王乾坤　陳丹宇

摘 要：在人口老齡化的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)將成為我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵。以養(yǎng)老視角剖析養(yǎng)老地產(chǎn)，研究發(fā)現(xiàn)，認(rèn)知度、醫(yī)療護(hù)理滿意度、收入水平、健康狀況、同子女距離、日常開支、文化程度等因素十分顯著地影響著養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)，醫(yī)療資源豐富度、養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈和服務(wù)鏈的跨界融合度、醫(yī)療護(hù)理資源的保障度、多元化的居家養(yǎng)老方式、差異化養(yǎng)老服務(wù)度、“適老化”住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)科學(xué)度等方面是促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

關(guān)鍵詞：杭州市;養(yǎng)老地產(chǎn);需求意愿;影響因素;養(yǎng)老視角

中圖分類號(hào)：F293.3? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? 文章編號(hào)：1673-291X（2022）13-0054-04

引言

黨的十九大報(bào)告提出了“老有所養(yǎng)”的新要求。在人口老齡化的背景下，房地產(chǎn)作為新型養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的有效載體，為養(yǎng)老服務(wù)業(yè)提供了巨大的前景，而“地產(chǎn)+養(yǎng)老”的新組合更是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要發(fā)展路徑。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)到底如何發(fā)展、其決定的內(nèi)在影響因素是什么、未來發(fā)展趨勢是什么等問題，均值得進(jìn)一步深入研究。現(xiàn)有的文獻(xiàn)中，關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)影響因素已有了有效的研究，如認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)只有具備了良好的醫(yī)療服務(wù)、家政服務(wù)、社交需求、護(hù)理服務(wù)、便利的交通、購物配套設(shè)施等，才能夠獲得老年人的青睞（Giber et al.，1998）;養(yǎng)老地產(chǎn)的影響因素主要包括老年人養(yǎng)老方式的轉(zhuǎn)變、消費(fèi)水平的提升、人口數(shù)量的增加、居住環(huán)境的改變等（Lynn et al.，2008）;老人更傾向于永久性居住的方式和全天候的醫(yī)療護(hù)理服務(wù)等主要因素影響著患有癡呆癥或多種疾病的高齡老人對養(yǎng)老地產(chǎn)的需求（Westerholm，2009）;老年人對養(yǎng)老地產(chǎn)具有適老化住宅需求的選擇偏好和特點(diǎn)（楊巧，2013）;養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目乃至這個(gè)行業(yè)發(fā)展的前進(jìn)動(dòng)力是養(yǎng)老服務(wù)品質(zhì)的追求（張智勇等，2015）;通過Logistic回歸模型分析得出，對養(yǎng)老地產(chǎn)來說最重要的影響因素是城市戶籍，其他相對重要的還有職業(yè)、家庭收入水平、文化程度和養(yǎng)老方式等（康琪雪、張恒銘，2013）;通過調(diào)查數(shù)據(jù)研究分析，養(yǎng)老地產(chǎn)的選址深刻地影響著老年人的購買意愿（馮臻，2014）;國家政策、年齡、文化程度、戶籍、子女?dāng)?shù)量、收入水平、認(rèn)知程度等因素顯著地影響老年人選擇養(yǎng)老地產(chǎn)（黃孟麗、劉明軒，2017）;醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)顯著地影響著老年人選擇何種養(yǎng)老服務(wù)，性別、年齡、文化程度等因素也對老年人的養(yǎng)老需求產(chǎn)生著作用（劉紅等，2017）。

國內(nèi)外學(xué)者對養(yǎng)老地產(chǎn)需求影響因素的研究較為深入，為我們進(jìn)一步探索提供了有益啟迪。但是，現(xiàn)有的研究中更多以地產(chǎn)為研究對象，缺乏從微觀視角解析影響意愿的因素;定性研究和典型案例分析比較多，未曾形成系統(tǒng)性的概述，缺乏有效的模型實(shí)證。更值得考察的是，本文認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)鍵是養(yǎng)老，而養(yǎng)老本質(zhì)上是一種生活方式。養(yǎng)老地產(chǎn)的核心是養(yǎng)老，應(yīng)研發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)，構(gòu)建服務(wù)體系和運(yùn)行機(jī)制，而不僅僅是開發(fā)房地產(chǎn)。因此，本文從養(yǎng)老地產(chǎn)的核心——養(yǎng)老為新視角，依據(jù)實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，揭示養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在機(jī)理，剖析老年群體的養(yǎng)老需求，豐富對其的認(rèn)識(shí)。

一、杭州市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及問題

（一）發(fā)展現(xiàn)狀

2017年杭州市老齡工作委員會(huì)辦公室發(fā)布的《杭州市老齡事業(yè)統(tǒng)計(jì)公報(bào)》數(shù)據(jù)顯示，老年人口基本情況如下：按戶籍人口統(tǒng)計(jì)，截至2017年底，全市60歲及以上老年人口為167.18萬，占總?cè)丝跀?shù)的22.16%，增長5.06%;65歲及以上老年人口為110.44萬，占總?cè)丝诘?4.64%;80歲及以上的高齡老人為26.97萬，占老年人口的16.13%。由此可見，杭州市老年人口數(shù)量較大，增速快，老齡化程度較高，低齡老年人口占比大，養(yǎng)老服務(wù)的市場需求日益多元化，且需求量巨大，養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展迎來了新機(jī)遇。

杭州市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀：截至2017年底，全市已建立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)總數(shù)302個(gè)，其中公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)104個(gè)，民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)198個(gè)。全市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)為69 764張，其中公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)23 663張，民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)46 101張，平均每百名老人擁有床位數(shù)4.2張。全市建成并正常運(yùn)行的城市、農(nóng)村社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)日間照料中心有2 815家，老年食堂1 176個(gè)。

杭州市養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)在探索中取得了輝煌的成就，涌現(xiàn)出大批養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，其中不乏典型案例，這些成功的項(xiàng)目顯示出養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展歷程如表1所示。

（二）發(fā)展問題

1.養(yǎng)老地產(chǎn)認(rèn)知度不夠。老年人獲取信息的渠道比較狹窄，方式比較單一，加之對于新事物的理解能力和接受能力較弱，所以老年人對養(yǎng)老地產(chǎn)認(rèn)知度較低，這影響著老年人對養(yǎng)老地產(chǎn)的購買意愿。

2.醫(yī)療護(hù)理服務(wù)不周全。目前，養(yǎng)老地產(chǎn)除基本生活服務(wù)外，還關(guān)注老年人的精神文化生活，但是對老年人醫(yī)療護(hù)理服務(wù)的投入還很欠缺，半失能、失能、失智老人的醫(yī)療照顧容易被忽視，術(shù)后老人的康復(fù)護(hù)理工作做得也不到位。

3.居家養(yǎng)老方式不受重視。養(yǎng)老地產(chǎn)在其發(fā)展的過程中更多地采用機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的方式，忽視了我國傳統(tǒng)文化中老年人對于“家”的特殊感情，使居家的養(yǎng)老方式被弱化。

4.養(yǎng)老地產(chǎn)的選址不科學(xué)。受傳統(tǒng)“養(yǎng)兒防老”觀念的影響，子女或親屬帶給老年人內(nèi)心的愉悅是任何人和服務(wù)都無法代替的，老年人更傾向于縮短同子女居住地的距離，就近居住。目前，大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)因土地的因素而獨(dú)立建設(shè)，在選址上存在著一定偏差。

二、杭州養(yǎng)老地產(chǎn)影響因素實(shí)證分析

（一）數(shù)據(jù)與模型

筆者以杭州市主城區(qū)（上城區(qū)、下城區(qū)、西湖區(qū)、拱墅區(qū)、江干區(qū)）作為調(diào)研區(qū)域，對主城區(qū)50歲以上老年群體進(jìn)行問卷調(diào)查和實(shí)地訪談，共發(fā)放問卷350份，實(shí)際到手問卷332份，問卷回收率為94.86%，有效問卷317份，問卷有效率為90.57%。本文基于文獻(xiàn)綜述和實(shí)地調(diào)研對影響因素進(jìn)行理論推導(dǎo)和選取，選取了性別、年齡、收入水平、生活照顧、醫(yī)療護(hù)理水平、精神文化、文化程度、健康狀況、認(rèn)知度、日常開支、同子女距離、子女?dāng)?shù)量等12個(gè)影響因素作為回歸模型的解釋變量，采用二元Logistic回歸模型進(jìn)行實(shí)證分析，選取年齡和性別作為控制變量，根據(jù)選取的變量因素對杭州市50歲以上老年人購買養(yǎng)老地產(chǎn)的意愿及影響因素進(jìn)行實(shí)證分析。

Logistic回歸方程為：

（1）

其中，xi表示各個(gè)解釋變量，？茁i代表著各個(gè)解釋變量的回歸系數(shù)，？茁0是常數(shù)項(xiàng)，因此式（1）可轉(zhuǎn)化為：

（2）

其中，x1表示性別，x2表示年齡，x3表示收入水平，x4表示日常生活照顧滿意度，x5表示醫(yī)療護(hù)理水平滿意度，x6表示精神文化滿意度，x7表示文化程度，x8表示健康狀況，x9表示認(rèn)知度，x10表示日常開支，x11表示同子女距離，x12表示子女?dāng)?shù)量，？茁0表示常數(shù)項(xiàng)，？著表示隨機(jī)項(xiàng)。

（二）變量與賦值

實(shí)證分析過程中，為了減少誤差，排除影響程度較小的選項(xiàng)，并合并自變量中出現(xiàn)幾率較小的選項(xiàng)，進(jìn)一步整合、賦值，變量賦值情況如表2所示。

（三）信度與效度

為保障樣本數(shù)據(jù)的科學(xué)性和可靠性，需要對樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行信度效度檢驗(yàn)，采用SPSS信度分析、KMO（>0.6）樣本檢測和Bartlett（<0.05）球形檢驗(yàn)。

結(jié)果顯示，Cronbach’s alpha數(shù)值為0.79，大于0.7，故此該量表具有很高的內(nèi)部一致性，可信度較強(qiáng)見表3。

據(jù)KMO與Bartlett球形檢驗(yàn)表可知，KMO檢驗(yàn)值為0.797，0.797>0.6，符合要求，Bartlett球形檢驗(yàn)的顯著性概率是0.000，表明問卷的效度結(jié)構(gòu)較好，可以支持軟件分析，具體結(jié)果見表4。

（四）結(jié)果與分析

分析結(jié)果，具體如表5所示。

1.對養(yǎng)老地產(chǎn)的認(rèn)知度越高，購買意愿越強(qiáng)烈。老人對養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品的形態(tài)、養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量和內(nèi)容有了更多的了解，如果從中滿足了自身的需求，享受人性化的生活照料、專業(yè)化的醫(yī)療護(hù)理和多樣化的文化娛樂，便會(huì)有意愿購買養(yǎng)老地產(chǎn)。

2.對養(yǎng)老地產(chǎn)的需求隨著收入水平的提高而增加。老年人經(jīng)濟(jì)收入持續(xù)增長，可供老年人支配的資金增多，老年人更愿意將寬裕的收入用于購買養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)及產(chǎn)品，其購買欲望和購買能力都呈現(xiàn)上漲的趨勢。

3.對醫(yī)療護(hù)理滿意度顯著地影響著養(yǎng)老地產(chǎn)購買意愿。老年人的身體機(jī)能隨著年齡的增長而下降，身體狀況持續(xù)下降，患病率不斷上升，加之老年疾病患病人數(shù)逐年增加，醫(yī)療護(hù)理漸漸成為養(yǎng)老生活中必不可少的環(huán)節(jié)，因此老年人對于醫(yī)療護(hù)理的需求更加強(qiáng)烈。

4.老年人越發(fā)重視養(yǎng)老居住地同子女的距離。子女在老年人養(yǎng)老生活中扮演著十分重要的角色;同子女距離的遠(yuǎn)近意味著老年人養(yǎng)老生活安全感的高低，同時(shí)，距離更近也更能夠幫助子女了解老年人所享受的養(yǎng)老服務(wù)。因此，老年人在選擇養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老時(shí)，特別在意選址與子女之間的距離。

三、結(jié)論與建議

（一）醫(yī)養(yǎng)結(jié)合是未來養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主流趨勢

隨著年歲增加，老年人身體機(jī)能持續(xù)退化，免疫力不斷下降，慢性病、心腦血管疾病、阿爾茲海默癥等老年多發(fā)病癥嚴(yán)重地影響著老年人的養(yǎng)老生活。因此，在養(yǎng)老生活中，醫(yī)療護(hù)理成為關(guān)鍵要素。醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老地產(chǎn)就是以地產(chǎn)作為媒介，將醫(yī)療資源和養(yǎng)老資源有機(jī)地結(jié)合起來，打破養(yǎng)老和醫(yī)療之間的分割界限，把生活照料和康復(fù)關(guān)懷融為一體，真正做到把“醫(yī)”和“養(yǎng)”相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)。

（二）居家型養(yǎng)老地產(chǎn)成為重點(diǎn)發(fā)展的地產(chǎn)

受傳統(tǒng)“養(yǎng)兒防老”觀念影響，居家養(yǎng)老依然是最受老年人喜愛的養(yǎng)老方式。居家養(yǎng)老涉及的老人數(shù)量十分巨大，同時(shí)，老年人極難改變自己的生活方式和習(xí)慣，不愿意離開過去的生活環(huán)境;我國社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老緊密相連，老年人花費(fèi)了較長時(shí)間在社區(qū)內(nèi)已經(jīng)建立了成熟的朋友圈和人際關(guān)系，不愿輕易打破這種關(guān)系;日常開支也影響著養(yǎng)老地產(chǎn)的需求意愿，老年人的開支有一大部分是用于家庭日常生活，甚至其還肩負(fù)著包括子女在內(nèi)的家庭全部生活花費(fèi)，反而更愿意接受居家型的養(yǎng)老地產(chǎn)，因此發(fā)展居家型養(yǎng)老地產(chǎn)是未來養(yǎng)老地產(chǎn)的重點(diǎn)。

（三）認(rèn)知引領(lǐng)養(yǎng)老地產(chǎn)需求意愿

雖然老年人接受新事物的能力較弱，但是隨著了解程度的提高，老年人也愿意接受新事物，且持續(xù)能力較強(qiáng);老年人獲取信息的途徑比較閉塞，接觸養(yǎng)老地產(chǎn)的機(jī)會(huì)較少，這在一定程度上降低了其對養(yǎng)老地產(chǎn)的購買意愿。實(shí)地調(diào)研情況顯示，大多數(shù)老年人對于了解養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)和產(chǎn)品持有積極的態(tài)度。因此，要增強(qiáng)老年人對于養(yǎng)老地產(chǎn)的需求意愿，就要提高老年人對養(yǎng)老地產(chǎn)的認(rèn)知度，讓養(yǎng)老地產(chǎn)獲得更多的關(guān)注，讓養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)被廣泛熟知，這樣養(yǎng)老地產(chǎn)才能夠長久地發(fā)展下去。

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收稿日期：2021-03-09

作者簡介：王乾坤（1990-），男，河南夏邑人，助理研究員，碩士，從事專注城市問題、養(yǎng)老地產(chǎn)等研究;陳丹宇（1964-），男，浙江德清人，土地資源管理學(xué)科負(fù)責(zé)人，教授，博士，從事區(qū)域經(jīng)濟(jì)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的教學(xué)與研究。