命力在于實(shí)施。關(guān)于民法典居住權(quán)規(guī)定的條文只有6條，這是對(duì)居住權(quán)的首次規(guī)定。本文結(jié)合居住權(quán)的理論，立足民法典居住權(quán)的規(guī)定，提出居住權(quán)實(shí)現(xiàn)的一些路徑，以期望民法典生效以后提供法律適用上的思路。

（一）明確居住權(quán)的設(shè)立目的

民法典第三百六十六條規(guī)定了居住權(quán)的基本內(nèi)容②，明確了居住權(quán)的目的為“滿足生活居住的需要”。正如前文所述，無論是從居住權(quán)概念理解，還是從居住權(quán)的功能定位理解，居住權(quán)本身就是生活居住需要。對(duì)于“生活居住”理解，本文認(rèn)為，側(cè)重非經(jīng)濟(jì)利益的居住權(quán)益。進(jìn)一步說，設(shè)立居住權(quán)的權(quán)利人是基于一定的身份關(guān)系，如夫妻關(guān)系，撫養(yǎng)、扶養(yǎng)或贍養(yǎng)等關(guān)系，鑒于我國(guó)優(yōu)秀的傳統(tǒng)文化和道德倫理基礎(chǔ)，權(quán)利人為居住權(quán)需要求人設(shè)立居住權(quán)多是非經(jīng)濟(jì)利益目的，而是基于一定道德幫助的目的，不能采用完全的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)視角來處理設(shè)立居住權(quán)關(guān)系。

（二）明確居住權(quán)設(shè)立的形式和內(nèi)容

民法典第三百六十七條規(guī)定了居住權(quán)設(shè)立的形式和居住權(quán)合同的一般內(nèi)容③。該條實(shí)際上承認(rèn)了意定居住權(quán)。意定居住權(quán)即根據(jù)當(dāng)事人的意思而產(chǎn)生的，由特定自然人享有的居住權(quán)。[13]民事主體可以根據(jù)自己的意愿設(shè)定居住權(quán)，但是應(yīng)當(dāng)訂立居住權(quán)合同。從現(xiàn)在的司法實(shí)踐來看，居住權(quán)的設(shè)定大多數(shù)是依據(jù)書面協(xié)議，也存在少量的口頭約定。居住權(quán)作為物權(quán)，如采取非書面形式方式而設(shè)定，可能會(huì)沖擊物權(quán)法定基本原則。因此，民法典通過書面形式設(shè)立居住權(quán)，一方面強(qiáng)化居住權(quán)的保護(hù)，另一方面有利于司法實(shí)踐的裁判。

（三）明確居住權(quán)的公示方式

民法典第三百六十八條允許民事主體根據(jù)約定來是否要求設(shè)立居住權(quán)有償，也明確居住權(quán)的設(shè)立應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記。④從居住權(quán)的來源考察，居住權(quán)多為社會(huì)性居住權(quán)，即保障弱勢(shì)群體居住的功能，一般具有無償性。但是，居住權(quán)對(duì)于房屋的利用有著潛在的推動(dòng)價(jià)值，立法者并沒有完全限定居住權(quán)設(shè)立的無償性，而是賦予了當(dāng)事人之間的約定。那么，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，民事主體可以基于新的事物或新的認(rèn)識(shí)，靈活設(shè)定居住權(quán)。同時(shí)，居住權(quán)作為用益物權(quán)，應(yīng)符合物權(quán)變動(dòng)的一般規(guī)則。居住權(quán)公示采用了登記生效主義，設(shè)立居住權(quán)需要經(jīng)有關(guān)機(jī)構(gòu)登記，才能設(shè)立居住權(quán)，達(dá)到物權(quán)性居住權(quán)的效果。如居住權(quán)不經(jīng)有關(guān)機(jī)構(gòu)登記，此時(shí)居住權(quán)則為債權(quán)性居住權(quán)，保護(hù)力度低于物權(quán)性居住權(quán)。

（四）明確居住權(quán)具有人身性

民法典第三百六十九條明確了居住權(quán)不能轉(zhuǎn)讓、繼承，把居住房屋能否出租的權(quán)利賦予民事主體。⑤居住權(quán)的產(chǎn)生是基于人身性，房屋所有權(quán)人在設(shè)立居住權(quán)時(shí)大多基于人身關(guān)系，這就決定了居住權(quán)不能轉(zhuǎn)讓和繼承。如居住權(quán)轉(zhuǎn)讓和繼承，此時(shí)居住權(quán)將具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值，不符合居住權(quán)本質(zhì)屬性;也會(huì)給設(shè)立居住權(quán)的權(quán)利人帶來沖突利益，損害房屋所有權(quán)人與居住權(quán)人良好的社會(huì)關(guān)系。關(guān)于設(shè)立居住權(quán)房屋能否出租的問題，當(dāng)事人之間可以進(jìn)行約定。如房屋所有權(quán)人，可以與居住權(quán)人協(xié)商約定就多個(gè)房間分別處理，一部分房間設(shè)定居住權(quán)，其他部分房間設(shè)定租賃權(quán)，或可以就一個(gè)房間既設(shè)定居住權(quán)，也設(shè)定租賃權(quán)。但是，當(dāng)事人之間的約定不能違背善良風(fēng)俗等民法基本原則。

（五）明確居住權(quán)消滅的方式

民法典第三百七十條規(guī)定了居住權(quán)消滅的方式。⑥設(shè)立居住權(quán)是對(duì)所有權(quán)權(quán)能的限制。當(dāng)事人之間最好明確居住權(quán)的期限，如期限不明確，一方面使得房屋所有權(quán)完整性不確定，另一方面使得居住權(quán)權(quán)利存續(xù)時(shí)間不確定，易引發(fā)爭(zhēng)議。當(dāng)居住權(quán)消滅時(shí)，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)注銷登記，消滅物權(quán)的權(quán)利公示。

（六）明確規(guī)定遺囑設(shè)立居住權(quán)

民法典第三百七十一條規(guī)定遺囑方式可以設(shè)立居住權(quán)。⑦老年人可以通過遺囑形式，為特定的人設(shè)立居住權(quán)，以免自己過世后，特定的人因沒有房屋居住而顛沛流離。一般來說，特定的人多為自己的配偶和兒女，以設(shè)立居住權(quán)的方式，可促進(jìn)解決繼承人之間因房屋財(cái)產(chǎn)繼承問題而導(dǎo)致“特定的人”無法可居。顯然，居住權(quán)能夠?yàn)槔夏耆说热鮿?shì)群體提供全新的權(quán)利保護(hù)。

五、總結(jié)

居住權(quán)作為新型民事權(quán)利，將會(huì)為我們提供全新的權(quán)利保護(hù)。本文認(rèn)為，隨著市民權(quán)利意識(shí)的提高，將會(huì)越來越重視居住權(quán)，可以保護(hù)自己住房的需要，也可以通過居住權(quán)不斷挖掘財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。為此，本文對(duì)居住權(quán)進(jìn)行了淺析，以對(duì)居住權(quán)實(shí)現(xiàn)提出一些建議。

注 釋

① 參加吉林省長(zhǎng)春林區(qū)中級(jí)法院（2017）吉76民終11號(hào)民事判決書。

② 民法典第三百六十六條：“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要?！?/p>

③ 民法典第三百六十七條：“設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所;（二）住宅的位置;（三）居住的條件和要求;（四）居住權(quán)期限;（五）解決爭(zhēng)議的方法?！?/p>

④ 民法典第三百六十八條：“居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！?/p>

⑤ 民法典第三百六十九條：“居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。”

⑥ 民法典第三百七十條：“居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記?！?/p>

⑦ 民法典第三百七十一條：“以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定?！?/p>

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作者簡(jiǎn)介：王彬堯（1996-），男，漢族，河南林州人，石河子大學(xué)在讀研究生，專業(yè)：法律（法學(xué)），單位：石河子大學(xué)，新疆石河子 ;研究方向：民法