房紹坤 紀(jì)力瑋

(吉林大學(xué) 法學(xué)院，吉林 長(zhǎng)春 130012)

在物權(quán)法上，因租賃關(guān)系定性上的爭(zhēng)議以及“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的存在，當(dāng)?shù)盅簷?quán)與租賃權(quán)并存于同一標(biāo)的物時(shí)，學(xué)界對(duì)如何處理二者之間的優(yōu)先關(guān)系給予了頗多探討。在當(dāng)前立法中，從《物權(quán)法》第190條文義本身到相關(guān)法律文本之間的體系協(xié)調(diào)都存在一定程度的矛盾；而“民法典物權(quán)編(草案)”第196條對(duì)《物權(quán)法》第190條的修改試圖完善解決抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突之規(guī)則，卻又增添了新的疑問(wèn)。對(duì)于這些矛盾與疑問(wèn)，民法典編纂必須加以解決與明確，否則就無(wú)法實(shí)現(xiàn)民法典的體系性和科學(xué)性的立法目標(biāo)(1)柳經(jīng)緯：《民法典編纂“兩步走”思路之檢討》，《當(dāng)代法學(xué)》2019年第2期。，直接影響民法典編纂的質(zhì)量。

一、從《擔(dān)保法》到“民法典物權(quán)編(草案)”

(一)“民法典物權(quán)編(草案)”第196條的邏輯缺陷

“民法典物權(quán)編(草案)”第196條對(duì)《物權(quán)法》第190條的規(guī)定作了修改，其內(nèi)容為：“抵押權(quán)設(shè)立前抵押財(cái)產(chǎn)已出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響?！笨梢?jiàn)，“民法典物權(quán)編(草案)”第196條僅就“先租后抵”情形設(shè)置了規(guī)范。若僅從該條的文義表述來(lái)看，其是陳述事物情況之間條件關(guān)系的假言命題。因此，從邏輯上看，明辨其前件(抵押權(quán)設(shè)立前抵押財(cái)產(chǎn)已出租并轉(zhuǎn)移占有)與后件(原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)影響)之間的關(guān)系就成為理解該條文的關(guān)鍵。假言命題按照所表達(dá)的條件性質(zhì)的不同，可區(qū)分為三種：充分條件假言命題、必要條件假言命題和充分必要條件假言命題。由于“民法典物權(quán)編(草案)”第196條缺乏相應(yīng)的聯(lián)結(jié)詞，若僅從邏輯學(xué)角度對(duì)該條進(jìn)行分析，相應(yīng)地會(huì)出現(xiàn)三種解釋?zhuān)?/p>

1.如果抵押權(quán)設(shè)立前抵押財(cái)產(chǎn)已出租并轉(zhuǎn)移占有，那么原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。若以“如果……那么”作為該條的聯(lián)結(jié)詞，第196條就成為充分條件假言命題，此時(shí)第196條可以解讀出如下情形：其一，如果抵押權(quán)設(shè)立前抵押財(cái)產(chǎn)已出租并轉(zhuǎn)移占有，那么原租賃關(guān)系一定不會(huì)受到抵押權(quán)的影響；其二，如果原租賃關(guān)系受到該抵押權(quán)的影響，那么抵押權(quán)設(shè)立前租賃物(抵押財(cái)產(chǎn))未轉(zhuǎn)移占有；其三，如果抵押權(quán)設(shè)立前抵押財(cái)產(chǎn)未轉(zhuǎn)移占有，那么原租賃關(guān)系是否一定受到抵押權(quán)的影響無(wú)法確定；其四，如果原租賃關(guān)系沒(méi)有受到抵押權(quán)的影響，那么抵押權(quán)設(shè)立前抵押財(cái)產(chǎn)是否已出租且轉(zhuǎn)移占有無(wú)法確定。

2.只有抵押權(quán)設(shè)立前抵押財(cái)產(chǎn)已出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系才不受該抵押權(quán)的影響。若以“只有……才”作為該條的聯(lián)結(jié)詞，第196條就成為必要條件假言命題，此時(shí)第196條可以解讀出如下情形：其一，如果抵押權(quán)設(shè)立前抵押財(cái)產(chǎn)未轉(zhuǎn)移占有，原租賃關(guān)系就一定會(huì)受到抵押權(quán)的影響；其二，如果原租賃關(guān)系未受抵押權(quán)的影響，那么抵押權(quán)設(shè)立前抵押財(cái)產(chǎn)必然已出租并轉(zhuǎn)移占有；其三，抵押權(quán)設(shè)立前抵押財(cái)產(chǎn)已出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系是否不受該抵押權(quán)的影響無(wú)法確定；其四，原租賃關(guān)系受到該抵押權(quán)的影響，抵押權(quán)設(shè)立前抵押財(cái)產(chǎn)未轉(zhuǎn)移占有。

3.當(dāng)且僅當(dāng)?shù)盅簷?quán)設(shè)立前抵押財(cái)產(chǎn)已出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系才不受該抵押權(quán)的影響。若以“當(dāng)且僅當(dāng)……才”作為該條的聯(lián)結(jié)詞，第196條就成為充分必要條件假言命題，此時(shí)第196條可以解讀出如下情形：其一，如果抵押權(quán)設(shè)立前抵押財(cái)產(chǎn)已出租并轉(zhuǎn)移占有的，那么原租賃關(guān)系一定不會(huì)受到該抵押權(quán)的影響；其二，如果抵押權(quán)設(shè)立前抵押財(cái)產(chǎn)未轉(zhuǎn)移占有，那么原租賃關(guān)系一定會(huì)受到該抵押權(quán)的影響；其三，如果原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響，那么抵押權(quán)設(shè)立前抵押財(cái)產(chǎn)一定已出租并轉(zhuǎn)移占有；其四，如果原租賃關(guān)系受到抵押權(quán)的影響，那么抵押權(quán)設(shè)立前抵押財(cái)產(chǎn)一定未轉(zhuǎn)移占有。

通過(guò)對(duì)“民法典物權(quán)編(草案)”第196條文義的邏輯分析，在缺乏聯(lián)結(jié)詞的情形下，存在以下兩種情境無(wú)法得出確定的結(jié)論：其一，如果抵押權(quán)設(shè)立前抵押財(cái)產(chǎn)已出租并轉(zhuǎn)移占有，原租賃關(guān)系是否一定不受抵押權(quán)的影響；其二，如果抵押權(quán)設(shè)立前抵押財(cái)產(chǎn)未轉(zhuǎn)移占有，租賃關(guān)系是否一定受到抵押權(quán)的影響。

(二)“民法典物權(quán)編(草案)”第196條對(duì)《物權(quán)法》第190條修改后產(chǎn)生的新疑問(wèn)

從“民法典物權(quán)編(草案)”第196條文義來(lái)看，其與《物權(quán)法》第190條最明顯的不同之處有二：

一是在“先租后抵”項(xiàng)下租賃權(quán)得以對(duì)抗抵押權(quán)的時(shí)點(diǎn)標(biāo)志發(fā)生變化，即《物權(quán)法》第190條要求抵押財(cái)產(chǎn)的出租必須在“抵押合同訂立前”。值得注意的是，單從《物權(quán)法》第190條自身的文義來(lái)看，其在區(qū)分抵押權(quán)與租賃權(quán)先后順序標(biāo)準(zhǔn)上出現(xiàn)了前后不一致的情況。在“先租后抵”項(xiàng)下租賃關(guān)系要先于“抵押合同”的訂立，而在“先抵后租”時(shí)租賃關(guān)系要晚于“抵押權(quán)”的設(shè)立。由于《物權(quán)法》第187條和第188條明確了動(dòng)產(chǎn)(包括特殊動(dòng)產(chǎn))抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)經(jīng)登記才能設(shè)立，因此，抵押權(quán)的設(shè)立時(shí)間與抵押合同的生效時(shí)間并不是同一時(shí)間節(jié)點(diǎn)?！懊穹ǖ湮餀?quán)編(草案)”第196條將時(shí)點(diǎn)修改為抵押財(cái)產(chǎn)出租于“抵押權(quán)設(shè)立前”，本文對(duì)此修改表示贊同。但第196條另增設(shè)租賃物“轉(zhuǎn)移占有”之條件，規(guī)定已轉(zhuǎn)移占有租賃物的租賃關(guān)系不受后設(shè)立抵押權(quán)的影響。這一修改從形式上看似乎更為嚴(yán)謹(jǐn)，但實(shí)則出現(xiàn)了新的疑問(wèn)。

二是“民法典物權(quán)編(草案)”第196條直接刪除了《物權(quán)法》第190條對(duì)“先抵后租”情形的規(guī)定，繼而不再將“抵押權(quán)登記”作為處理“先抵后租”項(xiàng)下抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突關(guān)系的一項(xiàng)條件。基于前文所述，“先抵后租”情形下現(xiàn)行法之間的規(guī)定本就存在差異。因“民法典物權(quán)編(草案)”第196條不再設(shè)置“先抵后租”項(xiàng)下?tīng)?zhēng)議解決機(jī)制，當(dāng)“先抵后租”項(xiàng)下抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)過(guò)程中與租賃權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)應(yīng)適用何種規(guī)范加以解決？這無(wú)疑增加了實(shí)踐中處理結(jié)果的不確定性。

二、抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突之解決機(jī)制選擇

本文認(rèn)為，解決抵押權(quán)與租賃權(quán)之間的沖突，其路徑選擇的差異主要在于兩個(gè)方面：一方面在于沒(méi)有形成明確統(tǒng)一的沖突解決機(jī)制的價(jià)值理念，另一方面在于社會(huì)利益衡量與物權(quán)基本原理運(yùn)用間的博弈。

(一)當(dāng)前情勢(shì)下規(guī)范性沖突難題

在民法上，“權(quán)利不能并存”問(wèn)題存在多個(gè)觀察層面：靜態(tài)上權(quán)利不能并存涉及權(quán)利的歸屬或配置問(wèn)題，動(dòng)態(tài)上權(quán)利不能并存涉及權(quán)利行使與權(quán)利實(shí)現(xiàn)問(wèn)題(2)張平華：《私法視野里的權(quán)利沖突導(dǎo)論》，科學(xué)出版社2008年版，第9頁(yè)。，抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突問(wèn)題便屬于后者。就同一標(biāo)的設(shè)定抵押權(quán)和租賃權(quán)而言，由于兩者權(quán)利內(nèi)容的不同，不論誰(shuí)設(shè)立在先，本不會(huì)產(chǎn)生沖突。但當(dāng)?shù)盅簷?quán)人行使抵押權(quán)時(shí)，租賃權(quán)的存在就可能影響抵押權(quán)人利益的實(shí)現(xiàn)。這兩種權(quán)利發(fā)生沖突主要是基于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)對(duì)租賃關(guān)系的特殊利益保護(hù)而生，此時(shí)規(guī)范沖突難題也就應(yīng)運(yùn)而生。所謂規(guī)范性沖突難題，也就是我們通常所說(shuō)的道德沖突。(3)曹剛：《道德難題與程序正義》，北京大學(xué)出版社2011年版，第72頁(yè)。傳統(tǒng)觀念通常將承租人視為弱勢(shì)的一方加以特殊的保護(hù)，因此，學(xué)界在解決抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突時(shí)也時(shí)常將此作為前提嵌入其中；又因?yàn)樽赓U權(quán)與抵押權(quán)之間的沖突發(fā)生于所有權(quán)變動(dòng)之時(shí)，所以，在研究?jī)烧哧P(guān)系時(shí)習(xí)慣性地將“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則作為考量條件，從而使得抵押權(quán)與租賃權(quán)之間的“對(duì)抗”問(wèn)題與“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則交織在一起。繼而有學(xué)者指出，租賃合同訂立在先的，抵押權(quán)的設(shè)定不影響租賃合同的效力，即承租人仍可向受讓人主張租賃合同上的權(quán)利，體現(xiàn)的是《合同法》第229條所確立的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則。(4)劉家安：《物權(quán)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2009年版，第202頁(yè)。若依此觀點(diǎn)，有兩個(gè)問(wèn)題難以回答：一是抵押權(quán)與租賃權(quán)并存情形下“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則是否絕對(duì)適用。二是若在抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)過(guò)程中即使會(huì)損害抵押權(quán)人的利益也不影響租賃關(guān)系的存續(xù)，那么同在法律上被視為“理性人”的抵押權(quán)人與承租人，為何承租人可以相較于抵押權(quán)人獲得更多保護(hù)。

本文認(rèn)為，《物權(quán)法》第190條解決的是抵押權(quán)與租賃權(quán)優(yōu)先效力問(wèn)題，而“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則處理的是所有權(quán)與租賃權(quán)之間的關(guān)系問(wèn)題。雖然存在租賃關(guān)系的抵押物在發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)會(huì)涉及“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的適用，但假如在處理抵押權(quán)與租賃權(quán)關(guān)系問(wèn)題上，為保護(hù)抵押權(quán)人的利益在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)租賃權(quán)直接被除去，那么也就不必再繼續(xù)探討抵押物上“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則適用的問(wèn)題。換句話說(shuō)，只有先解決抵押權(quán)與租賃權(quán)優(yōu)先效力問(wèn)題，在租賃權(quán)得到優(yōu)先保護(hù)的情況下才需繼續(xù)考慮“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的適用問(wèn)題；而不是因?yàn)椤百I(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的存在，所以租賃權(quán)在所有權(quán)變動(dòng)時(shí)會(huì)繼續(xù)存在，抵押權(quán)與租賃權(quán)效力沖突時(shí)租賃權(quán)才不會(huì)受到影響。《物權(quán)法》第190條與《合同法》第229條應(yīng)當(dāng)是一段連續(xù)的過(guò)程而非交織在一起的規(guī)則。因此，基于《物權(quán)法》第190條，本文需著重探討的核心問(wèn)題之一是抵押權(quán)與租賃權(quán)的優(yōu)先效力問(wèn)題，這其中首先要探討的便是抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突下優(yōu)先保護(hù)的價(jià)值理念選擇問(wèn)題。

(二)抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突解決視角厘定

由于知識(shí)結(jié)構(gòu)、價(jià)值觀念、利益考慮等方面的多元性，認(rèn)識(shí)主體對(duì)抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突問(wèn)題會(huì)存在不同的認(rèn)識(shí)，也就產(chǎn)生了不同的價(jià)值理念，繼而對(duì)該糾紛的解決機(jī)制作出了不同的選擇，這也就給租賃權(quán)與抵押權(quán)沖突的解決帶來(lái)了疑問(wèn)。由于正向價(jià)值考量存在著眾多可能性，本文將剔除特別利益保護(hù)考量的租賃權(quán)、賦予特殊保護(hù)的租賃權(quán)分別與抵押權(quán)相結(jié)合，比較兩者在處理過(guò)程中存在的差異，以考察所得與所失。

1.純粹債權(quán)視角下租賃權(quán)與抵押權(quán)沖突之解決

在民法上，租賃關(guān)系本身并不當(dāng)然具有對(duì)抗第三人的效力。若剔除利益保護(hù)與平衡問(wèn)題，僅將租賃權(quán)視為普通的債權(quán)，當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，如何與租賃權(quán)相協(xié)調(diào)，毫無(wú)疑問(wèn)應(yīng)當(dāng)采用“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的基本原理，不論抵押權(quán)設(shè)立是否早于租賃權(quán)的設(shè)立，均可基于其物權(quán)優(yōu)先效力破除債權(quán)。此時(shí)，承租人可以通過(guò)請(qǐng)求出租人(抵押人)承擔(dān)違約責(zé)任以彌補(bǔ)損失。

2.“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則視角下租賃權(quán)與抵押權(quán)沖突之解決

雖然前文認(rèn)為“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則不應(yīng)與兩種權(quán)利效力問(wèn)題混為一談，但在此需要說(shuō)明的是，我國(guó)學(xué)界通常將基于適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則而產(chǎn)生的租賃權(quán)得以對(duì)抗第三人的效力現(xiàn)象用來(lái)說(shuō)明租賃權(quán)物權(quán)化問(wèn)題，但本文認(rèn)為，這一觀點(diǎn)并不確切。附帶著“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的租賃權(quán)是立法者基于特殊利益的考量而被賦予了特殊效力之權(quán)利。雖然有學(xué)者提出，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則并不包含傾向保護(hù)承租人的政策性立法色彩，而僅僅是立法者針對(duì)二分立法體例產(chǎn)生的消極體系后果而采取的補(bǔ)救性措施，(5)黃鳳龍：《“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”與承租人保護(hù)——以對(duì)〈合同法〉第229條的理解為中心》，《中外法學(xué)》2013年第3期。但從目前我國(guó)立法來(lái)看，租賃權(quán)的效力不僅強(qiáng)過(guò)債權(quán)，有時(shí)也強(qiáng)過(guò)物權(quán)。(6)溫世揚(yáng)：《物權(quán)理論探索與立法探討》，法律出版社2010年版，第74頁(yè)。

3.“債權(quán)物權(quán)化”視角下租賃權(quán)與抵押權(quán)沖突之解決

在“債權(quán)物權(quán)化”之下，租賃權(quán)不再是單純的債權(quán)，而是被賦予了物權(quán)效力的債權(quán)。若給予租賃權(quán)一定的物權(quán)效力，那么當(dāng)租賃權(quán)與抵押權(quán)沖突時(shí)，就可視為兩個(gè)“物權(quán)”之間的沖突。此時(shí)需要考慮的即為“物權(quán)”之間的優(yōu)先效力——“時(shí)間在先，權(quán)利在先”之原理。(7)謝在全：《民法物權(quán)論》(上冊(cè))，中國(guó)政法大學(xué)出版社2011年版，第26頁(yè)。此處的“時(shí)間”應(yīng)當(dāng)是物權(quán)“公示”的時(shí)間。因公示生效主義下的物權(quán)設(shè)立與公示時(shí)間相同，故不存在權(quán)利設(shè)立時(shí)間與公示時(shí)間不一致的問(wèn)題。但是，在公示對(duì)抗主義之下，若要賦予某一在先設(shè)立之物權(quán)優(yōu)先效力，就應(yīng)使其具有可知性；如果未公示，那么就當(dāng)然無(wú)法對(duì)抗善意第三人。因此，在抵押權(quán)與租賃權(quán)設(shè)立條件確定的前提下，就涉及這兩種權(quán)利對(duì)世性項(xiàng)下公示的必要性問(wèn)題。雖然有學(xué)者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)原則上優(yōu)于債權(quán)，但若該不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)經(jīng)過(guò)登記，則其效力應(yīng)優(yōu)先于其后成立的物權(quán)。當(dāng)然，若法律有特別的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)不經(jīng)登記也可以取得優(yōu)先效力。(8)溫世揚(yáng)、廖煥國(guó)：《物權(quán)法通論》，人民法院出版社2005年版，第55頁(yè)。但本文認(rèn)為，法律上的實(shí)然并不等同于理念上的應(yīng)然。具有相對(duì)性的租賃關(guān)系若要對(duì)抗后成立的物權(quán)，就應(yīng)當(dāng)通過(guò)公示手段將隱性的租賃關(guān)系顯現(xiàn)出來(lái)才能確保權(quán)利的穩(wěn)定性。

(三)小結(jié)

無(wú)論是在“純粹債權(quán)”視角下，還是在“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”視角下，實(shí)則是將抵押權(quán)或租賃權(quán)視為一種具有絕對(duì)價(jià)值的存在。韋伯認(rèn)為，現(xiàn)代社會(huì)每一種利益都有其獨(dú)特的價(jià)值，“各種價(jià)值之間存在不可調(diào)和的殊死斗爭(zhēng)，沒(méi)有相對(duì)化或者妥協(xié)的可能”(9)轉(zhuǎn)引自李猛：《除魔世界與禁欲者的守護(hù)神：韋伯社會(huì)理論中的“英國(guó)法”問(wèn)題》，《思想與社會(huì)》(第1輯)，上海人民出版社2000年版，第184頁(yè)。。基于此理念，權(quán)利沖突的解決方式就表現(xiàn)為“非此即彼”式的樣態(tài)。若將抵押權(quán)與租賃權(quán)視為不可調(diào)和的“非此即彼”之關(guān)系，那么不論是基于法律的強(qiáng)制還是當(dāng)事人的合意而消滅抵押權(quán)或是租賃權(quán)，其外部沖突關(guān)系當(dāng)然消滅，最終轉(zhuǎn)化為權(quán)利內(nèi)部責(zé)任的處理問(wèn)題?；凇凹兇鈧鶛?quán)”的視角，無(wú)論租賃權(quán)的行使是否會(huì)受到影響，當(dāng)?shù)盅何锇l(fā)生所有權(quán)變動(dòng)時(shí)，抵押權(quán)始終被放置在更高的利益保護(hù)位置之上；若基于“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則視角，當(dāng)?shù)盅何锇l(fā)生所有權(quán)變動(dòng)時(shí)，即使影響抵押權(quán)人的利益，最終仍要維護(hù)租賃權(quán)的行使。若絕對(duì)保護(hù)抵押權(quán)人利益，則會(huì)產(chǎn)生如下缺陷：一方面，在先設(shè)立的租賃權(quán)會(huì)處于一種極度不安穩(wěn)的狀態(tài)；另一方面，在債務(wù)人是抵押人的情況下，債務(wù)人極有可能無(wú)力償還債務(wù)，作為僅享有普通債權(quán)的承租人即使有權(quán)向出租人主張違約責(zé)任，也可能無(wú)法獲得足夠的救濟(jì)。反之，若絕對(duì)保護(hù)承租人利益，則會(huì)導(dǎo)致設(shè)立在先抵押權(quán)人權(quán)利實(shí)現(xiàn)得極不穩(wěn)定，可能給抵押權(quán)人利益實(shí)現(xiàn)帶來(lái)無(wú)法預(yù)料的損害。

“債權(quán)物權(quán)化”視角下的抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突協(xié)調(diào)，是將抵押權(quán)與租賃權(quán)視為一種相對(duì)價(jià)值的存在。相對(duì)價(jià)值觀念下的抵押權(quán)和租賃權(quán)，在兩者出現(xiàn)沖突時(shí)，需對(duì)一方或雙方的權(quán)利邊界進(jìn)行限制，盡可能平衡權(quán)利人之間的利益。在此觀念下，兩種權(quán)利的沖突實(shí)則存在始終，只是通過(guò)立法技術(shù)對(duì)兩者予以一定程度的限制，使兩者盡可能都得到圓滿實(shí)現(xiàn)。因此，將抵押權(quán)與租賃權(quán)視為具有相對(duì)價(jià)值的存在，賦予租賃權(quán)有限度的物權(quán)效力，是使兩者相協(xié)調(diào)的最優(yōu)選擇。因此，在“時(shí)間在先，效力在先”的物權(quán)理念下，賦予抵押權(quán)與租賃權(quán)以明確的對(duì)抗效力成為立法與司法中的關(guān)鍵。如此，在這一視角下兩種權(quán)利的公示問(wèn)題就成為需要考慮的核心。

三、抵押權(quán)與租賃權(quán)利益實(shí)現(xiàn)的公示制度建構(gòu)

抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突的解決關(guān)鍵便在于是否具有健全的公示制度來(lái)輔助實(shí)現(xiàn)權(quán)益最大化。據(jù)此，租賃權(quán)的公示問(wèn)題實(shí)則成為亟待解決之難題。

(一)限定租賃權(quán)標(biāo)的物范圍并非解決權(quán)利沖突的關(guān)鍵

有學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)給予特別保護(hù)，而動(dòng)產(chǎn)具有可替代性，無(wú)須給予動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)特別保護(hù)。(10)孫憲忠：《中國(guó)物權(quán)法總論》(第三版)，法律出版社2014年版，第101頁(yè)。還有學(xué)者提出，在抵押權(quán)設(shè)定后，所登記之租賃權(quán)，無(wú)特別規(guī)定者，不得以之對(duì)抗抵押權(quán)人。唯租賃系利用不動(dòng)產(chǎn)最有利益之方法，且居住安定，亦有保護(hù)之必要，而應(yīng)認(rèn)其存續(xù)。(11)[日]三潴信三：《物權(quán)法提要》，孫芳譯，中國(guó)政法大學(xué)出版社2005年版，第398頁(yè)。從我國(guó)當(dāng)前立法來(lái)看，除《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》《房屋租賃合同解釋》是專(zhuān)門(mén)針對(duì)房屋這一特定不動(dòng)產(chǎn)制定的規(guī)范以外，其他法律文件均未區(qū)分動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)而采統(tǒng)一規(guī)則。不可否認(rèn)的是，關(guān)于抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突的解決方式不確定主要源自于我國(guó)立法將動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)抵押/租賃的內(nèi)容混在一起。但這種混亂并不是由這兩種權(quán)利的標(biāo)的物引起的，而是不完善公示方式的交織導(dǎo)致了矛盾解決方式上的混亂。從我國(guó)法關(guān)于抵押權(quán)與租賃權(quán)的公示表現(xiàn)來(lái)看，針對(duì)一般動(dòng)產(chǎn)、特殊動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)而設(shè)定的公示要求是不同的。若基于“民法典物權(quán)編(草案)”第196條再增加租賃物“轉(zhuǎn)移占有”的要求，那么在同一財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的抵押權(quán)與租賃權(quán)的公示表征將在實(shí)踐中變得更為復(fù)雜。本文認(rèn)為，對(duì)于抵押權(quán)標(biāo)的物的探討并非關(guān)鍵問(wèn)題。抵押權(quán)設(shè)立的目的是得到抵押物的交換價(jià)值，而租賃權(quán)設(shè)立的目的是獲得租賃物的使用價(jià)值。無(wú)論動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，均具備交換價(jià)值和使用價(jià)值，法律很難準(zhǔn)確界定不同標(biāo)的物的價(jià)值高低。因此，本文不對(duì)抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突下的標(biāo)的物范圍設(shè)限。

(二)占有公示帶來(lái)的現(xiàn)實(shí)疑問(wèn)

“民法典物權(quán)編(草案)”第196條對(duì)租賃關(guān)系增添了“轉(zhuǎn)移占有”的條件以期在抵押權(quán)設(shè)立前能夠明示租賃關(guān)系的存在狀態(tài)，但如此規(guī)定可以解決實(shí)踐問(wèn)題嗎？本文認(rèn)為，占有不能成為賦予租賃權(quán)對(duì)抗效力的當(dāng)然要素。占有作為一種歷史悠久的公示方式確實(shí)能夠在一定程度上昭示權(quán)利人對(duì)物的支配之事實(shí)狀態(tài)，但近代以來(lái)占有所展現(xiàn)的確定性、完整性逐漸降低，繼而才出現(xiàn)了具備更強(qiáng)公示效力的登記。就租賃關(guān)系來(lái)看，占有作為一種事實(shí)狀態(tài)或許可以作為一般動(dòng)產(chǎn)租賃的公示方式，但對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)和特殊動(dòng)產(chǎn)租賃來(lái)說(shuō)，“簽訂合同+轉(zhuǎn)移占有”就可對(duì)抗在后成立的抵押權(quán)似乎尚有探討余地。

1.不動(dòng)產(chǎn)占有權(quán)利推定功能的有限性

基于占有的取得，使租賃權(quán)具備了一定的支配權(quán)特性，獲得了一定程度上的對(duì)世性，確實(shí)能夠令承租人的權(quán)利在一定程度上“物權(quán)化”。但針對(duì)抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突問(wèn)題，核心在于確定租賃權(quán)設(shè)立的時(shí)間節(jié)點(diǎn)及其可知性。占有作為一種事實(shí)狀態(tài)確實(shí)具有表征支配狀態(tài)的功能，但占有僅能代表占有人當(dāng)下的支配狀態(tài)，并不能明確地表征占有人支配狀態(tài)的起始。顯然，占有對(duì)時(shí)間效力的證明力是模糊的，占有這一事實(shí)狀態(tài)并不能明確證明租賃權(quán)何時(shí)設(shè)立。占有可以佐證租賃關(guān)系的存在，但不能佐證租賃關(guān)系設(shè)立的時(shí)間。

立法者似乎也看到了租賃關(guān)系成立下承租人支配租賃物的重要性，“民法典合同編(草案)”第516條對(duì)《合同法》第229條“買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則”也作出了一定程度的修改：“租賃物在承租人依據(jù)租賃合同占有期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！痹摋l針對(duì)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的適用也增加了承租人“占有”的條件。需要注意的是，“民法典合同編(草案)”第516條與“民法典物權(quán)編(草案)”第196條所要解決的問(wèn)題是不同的。前者所要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題之一是所有權(quán)變動(dòng)過(guò)程中使受讓人知曉租賃關(guān)系的存在，以防因租賃關(guān)系于受讓后繼續(xù)存在而使受讓人遭到損害；而由于抵押權(quán)的設(shè)立與抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)一般間隔較長(zhǎng)的時(shí)間，后者所要解決的問(wèn)題除了盡可能將相對(duì)的租賃關(guān)系顯現(xiàn)出來(lái)以令在后抵押權(quán)人能夠明確知曉在先租賃關(guān)系的存在從而盡可能降低抵押權(quán)人風(fēng)險(xiǎn)外，還需盡可能解決的一個(gè)問(wèn)題是：當(dāng)?shù)盅簷?quán)與租賃關(guān)系存在爭(zhēng)議進(jìn)入司法程序后，如何明確“占有”這一事實(shí)發(fā)生在抵押權(quán)設(shè)立之前?！懊穹ǖ湮餀?quán)編(草案)”第196條增加了“轉(zhuǎn)移占有”的條件，乍一看確實(shí)可以在抵押權(quán)設(shè)立之初明示租賃關(guān)系的存在，但在司法實(shí)踐中確定抵押權(quán)設(shè)立(公示)之前占有的事實(shí)是否已經(jīng)存在又會(huì)增加舉證的難度。

2.只有經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)及特殊動(dòng)產(chǎn)的租賃權(quán)才能被賦予物權(quán)效力

首先，若出租人欲在不動(dòng)產(chǎn)/特殊動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，立法者需要當(dāng)然地制定相應(yīng)的能夠達(dá)到目的結(jié)果的程序，盡可能使抵押權(quán)人能夠了解財(cái)產(chǎn)的真實(shí)狀況；反過(guò)來(lái)說(shuō)，若意圖使第三人盡可能準(zhǔn)確地了解物權(quán)歸屬，就需要盡可能提高物權(quán)公示的準(zhǔn)確性。不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移占有不是我國(guó)法定的不動(dòng)產(chǎn)公示方式，其公示效果也并不十分完全。從域外立法經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，需要公示的租賃權(quán)也基本以“登記”作為賦予租賃權(quán)對(duì)抗效力的公示方式。

其次，若將“轉(zhuǎn)移占有”作為可以對(duì)抗在后抵押權(quán)人的條件，那么抵押權(quán)人在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)便需要花費(fèi)更大的成本去調(diào)查抵押物上租賃關(guān)系存在與否以避免未來(lái)可能遭到的損失。

再次，若在先租賃關(guān)系中不動(dòng)產(chǎn)承租人僅登記但未轉(zhuǎn)移占有，是否在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)就不可對(duì)抗抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)？也許有人會(huì)認(rèn)為未轉(zhuǎn)移占有的租賃關(guān)系可能并沒(méi)有那么需要得到保障，承租人可能僅為投資所用。但從權(quán)利的穩(wěn)定性角度來(lái)看，承租人正是為了保證其租賃權(quán)而進(jìn)行了登記公示，但實(shí)際情況卻可能是無(wú)法保證租賃關(guān)系的穩(wěn)定。

最后，轉(zhuǎn)移占有的時(shí)間很難確定，也加大了不穩(wěn)定性。如何確定抵押權(quán)在設(shè)定以前承租人已經(jīng)“轉(zhuǎn)移占有”標(biāo)的物？此種具有相對(duì)隱秘性的行為很難準(zhǔn)確界定和證明實(shí)現(xiàn)的時(shí)間，不具有良好的可操作性。

(三)明確抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突中登記的對(duì)抗效力

依據(jù)前文所述，本文將租賃權(quán)視為物權(quán)化的債權(quán)作為指導(dǎo)理念來(lái)解決抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)過(guò)程中與租賃權(quán)的協(xié)調(diào)問(wèn)題。從現(xiàn)行法上來(lái)看，這兩種權(quán)利的設(shè)立條件非常明確。從上述公示關(guān)系表征來(lái)看，其形態(tài)紛繁復(fù)雜，如何在實(shí)踐中證明權(quán)利的已設(shè)立狀態(tài)以在一定程度上對(duì)抗他人之權(quán)利是十分重要的問(wèn)題。租賃權(quán)欲具有物權(quán)效力，欲對(duì)他人有約束力，就必須進(jìn)入公示的領(lǐng)域。

1.抵押權(quán)與租賃權(quán)均未公示時(shí)的權(quán)利沖突

由于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)抵押采取登記生效主義，只有登記才能設(shè)立，因此，此問(wèn)題只涉及一般動(dòng)產(chǎn)與特殊動(dòng)產(chǎn)的情形。從我國(guó)立法例來(lái)看，未登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)依然是物權(quán)，即使其物權(quán)效力因未登記而受到限制；而未公示的動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)仍然是債權(quán)，即使其是效力完整的債權(quán)。因此，在我國(guó)物、債二分的體例下，同一財(cái)產(chǎn)上存在未登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和未公示的動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)與《物權(quán)法》第199條同一財(cái)產(chǎn)上具備兩個(gè)未登記的抵押權(quán)還是有所不同的。當(dāng)?shù)盅簷?quán)與租賃權(quán)均未公示時(shí)仍應(yīng)當(dāng)給予抵押權(quán)一定的優(yōu)先效力。當(dāng)然，可將占有作為普通動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)對(duì)抗在后未登記動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的條件。雖然登記具有最高的公示性，但本文在此刨除了標(biāo)的物為一般動(dòng)產(chǎn)的情形，原因在于我國(guó)并沒(méi)有針對(duì)一般動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系設(shè)定專(zhuān)門(mén)的登記機(jī)關(guān)與登記程序，且動(dòng)產(chǎn)的數(shù)量過(guò)于龐大，針對(duì)一般動(dòng)產(chǎn)探討租賃權(quán)登記的問(wèn)題有悖社會(huì)實(shí)際。

2.公示的抵押權(quán)/租賃權(quán)優(yōu)先于未公示的抵押權(quán)/租賃權(quán)

公示為權(quán)利的絕對(duì)效力之源，因此，公示的權(quán)利應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于未公示的權(quán)利。繼而在抵押權(quán)與租賃權(quán)并存的情況下，無(wú)論合同成立時(shí)間先后，只要這兩種權(quán)利中一方已公示，而另一方未公示，那么公示的權(quán)利就應(yīng)當(dāng)具有優(yōu)先效力。

3.不動(dòng)產(chǎn)/特殊動(dòng)產(chǎn)租賃登記存在現(xiàn)實(shí)可能性

從我國(guó)情況來(lái)看，就不動(dòng)產(chǎn)與特殊動(dòng)產(chǎn)的租賃進(jìn)行登記并非無(wú)法實(shí)現(xiàn)。就不動(dòng)產(chǎn)登記來(lái)看，《城市房地產(chǎn)管理法》第54條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同……并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案”?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》第14條第1款規(guī)定：“房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)辦理房屋租賃登記備案?！彪m然我國(guó)當(dāng)前采取的是房屋租賃登記備案制度，只是一種為宏觀調(diào)控而設(shè)立的行政管理制度，但若在此基礎(chǔ)上規(guī)范租賃權(quán)登記制度，承認(rèn)其強(qiáng)大的公示效力，實(shí)施租賃權(quán)登記的可能性以及登記后法律上與事實(shí)上的公示性不言而喻。就特殊動(dòng)產(chǎn)租賃登記來(lái)看，亦有明確的規(guī)定,特殊動(dòng)產(chǎn)實(shí)行登記制度也有現(xiàn)實(shí)性。

4.抵押人/出租人應(yīng)承擔(dān)告知義務(wù)，但無(wú)需由“民法典物權(quán)編(草案)”第196條規(guī)范

在學(xué)理上，通常思考的問(wèn)題是如何令后設(shè)定的抵押權(quán)人/租賃權(quán)人知曉先租賃權(quán)/抵押權(quán)的存在，因此，在公示制度不完備的情況下引入了抵押人的告知義務(wù)。但在公示制度完備的前提下，如何令在先權(quán)利人知曉后權(quán)利的設(shè)定便成為一個(gè)問(wèn)題。因?yàn)榧词购髾?quán)利進(jìn)行了完備的登記，先權(quán)利人通常不會(huì)經(jīng)常對(duì)物上權(quán)利進(jìn)行查詢，此時(shí)會(huì)出現(xiàn)先權(quán)利人獲取信息的滯后性。我國(guó)《合同法》第6條明確規(guī)定了當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，第60條、第92條明確規(guī)定了當(dāng)事人的通知義務(wù)。在此情況下，應(yīng)當(dāng)令抵押人/出租人對(duì)先權(quán)利人履行告知義務(wù)，令其知曉后設(shè)權(quán)利。若由于抵押人/出租人怠于履行告知義務(wù)造成先權(quán)利人之損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。本文認(rèn)為，“民法典物權(quán)編(草案)”第196條無(wú)需再另外增加當(dāng)事人的告知義務(wù)。

四、結(jié)論

雖然抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)與租賃權(quán)的保護(hù)之間是一種具有道德屬性之規(guī)范，但具有價(jià)值衡量的規(guī)則仍然需要運(yùn)用成熟的技術(shù)予以實(shí)現(xiàn)。程序的設(shè)定目的在于通過(guò)適當(dāng)?shù)牟襟E消除實(shí)質(zhì)上的利益沖突。(12)張文顯：《二十世紀(jì)西方法哲學(xué)思潮研究》，法律出版社2006年版，第548頁(yè)。在抵押權(quán)與租賃權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照下述規(guī)則解決：第一，當(dāng)動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)均未公示時(shí)，應(yīng)給予抵押權(quán)優(yōu)先保護(hù)；第二，當(dāng)?shù)盅簷?quán)與租賃權(quán)一方公示，另一方未公示時(shí)，無(wú)論權(quán)利的成立先后，公示的權(quán)利應(yīng)具有優(yōu)先效力；第三，將占有作為普通動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)對(duì)抗后登記動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的條件；第四，只有登記在先的不動(dòng)產(chǎn)及特殊動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)才具備對(duì)抗后登記抵押權(quán)的效力，但可以賦予已占有不動(dòng)產(chǎn)/特殊動(dòng)產(chǎn)租賃物的承租人較其他普通債權(quán)人優(yōu)先的受償?shù)匚弧?/p>

綜上，“民法典物權(quán)編(草案)”第196條應(yīng)作如下修改：

抵押權(quán)與租賃權(quán)均未公示的，租賃權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)；一方公示，另一方未公示的，未公示的一方不得對(duì)抗已公示的一方。

一般動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記前抵押財(cái)產(chǎn)已出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。一般動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記后抵押財(cái)產(chǎn)出租并轉(zhuǎn)移占有的，租賃權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)。

不動(dòng)產(chǎn)與特殊動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立前抵押財(cái)產(chǎn)已出租并登記的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。不動(dòng)產(chǎn)與特殊動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租并登記的，租賃權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)。