李欣彤

（華東政法大學(xué)，上海200050）

一、案例引入

2010 年3 月24 日，A 公司與B 公司訂立了《建筑工程施工合同》，后B 公司將部分工程分包給自然人甲。2012 年6 月28 日，A 公司、B 公司和甲三方約定：甲購(gòu)買由其實(shí)際施工的部分工程，即涉案的13 套房屋，以沖抵A、B、甲三方之間工程款的轉(zhuǎn)付。同日，該三方簽訂了《協(xié)議書》?！秴f(xié)議書》第7 條規(guī)定：暫時(shí)不辦理權(quán)屬登記，當(dāng)甲將用于沖抵工程款的13 套房屋轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，A 公司有義務(wù)協(xié)助第三人完成移轉(zhuǎn)所有權(quán)的登記手續(xù)。2013 年1 月17 日，因尚欠案外人乙款項(xiàng)，甲將上述13 套房屋抵押給乙，A 公司、甲、乙訂立了《房地產(chǎn)抵押合同》。2013 年6 月5 日，A 公司為取得貸款，又與C 銀行簽訂了《房地產(chǎn)抵押合同》，抵押標(biāo)的物亦為該13 套房屋，并于8 日完成了抵押登記手續(xù)。2013 年6 月18 日，乙與A公司訂立了涉案房屋的《商品房買賣合同》，同時(shí)在網(wǎng)上備案登記了合同。2014 年8 月至10 月，乙從A 公司處分別取得了涉案房屋的《質(zhì)量保證書》《住宅使用說(shuō)明書》《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》《湖濱御景管理規(guī)約》以及房屋鑰匙。2014 年9 月11 日，乙向A 公司支付了涉案房屋的契稅、修理基金、電梯費(fèi)等必要費(fèi)用。2017 年8 月24 日，A 公司獲得了涉案房屋的不動(dòng)產(chǎn)首次登記證。在A 公司仍未配合乙完成轉(zhuǎn)移登記之時(shí)，法院于2017 年10 月25 日應(yīng)C 銀行之請(qǐng)求，根據(jù)相關(guān)判決，查封了上述涉案的13 套房屋。乙因此提出執(zhí)行異議，法院中止了執(zhí)行，故C 銀行提起了許可執(zhí)行之訴。①

二、問(wèn)題提出

上述案例的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于，乙對(duì)涉案房屋享有何種民事權(quán)益，該權(quán)益是否足以排除執(zhí)行。這一焦點(diǎn)可以細(xì)化為以下兩個(gè)小問(wèn)題：

首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議規(guī)定》）第二十八、二十九條是否可以得出房屋買受人享有期待權(quán)的結(jié)論？

其次，《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十七條確定了享有擔(dān)保物權(quán)的申請(qǐng)執(zhí)行人之優(yōu)先受償?shù)牡匚?，但在第二款中又允許法律、司法解釋創(chuàng)設(shè)若干例外，那么該規(guī)定的第二十八條和第二十九條是否構(gòu)成上述例外，進(jìn)而確認(rèn)買受人期待權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)？

三、未登記房屋買受人的權(quán)利

我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立原則上采“登記主義”。因此在買賣合同訂立之后，移轉(zhuǎn)登記手續(xù)完成之前，買受人對(duì)于標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)無(wú)所有權(quán)。對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是存在極大風(fēng)險(xiǎn)的――若在這段時(shí)期出賣人的債權(quán)人申請(qǐng)法院查封該不動(dòng)產(chǎn)以待執(zhí)行，那么已履行支付價(jià)款義務(wù)的買受人將面臨財(cái)物兩失的結(jié)果。在中國(guó)，房屋買賣合同的價(jià)金高昂，故對(duì)于大部分居民來(lái)說(shuō)，其所購(gòu)買的房屋是用于居住的唯一住房，若該房屋被執(zhí)行，居民的居住權(quán)將難以保障。并且，我國(guó)大部分商品房是預(yù)售的，所以上述風(fēng)險(xiǎn)尤其突出。盡管《物權(quán)法》第二十條確立了預(yù)告登記制度，但在現(xiàn)實(shí)生活中辦理預(yù)告登記的比例極低，原因有二：首先，在商品房預(yù)售的場(chǎng)合，由于此時(shí)房屋仍屬于在建工程，不是不動(dòng)產(chǎn)，因此沒(méi)有相應(yīng)的登記簿以供預(yù)告登記的記載；其次，《房屋登記辦法》第二十二條第六項(xiàng)規(guī)定，房屋被查封后不予進(jìn)行房屋登記，也就是說(shuō)先前辦理的預(yù)告登記在房屋被查封之后不得轉(zhuǎn)化為本登記，預(yù)告登記人的權(quán)利仍不可對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行；最后，預(yù)告登記只是擔(dān)保合同履行的一種方法，即使房屋買受人得以辦理商品房預(yù)售的預(yù)告登記，根據(jù)《執(zhí)行異議規(guī)定》第三十條的精神，預(yù)告登記僅有停止執(zhí)行的效力，其是否可以排除執(zhí)行，仍需在審判程序中進(jìn)一步審查買受人是否符合物權(quán)登記的條件。綜上，考慮到居住權(quán)的保障及相關(guān)制度的缺位，《執(zhí)行異議規(guī)定》的第二十八、二十九條規(guī)定了兩種房屋買受人可以提出執(zhí)行異議并排除執(zhí)行的情況。但《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《民訴解釋》）第三百一十二條規(guī)定，只有當(dāng)案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，才可以排除執(zhí)行。那么上述規(guī)定是否意味著房屋的買受人的民事權(quán)益可以排除執(zhí)行呢？

首先，應(yīng)先檢索現(xiàn)行實(shí)體法中有無(wú)保護(hù)未登記房屋買受人的規(guī)定，若存在相關(guān)規(guī)定，則該種權(quán)益因在法律上有規(guī)定從而上升至權(quán)利，自然可以成為上述足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益。由于我國(guó)《物權(quán)法》采嚴(yán)格的“物權(quán)法定”主義、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)“登記公示”主義以及“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的原則，所以依據(jù)《物權(quán)法》等法律不可得出未登記的房屋買受人的債權(quán)可以對(duì)抗擔(dān)保物權(quán)，并排除強(qiáng)制執(zhí)行的結(jié)論。

其次，非法定的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行呢？《民訴解釋》在修改前，曾規(guī)定只有“實(shí)體權(quán)利”才可以排除強(qiáng)制執(zhí)行。修改后“民事權(quán)益”的措辭表明立法者將排除強(qiáng)制執(zhí)行的根據(jù)擴(kuò)大至法定權(quán)利和法律上未明確規(guī)定的“民事權(quán)益”。[1]這體現(xiàn)了程序法的獨(dú)立價(jià)值――盡管執(zhí)行異議與執(zhí)行異議之訴相互銜接，但二者是兩個(gè)不同的程序，前者為執(zhí)行程序，后者為審判程序。[2]執(zhí)行異議的裁定依據(jù)的是訴訟法，法官僅需要對(duì)提出的異議進(jìn)行形式審查即可裁定是否中止執(zhí)行，其所依據(jù)的主要是訴訟法的規(guī)定。執(zhí)行異議的裁定下達(dá)后，案外人和申請(qǐng)執(zhí)行人均可以提出執(zhí)行異議之訴（或許可執(zhí)行之訴），此時(shí)法官需要依據(jù)實(shí)體法并參照《執(zhí)行異議規(guī)定》，實(shí)質(zhì)審查案外人的權(quán)益是否足以排除執(zhí)行。學(xué)界對(duì)執(zhí)行異議之訴的性質(zhì)有爭(zhēng)議，筆者認(rèn)為，第一，被執(zhí)行人可能不是執(zhí)行異議之訴的當(dāng)事人，判決結(jié)果對(duì)其直接產(chǎn)生形成力不符合法理基礎(chǔ)，故其不是形成之訴；第二，確認(rèn)之訴的判決結(jié)果不具有強(qiáng)制執(zhí)行力，不足以保護(hù)房屋買受人權(quán)利。所以，執(zhí)行異議之訴應(yīng)為給付之訴，訴的標(biāo)的是申請(qǐng)執(zhí)行人的不作為。[3]同時(shí)，二審判決即是最終判決，有確認(rèn)案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的是否享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益的效果。由于執(zhí)行程序的原則是“效率優(yōu)先，兼顧公平”，執(zhí)行的對(duì)象只能是被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，所以為避免不必要的損失，只要案外人提供的證據(jù)證明其可能是執(zhí)行標(biāo)的的所有權(quán)人或其他物權(quán)人，法院就應(yīng)裁定中止執(zhí)行。也就是說(shuō)，“民事權(quán)益”的表述保障了案外人的物權(quán)人，在執(zhí)行異議階段，其無(wú)需提供充分證據(jù)證明自己對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有法定物權(quán)，即可阻卻繼續(xù)執(zhí)行。確定案外人享有何種“民事權(quán)益”的判斷則發(fā)生在執(zhí)行異議之訴的階段。根據(jù)“物權(quán)法定”的原則，不可以認(rèn)為《執(zhí)行異議規(guī)定》（司法解釋）為房屋買受人創(chuàng)立了一種新型的、優(yōu)先于抵押權(quán)的物權(quán)，但如上所述，在一定條件下確實(shí)應(yīng)給予房屋買受人更高水平的保護(hù)，以保障公民居住權(quán)。因此，學(xué)界普遍認(rèn)為《執(zhí)行異議規(guī)定》為房屋買受人創(chuàng)設(shè)了可以排除強(qiáng)制執(zhí)行的“民事權(quán)益”。對(duì)該權(quán)益的性質(zhì)，學(xué)界主要存在以下兩種觀點(diǎn)：

（一）事實(shí)物權(quán)

德國(guó)法學(xué)家拉倫茨有言：“從債權(quán)債務(wù)關(guān)系發(fā)生的占有的權(quán)利，就其結(jié)構(gòu)說(shuō)，也是一種支配權(quán)，而不是債權(quán)。”[4]在實(shí)踐中，當(dāng)房屋買受人支付了大部分價(jià)款并實(shí)際占有使用房屋之時(shí)，即享有占有、使用、收益的權(quán)益，除處分權(quán)之外，該權(quán)益包含了所有權(quán)的全部權(quán)能。類似的權(quán)利還有租賃權(quán)，《合同法》第二百二十九、二百三十條分別規(guī)定了“買賣不破租賃”的原則以及承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，限制了出租人（所有權(quán)人）的部分處分權(quán)，使得租賃權(quán)在一定程度上由債權(quán)上升為“準(zhǔn)物權(quán)”。如此規(guī)定的意旨在于保護(hù)弱勢(shì)群體承租人的居住權(quán)。同樣的，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、銀行等企業(yè)相比，房屋買受人在合同磋商和履行中也處于劣勢(shì)地位，其經(jīng)常放棄同時(shí)履行抗辯權(quán)，先行支付價(jià)金。一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司破產(chǎn)或標(biāo)的房屋被強(qiáng)制執(zhí)行，買受人（尤其是商品房預(yù)售的買受人）將承擔(dān)合同履行不能的風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)形成的價(jià)金的不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)及損害賠償請(qǐng)求權(quán)均為普通債權(quán)，無(wú)法得到償還的風(fēng)險(xiǎn)極大。由于房屋價(jià)金遠(yuǎn)超過(guò)房屋租金，故經(jīng)過(guò)“舉輕以明重”的法律解釋方法，房屋買受人的權(quán)益比租賃權(quán)更有保護(hù)的必要性，因此對(duì)其的保護(hù)程度至少不應(yīng)低于承租人。但標(biāo)的房屋未經(jīng)過(guò)所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，該權(quán)益尚未轉(zhuǎn)化為既得的所有權(quán)，為尊重不動(dòng)產(chǎn)的登記公示效力，這一權(quán)益不能比既得權(quán)優(yōu)越。

故此，有學(xué)者提出區(qū)別于嚴(yán)格的債權(quán)與物權(quán)二元區(qū)分的物權(quán)變動(dòng)三階段理論，認(rèn)為在司法實(shí)踐中，房屋買賣合同可以分為買賣合同的簽訂、價(jià)金的支付、占有的交付以及所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記四個(gè)階段。[5]合同訂立之后，買受人享有債權(quán)，登記之后，買受人的債權(quán)轉(zhuǎn)化為所有權(quán)。所以所有權(quán)的取得是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，在支付價(jià)金和占有兩個(gè)元素被滿足之后，買受人理應(yīng)有優(yōu)先于普通債權(quán)的法律地位。實(shí)際上，價(jià)金的支付和占有的移轉(zhuǎn)都是合同履行的內(nèi)容，事實(shí)物權(quán)說(shuō)以債務(wù)履行程度來(lái)衡量物權(quán)的取得，有混淆債權(quán)行為與物權(quán)行為的嫌疑，不符合“物債二分”的民法體系。此外，事實(shí)物權(quán)有一定的對(duì)世性，因此取得事實(shí)物權(quán)的表征必須具有一定的公示性。支付價(jià)金的行為一般只發(fā)生在合同相對(duì)人之間，交易第三方無(wú)從得知。而買受人占有房屋的公示效力遠(yuǎn)不及登記簿，若將占有作為取得事實(shí)物權(quán)的條件，會(huì)加重交易第三方的交易成本――第三人在簽訂買賣合同之前須經(jīng)過(guò)實(shí)地考察來(lái)避免出賣人無(wú)權(quán)處分的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)登記簿的公信力也有所減損。

綜上所述，事實(shí)物權(quán)不宜作為保護(hù)未登記已占有房屋之買受人的學(xué)說(shuō)依據(jù)。

（二）附延緩條件的所有權(quán)

從上述可知，司法解釋給予未登記之房屋買受人的保護(hù)條件的公示力不足以使其享有事實(shí)物權(quán)。此時(shí)買受人的法律地位其實(shí)與所有權(quán)保留買賣中買受人的地位類似――二者獲得法律保護(hù)的條件均是價(jià)金的給付和占有的事實(shí)?！兜聡?guó)民法典》第一百六十一條規(guī)定在懸期期間的處分行為（包括強(qiáng)制執(zhí)行）不生效力。也就是說(shuō)，在所有權(quán)保留買賣的架構(gòu)下，盡管出賣人再次處分標(biāo)的物（包括買賣、設(shè)立擔(dān)保物權(quán)等）是有權(quán)處分，且第三人可以取得相應(yīng)的物權(quán)，但當(dāng)買受人付清價(jià)款或其它約定的條件成就之時(shí)，第三人的物權(quán)消滅，買受人取得無(wú)瑕疵的所有權(quán)，因此可以認(rèn)為買受人的所有權(quán)附延緩條件。但我國(guó)民法并無(wú)類似于《德國(guó)民法典》第一百六十一條的規(guī)定，僅在《民法總則》第一百五十九條和《合同法》第四十五條規(guī)定了“當(dāng)事人不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就”。所以若認(rèn)為《執(zhí)行異議規(guī)定》賦予了買受人附延緩條件的所有權(quán)，那么當(dāng)出賣人為逃避合同義務(wù)，故意將標(biāo)的房屋轉(zhuǎn)賣或抵押，在標(biāo)的房屋進(jìn)入執(zhí)行程序后，條件已不可能成就，買受人的權(quán)益受損，此時(shí)可視為條件達(dá)成，買受人取得標(biāo)的房屋的所有權(quán)，而所有權(quán)足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。但在這一學(xué)說(shuō)下對(duì)出賣人主觀惡意的要求過(guò)高，買受人受到的保護(hù)不夠周全。

（三）期待權(quán)

第三種觀點(diǎn)則認(rèn)為，《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八、二十九、三十條分別規(guī)定了一般房屋買受人、商品房買受人以及預(yù)告登記權(quán)利人的期待權(quán)。期待權(quán)的概念源于德國(guó)，指具備了部分取得物權(quán)的條件，從而有一定確定性的法律地位。那么可否認(rèn)為這種確定性使得期待權(quán)成為一種優(yōu)先性的物權(quán)，進(jìn)而可以對(duì)抗抵押權(quán)呢？

根據(jù)《德國(guó)民法典》第八百七十三條第二款可知，不動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)的取得條件是物權(quán)合意與登記申請(qǐng)，即一方當(dāng)事人向登記機(jī)關(guān)提出本登記的申請(qǐng)。在提出申請(qǐng)之后，即使未進(jìn)行本登記，出賣人也不可以阻止買受人取得所有權(quán)。[6]從法條表述來(lái)看，德國(guó)法上期待權(quán)的取得需要存在相當(dāng)程度的權(quán)利表象，即至少需一方當(dāng)事人向登記機(jī)關(guān)提出本登記的申請(qǐng)。由于我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記體系不支持類似的登記申請(qǐng)，所以《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八、二十九條均以書面合同的簽訂、房屋的實(shí)際占有以及一定比例價(jià)款的支付作為保護(hù)未登記之房屋買受人的條件。與德國(guó)法上的登記申請(qǐng)相比，上述三個(gè)條件的公示性顯然不足――合同和價(jià)款支付均為相對(duì)性的法律行為，而占有之事實(shí)雖具有一定的絕對(duì)性，但對(duì)不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其公信力不足以成為確定的物權(quán)表象。所以在我國(guó)，未登記之房屋買受人的權(quán)益范圍不應(yīng)大于德國(guó)法上的不動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)。

德國(guó)現(xiàn)行的法律規(guī)范給予了未登記之不動(dòng)產(chǎn)買受人穩(wěn)固的法律地位，故通說(shuō)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)買受人的期待權(quán)是一種物權(quán)。而在我國(guó)，同樣的買受人之權(quán)益卻不是物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)，只是普通期待權(quán)，原因有三：首先，我國(guó)并無(wú)實(shí)體法規(guī)定作為物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)之依據(jù)，根據(jù)“物權(quán)法定”原則，不可以認(rèn)為期待權(quán)是一種物權(quán)；其次，房屋買受人之權(quán)益公示力度不足，其不足以上升至德國(guó)法上不動(dòng)產(chǎn)買受人期待權(quán)的物權(quán)地位，所以對(duì)其的保護(hù)范圍應(yīng)小于德國(guó)法；再次，從司法解釋的規(guī)定來(lái)看，我國(guó)未登記房屋之買受人的保護(hù)依賴于合同的履行程度，即從屬于不確定的債權(quán)，其最終的實(shí)現(xiàn)仍需出賣人的作為，因此其不屬于確定的、對(duì)世的權(quán)利；[7]最后，在法教義學(xué)上，與期待權(quán)相對(duì)應(yīng)的概念是既得權(quán)，而物權(quán)、債權(quán)均屬于既得權(quán)的一種，因此期待權(quán)的本質(zhì)應(yīng)根據(jù)其對(duì)應(yīng)既得權(quán)的種類確定，期待權(quán)是物權(quán)、債權(quán)等權(quán)利的前階段，即“本質(zhì)相同的縮型”。[8]

綜上所述，對(duì)未登記之房屋買受人的法律保護(hù)有必要，且《執(zhí)行異議規(guī)定》賦予了買受人足以阻止強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益，其本質(zhì)是期待權(quán)，是相應(yīng)既得權(quán)利的前身，在房屋買賣的場(chǎng)合即為所有權(quán)的前身，因此對(duì)其的保護(hù)是所有權(quán)保護(hù)中應(yīng)有之義。由于《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八、二十九條的規(guī)定是買受人可以“排除執(zhí)行”，結(jié)合第三十條進(jìn)行體系解釋可得，若符合條件的案外人提出執(zhí)行異議，法院應(yīng)裁定中止執(zhí)行；若其提出執(zhí)行異議之訴，法院應(yīng)直接判決解除對(duì)標(biāo)的房屋的查封。

四、買受人期待權(quán)與抵押權(quán)的關(guān)系

從上文可知，未登記之房屋買受人的權(quán)利是不具有完全所有權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)，其對(duì)出賣人的權(quán)利是合同履行請(qǐng)求權(quán)，原則上是不可以對(duì)抗第三人的抵押權(quán)的。但在現(xiàn)實(shí)中，買受人通常已實(shí)際占有、使用房屋，占有的狀態(tài)有一定的公示性，再加上保障居住權(quán)的理念，應(yīng)承認(rèn)在特殊情況下抵押權(quán)劣后于買受人的期待權(quán)。從法律規(guī)定上來(lái)看，《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定》即體現(xiàn)了這一精神，其第七十一條第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定未登記但已交付或者已完全支付對(duì)價(jià)的財(cái)產(chǎn)不屬于出賣人的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范圍?！秷?zhí)行異議規(guī)定》第二十七條也規(guī)定申請(qǐng)執(zhí)行人的擔(dān)保物權(quán)有優(yōu)先受償?shù)男Я?，但法律、司法解釋另有?guī)定的除外。那么，第二十九條和第二十八條是否均構(gòu)成二十七條的但書呢？根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》可得，建筑工程價(jià)款請(qǐng)求權(quán)人先于抵押權(quán)人受償，而在“消費(fèi)者”交付了大部分款項(xiàng)后，建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人，故“消費(fèi)者”買受人的期待權(quán)亦應(yīng)優(yōu)先于抵押權(quán)。依據(jù)上述規(guī)定，對(duì)“可排除抵押權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行的買受人”應(yīng)進(jìn)行目的性限縮解釋，從而得出只有“消費(fèi)者”買受人的期待權(quán)在一定條件下才可以對(duì)抗抵押權(quán)，即只有第二十九條才是第二十七條的例外條款。此外，從民法基本原理上看，抵押權(quán)人作為后手，其法律地位不能優(yōu)于前手所有權(quán)人。對(duì)所有權(quán)人來(lái)說(shuō)，買受人是有權(quán)占有房屋，故對(duì)抵押權(quán)人來(lái)說(shuō)亦是如此，其不可侵犯買受人的占有權(quán)。

《執(zhí)行異議規(guī)定》所明確的保護(hù)條件為支付價(jià)款、書面買賣合同和實(shí)際占有等，上述條件均是從公示性的角度出發(fā)給予買受人期待權(quán)以優(yōu)先效力，但回歸到《擔(dān)保法》本身關(guān)于抵押權(quán)優(yōu)先順序的規(guī)定，可以看出成立時(shí)間的先后也是判斷優(yōu)先權(quán)利的重要因素。由于期待權(quán)和抵押權(quán)均只有所有權(quán)的部分權(quán)能，即使用權(quán)和收益權(quán)，故論及期待權(quán)和抵押權(quán)的優(yōu)先順序問(wèn)題，完全可以類推適用上述規(guī)定，填補(bǔ)法律漏洞。即買受人的期待權(quán)要排除抵押權(quán)人申請(qǐng)的執(zhí)行，必須同時(shí)滿足買受人是消費(fèi)者和公示的形式要件和原則上成立在先的實(shí)質(zhì)要件。

（一）形式要件：期待權(quán)的成立

買受人期待權(quán)的公示手段不是登記，而是書面合同、占有事實(shí)和價(jià)金支付，故《執(zhí)行異議規(guī)定》實(shí)際上闡述了期待權(quán)的成立條件。如前所述，在案外人提出執(zhí)行異議之時(shí)，應(yīng)依據(jù)該規(guī)定審查其是否符合期待權(quán)成立的形式要件，再裁決是否中止執(zhí)行。具體而言，在適用上述規(guī)定時(shí)存在以下的爭(zhēng)議點(diǎn)：

1. 實(shí)際占有的認(rèn)定

不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)不同，由于動(dòng)產(chǎn)可攜帶，所有人對(duì)其的占有較為緊密、公開(kāi)，易于公示。而不動(dòng)產(chǎn)的附隨性較弱，在訴訟中不易提供證據(jù)證明。目前司法實(shí)踐中，當(dāng)事人多以房屋鑰匙的占有、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商寄送的物業(yè)規(guī)約等材料證明占有事實(shí)。但如前所述，保護(hù)買受人期待權(quán)的基礎(chǔ)之一是保障公民居住權(quán)，因此此處的占有狀態(tài)不同于一般不動(dòng)產(chǎn)的占有，其指向的是居住的狀態(tài)，而鑰匙和物業(yè)規(guī)約并不足以證明持續(xù)的居住事實(shí)。筆者認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)的繳納以及周圍居民的證人證言對(duì)買受人居住狀態(tài)的證明力更強(qiáng)。

2. 買受人對(duì)未登記無(wú)過(guò)錯(cuò)的認(rèn)定

《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條還規(guī)定，須在買受人對(duì)未登記狀態(tài)無(wú)可歸責(zé)性時(shí)，期待權(quán)才成立。司法實(shí)踐中，各地法院的判決對(duì)“無(wú)過(guò)錯(cuò)”的認(rèn)定存在分歧。最高人民法院認(rèn)為，當(dāng)沒(méi)有登記的原因是屬于買受人意志以外的客觀障礙時(shí)，才可認(rèn)為買受人無(wú)過(guò)錯(cuò)。[9]也就是說(shuō)，當(dāng)買受人怠于要求出賣人配合完成不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，盡管其無(wú)客觀阻礙登記的作為，仍然具有可歸責(zé)性。因此只有在買受人積極請(qǐng)求出賣人配合移轉(zhuǎn)登記，出賣人不予配合時(shí)，或房屋未建成無(wú)法進(jìn)行初始登記等客觀阻礙存在時(shí)，買受人才無(wú)過(guò)錯(cuò)，期待權(quán)得以成立。

3. 書面合同與網(wǎng)簽制度

成立條件中對(duì)書面合同的要求主要有兩個(gè)目的：一是通過(guò)書面合同的簽訂減少出賣人和買受人惡意串通逃避執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)；二是書面合同也產(chǎn)生了一定的公示性。由于買受人期待權(quán)一旦成立，就有對(duì)抗其他物權(quán)的可能，所以其成立條件必須具有一定的對(duì)世性。盡管有書面的買賣合同，但該合同始終只約束相對(duì)人，第三人無(wú)從窺其全貌，書面形式也改變不了其相對(duì)性的特質(zhì)?，F(xiàn)今，“網(wǎng)簽”制度在全國(guó)推行，增強(qiáng)了買賣合同的公示性，同時(shí)也降低了買賣雙方惡意串通的可能性。[10]所以，簽訂書面合同的條件變更為辦理網(wǎng)簽手續(xù)或預(yù)售合同備案登記手續(xù)更為合理。

（二）實(shí)質(zhì)要件：期待權(quán)的優(yōu)先性

在經(jīng)過(guò)形式審查，確認(rèn)買受人同時(shí)符合《執(zhí)行異議規(guī)定》中的條件后，即可在買受人提出執(zhí)行異議之時(shí)裁定中止執(zhí)行。但進(jìn)一步地完全排除執(zhí)行仍需要以執(zhí)行異議之訴的判決為依據(jù)。執(zhí)行異議之訴旨在實(shí)質(zhì)審查買受人的期待權(quán)是否有優(yōu)先效力?！段餀?quán)法》第一百九十九條規(guī)定，同一財(cái)產(chǎn)上存在兩個(gè)抵押權(quán)時(shí)，登記在先之抵押權(quán)優(yōu)先受償。抵押權(quán)經(jīng)登記后成立，故成立在先的抵押權(quán)具有優(yōu)先效力。買受人只有在抵押權(quán)登記前完成書面合同的簽訂、實(shí)際占有和一定比例的價(jià)金支付，其期待權(quán)才成立于抵押權(quán)之前。通過(guò)類推適用該條可得，在以下兩種情況，買受人的期待權(quán)有優(yōu)先于抵押權(quán)的可能，從而得以排除抵押權(quán)人申請(qǐng)的強(qiáng)制執(zhí)行：

1.抵押權(quán)成立在后，且抵押權(quán)人為善意第三人

若保護(hù)買受人期待權(quán)的三個(gè)條件已經(jīng)成就，買受人即將取得所有權(quán)的法律地位在一定程度上已公示，那么在后成立的抵押權(quán)只有在權(quán)利人善意的情況下才可優(yōu)先于買受人期待權(quán)。由于買受人期待權(quán)的公示方法不同于一般物權(quán)的公示方法，占有等事實(shí)的公示力度弱于登記，所以抵押權(quán)人善意的標(biāo)準(zhǔn)也不同于善意取得制度中的要求。在善意取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的場(chǎng)合，登記簿的公信力意味著第三人只需查看登記簿，確認(rèn)登記人與出賣人的同一性，即可善意取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。但對(duì)負(fù)有買受人期待權(quán)的房屋來(lái)說(shuō)，登記人與實(shí)際占有人往往不一致，由于立法政策上傾向于保障買受人的居住權(quán)，所以此時(shí)對(duì)后成立的抵押權(quán)人應(yīng)確認(rèn)登記人與實(shí)際占有人的同一性，以排除可能存在的所有權(quán)瑕疵――買受人的期待權(quán)一定程度上限制了出賣人的處分權(quán)。如果抵押權(quán)人并未進(jìn)行確認(rèn)，則其構(gòu)成“調(diào)查知情”，排除其主觀心理狀態(tài)為善意的可能?！罢{(diào)查知情”與善意取得中的“推定知情”盡管都是可歸責(zé)的知情，但后者的基礎(chǔ)是登記簿的公信力，而前者的構(gòu)成則是“可疑事實(shí)的存在”及“合理調(diào)查即能揭示未登記的權(quán)益”，而占有與登記不一致顯然是“可疑事實(shí)”的來(lái)源之一。在英美法上，占有構(gòu)成調(diào)查知情的理論與衡平法上的移轉(zhuǎn)理論的聯(lián)合可以產(chǎn)生優(yōu)先權(quán)。[11]也就是說(shuō)，在衡平法上，合同的訂立伴隨著所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，在買受人占有標(biāo)的物后并付清價(jià)款后，取得無(wú)瑕疵的所有權(quán)，所以其當(dāng)然可以成為申請(qǐng)排除強(qiáng)制執(zhí)行的案外人。

2. 抵押權(quán)成立在先，但抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓

抵押權(quán)成立后出賣人的處分權(quán)即受限制，由于抵押權(quán)登記是抵押權(quán)的成立要件，所以不存在買受人善意取得房屋所有權(quán)的可能，所有權(quán)取得受制，自然也不可能對(duì)買受人的期待權(quán)進(jìn)行優(yōu)先保護(hù)。但如果抵押權(quán)人同意出賣人的處分行為，即拋棄了其抵押權(quán)的優(yōu)先地位，承認(rèn)了買受人將來(lái)可獲得的所有權(quán)，房屋將不再是出賣人的財(cái)產(chǎn)，不可被執(zhí)行。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，未登記已占有房屋之買受人對(duì)標(biāo)的房屋享有期待權(quán)，該權(quán)益是所有權(quán)的先權(quán)利，包含部分所有權(quán)的權(quán)能。期待權(quán)因此可以產(chǎn)生中止執(zhí)行的效力，但只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處購(gòu)買商品房并用于自住之案外人的期待權(quán)可以完全排除抵押權(quán)人所申請(qǐng)的對(duì)標(biāo)的房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。同時(shí)，該案外人的期待權(quán)必須成立于申請(qǐng)執(zhí)行人的抵押權(quán)成立之前，且無(wú)善意抵押權(quán)人的存在；或者成立在先的抵押權(quán)人放棄優(yōu)先順序，同意轉(zhuǎn)讓標(biāo)的房屋。

現(xiàn)行《民事訴訟法》中，當(dāng)案外人異議成立，法院裁定中止訴訟時(shí)，申請(qǐng)執(zhí)行人只可以針對(duì)執(zhí)行標(biāo)的的實(shí)體歸屬爭(zhēng)議提起許可執(zhí)行之訴。在本文所提到的買受人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有期待權(quán)的情況下，許可執(zhí)行之訴勝訴概率較低。但如上所述，應(yīng)對(duì)買受人期待權(quán)的范圍進(jìn)行目的性限縮解釋，只承認(rèn)商品房買受人期待權(quán)的優(yōu)先效力。故應(yīng)對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人提供一定的救濟(jì)手段。此時(shí)是否可以允許申請(qǐng)執(zhí)行人提起以“執(zhí)行程序主體身份爭(zhēng)議”為訴訟標(biāo)的的許可執(zhí)行之訴，[12]直接變更買受人為執(zhí)行程序主體呢？在英美法系和大陸法系均有“扣押第三人持有的債務(wù)人財(cái)產(chǎn)程序”和“收取訴訟”的立法例，[13]而我國(guó)立法尚是空白，未來(lái)可以考慮完善相關(guān)立法。

【注釋】

①蘇民初（2018）1 號(hào)民事判決書。