房產(chǎn)稅改革、宏觀審慎政策與房地產(chǎn)市場長效機(jī)制

鄧翔 何瑞宏

摘要：“房住不炒”的要求已成為中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的頂層設(shè)計和長期指針，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)發(fā)展，有助于防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險，更是經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的必然要求。通過建立多部門動態(tài)隨機(jī)一般均衡（DSGE）模型，分析比較房產(chǎn)稅、宏觀審慎政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控的優(yōu)劣性。研究表明，面向家庭和企業(yè)的房產(chǎn)稅均能抑制房價上漲，寬松信貸環(huán)境下征收房產(chǎn)稅易加劇經(jīng)濟(jì)波動，而緊縮信貸環(huán)境疊加房產(chǎn)稅則會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)“過冷”發(fā)展。提高房產(chǎn)稅率后，房產(chǎn)將在不同家庭之間產(chǎn)生“再分配效應(yīng)”，有助于改善居民收入差距。房產(chǎn)稅政策具有顯著的結(jié)構(gòu)化優(yōu)勢，在實現(xiàn)社會福利改進(jìn)的同時引起產(chǎn)出和通貨膨脹的波動較小，而宏觀審慎政策在防范系統(tǒng)性風(fēng)險方面占優(yōu)，同等程度沖擊下，房價下降程度更高。房產(chǎn)稅政策更符合房地產(chǎn)市場長效發(fā)展的內(nèi)在要求，應(yīng)加快構(gòu)建現(xiàn)代房產(chǎn)稅征收制度，探索試點范圍和方式。在實踐中應(yīng)綜合考量經(jīng)濟(jì)情形實施有差別、有浮動的房產(chǎn)稅率，信貸緊約束的情形下應(yīng)審慎使用房產(chǎn)稅，當(dāng)房地產(chǎn)市場過熱時應(yīng)同時疊加使用房產(chǎn)稅和宏觀審慎政策，發(fā)揮房產(chǎn)稅的價格調(diào)控和收入分配作用。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；信貸約束；宏觀審慎政策；房地產(chǎn)市場；房價；社會福利

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：100228482023（04）002916

一、問題提出

改革開放以來，中國房地產(chǎn)市場取得了長足發(fā)展，已成為拉動經(jīng)濟(jì)增長、促進(jìn)就業(yè)和財政收入來源的重要經(jīng)濟(jì)部門［1］，尤其是在多次應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下行時發(fā)揮了顯著的拉動作用。然而，依靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長的模式難以長期維系，實踐表明，歷次刺激政策之后經(jīng)濟(jì)增長動力不足的缺陷凸顯。長期而言，房地產(chǎn)調(diào)控的政策以“嚴(yán)”為主調(diào)，但在應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下行的短期目標(biāo)下，往往采取寬松的調(diào)控政策，易造成房價和宏觀杠桿雙升。2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“要堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落”，一方面突出了“房住不炒”的定位，抑制房產(chǎn)投資屬性，另一方面豐富和完善調(diào)控工具，促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展。顯而易見，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”以及堅持“房住不炒”將是房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)的重要方針。

當(dāng)前復(fù)雜經(jīng)濟(jì)形勢下，宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性顯著增大，房地產(chǎn)市場泡沫、宏觀杠桿等各類風(fēng)險逐漸顯性化。2021年是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展關(guān)鍵的一年，其中恒大債務(wù)危機(jī)具有標(biāo)志性，在疫情沖擊和房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊的環(huán)境下，市場預(yù)期下行，引發(fā)公眾對中國房地產(chǎn)市場全面衰退的隱憂。房地產(chǎn)市場相關(guān)貸款占銀行貸款近60%，行業(yè)產(chǎn)值占GDP近30%，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展成為保持經(jīng)濟(jì)增長、防范銀行危機(jī)和控制居民收入差距的關(guān)鍵。長期以來，房價持續(xù)上漲，金融資源過度集中于房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)，居民杠桿率及房價收入比持續(xù)攀升，制約消費升級。因此，維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展，應(yīng)破解金融風(fēng)險順周期積累的難題，統(tǒng)籌防范化解重大風(fēng)險和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。

2017年第五次全國金融工作會議指出，防止發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險是金融工作的永恒主題。從國際經(jīng)驗來看，2007年的次貸危機(jī)給美國乃至全球金融體系造成了嚴(yán)重沖擊。審視此次危機(jī)可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場非理性繁榮是導(dǎo)致危機(jī)的內(nèi)在原因，而金融監(jiān)管缺位則是主要原因。對此，各國中央銀行提高了金融穩(wěn)定在政策目標(biāo)中的權(quán)重，同時積極構(gòu)建宏觀審慎政策框架。2011年，中國建立了差別準(zhǔn)備金動態(tài)調(diào)整和合意貸款機(jī)制，并于2016年將其升級為宏觀審慎評估體系（MPA），宏觀審慎政策框架初具雛形。2017年黨的十九大報告明確提出建立貨幣政策和宏觀審慎政策雙支柱框架體系，首次將宏觀審慎政策放在與貨幣政策同樣重要的位置。此后，宏觀審慎政策框架日趨完善，政策工具不斷豐富，尤其是針對房地產(chǎn)金融的宏觀審慎政策密集出臺。2021年中國人民銀行發(fā)布了《宏觀審慎政策指引》，出臺房地產(chǎn)信貸集中度管理制度，抑制了房價過快上漲的局面。

盡管宏觀審慎政策有助于抑制信貸擴(kuò)張和房價上漲，但是對于房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控仍然不能簡單地采取單一或局部化的措施。疫情沖擊下，貨幣政策取向偏寬松，實施多輪降準(zhǔn)降息和針對中小微企業(yè)的金融紓困政策，實質(zhì)上放松了對房地產(chǎn)的調(diào)控。2020年，深圳、上海等地房價上漲過快，同時四五線城市房價也出現(xiàn)了普遍上漲。對此，“限貸”“限購”“限售”“限價”等調(diào)控政策密集出臺，從信貸資金的供需兩端限制非理性擴(kuò)張。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年上半年，房地產(chǎn)銷售面積同比下降22.2%，房屋銷售額同比下降28.9%，多地從限漲的措施轉(zhuǎn)向限跌。目前，中國宏觀經(jīng)濟(jì)“需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱”的特征突出，各項調(diào)控措施忙于應(yīng)對不同的政策目標(biāo)，政策導(dǎo)向以短期“應(yīng)急”為主。顯而易見，房地產(chǎn)市場的大幅波動并不是穩(wěn)健發(fā)展的體現(xiàn)，建立長效機(jī)制更加迫切。

房地產(chǎn)市場調(diào)控方式已由早期粗獷型轉(zhuǎn)向精細(xì)化，在建立房地產(chǎn)健康發(fā)展長效機(jī)制方面有了更多的舉措和嘗試。作為中國財稅體制改革和提高國家治理能力的重要組成部分，房產(chǎn)稅改革的緊迫性逐步上升。2010年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作意見的通知》首次提出“逐步推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革”，次年1月先后在重慶和上海開展房產(chǎn)稅征收試點工作。2014年政府首次明確提出要推進(jìn)房產(chǎn)稅立法，并在隨后的2018和2019年《政府工作報告》中分別表述為“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”和“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。2022年之后，宏觀經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)”字當(dāng)頭的要求更加突出，財政部門公開表示“今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件”。

目前，關(guān)于房產(chǎn)稅政策效果及房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制研究較少，例如實施房產(chǎn)稅會對宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生怎樣的影響，能夠多大程度上平抑房價波動？值得注意的是，信貸約束以及宏觀審慎政策同樣是房地產(chǎn)市場調(diào)控較為常用的政策，相較于房產(chǎn)稅，此類政策措施存在何種優(yōu)劣性？鑒于此，本文構(gòu)建包含房地產(chǎn)部門和金融部門的動態(tài)隨機(jī)一般均衡（DSGE）模型，考察了房產(chǎn)稅及信貸約束控制房地產(chǎn)泡沫化的效果，對比分析了房產(chǎn)稅及宏觀審慎政策效果的差異性。本文可能的貢獻(xiàn)主要有以下三個方面：?一是細(xì)分了家庭部門和企業(yè)部門的房產(chǎn)稅，并探討了引入房產(chǎn)稅對房價和實體經(jīng)濟(jì)的影響；二是全文貫穿信貸抵押約束機(jī)制，分析了不同松緊程度信貸約束環(huán)境下房產(chǎn)稅的政策效果，將信貸抵押比例動態(tài)化為宏觀審慎政策工具，為比較分析政策提供基礎(chǔ)支持；三是將1單位宏觀審慎政策沖擊下的福利損失作為標(biāo)準(zhǔn)，倒推出相應(yīng)福利損失情形下房產(chǎn)稅政策沖擊大小，清晰直觀地評判兩種政策的差異性和優(yōu)劣點。

二、文獻(xiàn)綜述

近年來，中國房價問題已經(jīng)成為社會各界廣泛關(guān)注的經(jīng)濟(jì)和民生問題。房價攀升或下跌均不利于宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展。一方面，房價過快上漲加劇居民收入差距的擴(kuò)大，同時顯著抬高實體經(jīng)濟(jì)運行成本，形成“去工業(yè)化”弊端，削弱經(jīng)濟(jì)增長的持久動力［2］；另一方面，房價的波動已經(jīng)超出了房地產(chǎn)市場的單一運行規(guī)律，往往與經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出高度相關(guān)，經(jīng)濟(jì)增速下行常伴隨房價下跌，出于“穩(wěn)增長”目標(biāo)，地方政府短期刺激手段反而又推高了房價［3］。對此，國內(nèi)學(xué)者研究認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)市場的依存度過高，儼然處于被“綁架”的境地，使得政府在“控房價”和“穩(wěn)增長”目標(biāo)之間面臨兩難抉擇［4］。在經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展背景下，房產(chǎn)稅政策再次成為關(guān)注的焦點。實際上，房產(chǎn)稅并不是新鮮事物，中國于1986年就頒布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，征稅主體為企業(yè)經(jīng)營用房。目前，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入存量房時期，一旦開征房產(chǎn)稅，相應(yīng)的稅收收入數(shù)目巨大，可以作為地方財政收入的重要來源，有利于土地財政的轉(zhuǎn)型，同時在支持公共設(shè)施建設(shè)、降低經(jīng)濟(jì)泡沫、調(diào)節(jié)收入分配等領(lǐng)域具有獨特優(yōu)勢［5］。

劉友金等［6］認(rèn)為，要解決和防止高房價導(dǎo)致的產(chǎn)業(yè)擠出效應(yīng)和資源錯配等問題，一種可選擇的政策工具就是征收房產(chǎn)稅，抑制房地產(chǎn)業(yè)的過度繁榮。房產(chǎn)稅對房價的影響主要取決于房地產(chǎn)市場消費型和投資型房產(chǎn)的組成份額，而稅收用途也發(fā)揮了決定性作用。Oates等［7］研究指出，房產(chǎn)稅與房產(chǎn)價值顯著負(fù)相關(guān)。國內(nèi)學(xué)者關(guān)于房產(chǎn)稅和房價之間的關(guān)系做了深入研究，房產(chǎn)稅和房價之間并不是單調(diào)的負(fù)向關(guān)系，如果政府部門將房產(chǎn)稅支出用于公共服務(wù)品的投資，反而出現(xiàn)房價先降后升的現(xiàn)象。況偉大等［8］認(rèn)為，開征房地產(chǎn)稅能夠抑制房價上漲，但政府不能完全依賴房產(chǎn)稅調(diào)控房價。王敏等［9］得出類似結(jié)論，房產(chǎn)稅能在短期內(nèi)降低房價，但有可能拉高未來長期房價。房產(chǎn)稅對房價的影響還取決于稅率大小，高稅率會導(dǎo)致房價斷崖式下跌，較低稅率反而會抬高房價［10］。劉甲炎等［11］通過對重慶房產(chǎn)稅試點研究指出，房產(chǎn)稅會抑制大戶型房價，但會助推小戶型房價上漲。

房產(chǎn)稅能夠抑制房價過快上漲，但對宏觀經(jīng)濟(jì)影響具有不確定性。駱永民等［12］認(rèn)為房產(chǎn)稅具有兩面性，在控制房價長期均衡和增加地方財政收入來源方面發(fā)揮肯定性作用，但對宏觀經(jīng)濟(jì)造成的負(fù)面影響不能忽視。張平等［13］認(rèn)為，房產(chǎn)稅作為一種地方稅，稅負(fù)分布和納稅能力具有明顯的地域差異，但對財富差距的調(diào)節(jié)效果比較明顯。房產(chǎn)稅對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響效果不具有確定性，多數(shù)研究認(rèn)為該政策會對產(chǎn)出造成負(fù)面影響，但在具體產(chǎn)業(yè)鏈和部門則存在不同的影響效果。梁云芳等［14］指出，房地產(chǎn)資本稅的直接效果為房價波動性的降低，進(jìn)而降低房地產(chǎn)市場對宏觀經(jīng)濟(jì)的沖擊，體現(xiàn)了“內(nèi)在穩(wěn)定器”作用，房地產(chǎn)資本稅能夠促進(jìn)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的原材料、生產(chǎn)服務(wù)、消費者服務(wù)等產(chǎn)出增長，提高稅率之后還會使政府和居民收入增長。毛豐付等［15］研究認(rèn)為，盡管房產(chǎn)稅會對宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響，但是通過優(yōu)化征稅方案可以降低負(fù)面效應(yīng)，在房產(chǎn)稅率為1.2%時運用免稅面積和抵稅比例相結(jié)合的方式，產(chǎn)出下降0.38%，房價下降1.3%。周闖等［16］的研究證實了上述觀點，認(rèn)為房產(chǎn)稅通過房價的“抑制效應(yīng)”和房產(chǎn)的再分配效應(yīng)，有利于經(jīng)濟(jì)增長，提振居民消費，控制居民杠桿上升和資產(chǎn)泡沫化。

房地產(chǎn)具有系統(tǒng)重要性，房地產(chǎn)泡沫化和信貸過度擴(kuò)張是引起金融危機(jī)的重要原因之一。有觀點指出，中國房產(chǎn)稅改革受到多重目標(biāo)約束，房價高企直接導(dǎo)致生產(chǎn)和生活成本提高，易導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險聚積［17］。房地產(chǎn)市場之所以能夠通過信貸市場對消費產(chǎn)生作用的根本原因在于房產(chǎn)具有抵押品功能［18］，該功能具體化為抵押比例或首付約束，抵押比例放松之后將增大房價對經(jīng)濟(jì)的影響幅度，同時會放大外部沖擊。對此，不少學(xué)者認(rèn)為把握信貸約束環(huán)境，健全和完善宏觀審慎政策至關(guān)重要。宏觀審慎概念最早于20世紀(jì)70?年代提出，任務(wù)是防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險和維護(hù)金融穩(wěn)定［19］。宏觀審慎是一種緩解資產(chǎn)價格上漲和促進(jìn)產(chǎn)出穩(wěn)定的有效機(jī)制，可以為金融和宏觀經(jīng)濟(jì)更加穩(wěn)健做出貢獻(xiàn)［20］。宏觀審慎政策防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險的機(jī)理在于實施逆周期調(diào)節(jié)，通過引入對抗金融體系順周期波動的負(fù)反饋工具，進(jìn)而降低或消除金融風(fēng)險的聚積效應(yīng)［21］。

房地產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控是一項系統(tǒng)性工作，“限貸”“限購”“限售”“限價”等政策措施多體現(xiàn)出應(yīng)急特性，在應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下行情形下，反而出現(xiàn)了越調(diào)越高的現(xiàn)象。不容否定的是房地產(chǎn)仍然是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其長期穩(wěn)定發(fā)展是經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長”的重要前提［22］。建立房地產(chǎn)市場發(fā)展長效機(jī)制尤為必要和迫切，權(quán)衡現(xiàn)有的政策框架，宏觀審慎政策、貨幣政策以及行業(yè)管理措施成為常用的調(diào)控手段，但政策之間差異明顯，協(xié)調(diào)配合的空間較大。房產(chǎn)稅在抑制房價波動方面具有顯著優(yōu)勢，可以作為貨幣政策、宏觀審慎政策的有效補充［23］。建立房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制，應(yīng)廣泛涵蓋多種因素和工具，抑制房價只是治標(biāo)的問題，關(guān)鍵在于建立包含收入分配、財富差距調(diào)節(jié)、行業(yè)監(jiān)管、經(jīng)濟(jì)增長及維護(hù)金融穩(wěn)定等方面的系統(tǒng)性框架和機(jī)制。宏觀審慎政策無疑是該長效機(jī)制的重要組成部分，尤其是以貸款價值比（LTV）為代表的宏觀審慎工具發(fā)揮了結(jié)構(gòu)性調(diào)節(jié)作用。目前，關(guān)于宏觀審慎政策與貨幣政策等協(xié)調(diào)配合已有較為充分的研究，而對于房產(chǎn)稅、宏觀審慎政策之間的比較分析則著墨較少，這正是本文的研究重點。

三、理論模型

為了分析房產(chǎn)稅、信貸抵押約束以及宏觀審慎政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策效果，建立含有家庭、企業(yè)、政府部門的理論模型。在模型建立過程中主要有三點考慮：一是家庭部門具有異質(zhì)性，區(qū)分為李嘉圖家庭和非李嘉圖家庭；二是信貸約束主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)貸款抵押比例，進(jìn)一步將其動態(tài)化為貸款價值比的宏觀審慎政策工具LTV；三是引入家庭部門和企業(yè)部門的房產(chǎn)稅

篇幅限制，省略了模型的求解過程、最優(yōu)性條件。如有讀者感興趣，可向筆者索取。。

（一）代表性家庭

1.非李嘉圖家庭

假定經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中存在兩類無限期存活家庭，為了便于區(qū)分，用符號s表示非李嘉圖家庭，用r表示李嘉圖家庭。非李嘉圖家庭對流動性約束較為敏感，在形式上表現(xiàn)為儲蓄型家庭。非李嘉圖家庭較李嘉圖家庭更具有耐性，前者的折現(xiàn)因子較大，即βs>βr。此類家庭不能進(jìn)入信貸市場獲得抵押貸款，選擇消費cst、住房hst、勞動nst實現(xiàn)效用最大化。效用函數(shù)為

maxcs，hs，nsE0∑∞???t=0βtsUt=maxcs，hs，nsE0∑∞???t=0βtslncst+ζtlnhst－（nst）1+φ/（1+φ）（1）

其中，E0為期望算子，參數(shù)φ為勞動供給彈性的倒數(shù)，外生沖擊ζt表示家庭部門住房需求沖擊，滿足平穩(wěn)的AR（1）分布：ζ︿t=ρζ︿t－1+εjt。面臨如下預(yù)算約束：

cst+bst+qthst（1+τt）=（Rst－1bst－1/πt）+qthst－1+wstnst+trst（2）

其中，bst、τt、Rst、wst、qt、πt分別表示非李嘉圖家庭的實際存款余額、房產(chǎn)稅稅率、銀行存款利率、勞動的實際工資率、房價、通貨膨脹率，家庭每期還可以從政府部門獲得一定的轉(zhuǎn)移支付收入trst。

2.李嘉圖家庭

李嘉圖家庭擁有和非李嘉圖家庭相同形式的效用函數(shù)：

maxcr，hr，nrE0∑∞???t=0βtrUt=maxcr，hr，nrE0∑∞???t=0βtrlncrt+ζtlnhrt－（nrt）1+φ/（1+φ）（3）

李嘉圖家庭無銀行存款，選擇消費、房產(chǎn)、勞動實現(xiàn)效用終身最大化。李嘉圖家庭擁有的房產(chǎn)兼具消費和投資雙重屬性，因而此類家庭可以進(jìn)入信貸市場獲得房地產(chǎn)抵押貸款，平滑每期消費。由于存在信貸抵押約束機(jī)制的金融摩擦，李嘉圖家庭可以同時參與信貸市場和房地產(chǎn)市場的優(yōu)化決策。貸款抵押約束主要體現(xiàn)為房產(chǎn)抵押比例，該約束機(jī)制將房產(chǎn)價值和信貸市場有機(jī)連接起來，發(fā)揮金融加速器的作用。房產(chǎn)需求、房價波動等沖擊被金融加速器放大，并引起經(jīng)濟(jì)波動。李嘉圖家庭同時面臨預(yù)算約束和信貸抵押約束：

crt+qthrt（1+τt）+（Rrt－1brt－1/πt）=qthrt－1+brt+wrtnrt+trrt（4）

brtRrt≤Et（mtqt+1hrtπt+1）（5）

其中，hrt表示房產(chǎn)存量，brt為抵押貸款的實際余額，Rrt為貸款利率，wrt表示實際工資率，mt為帶有時間動態(tài)的貸款抵押比，trrt為李嘉圖家庭得到的政府轉(zhuǎn)移支付。

為了分析房產(chǎn)稅政策對居民收入水平的影響，本文在模型中引入居民收入差距指數(shù)，具體為非李嘉圖家庭的總收入與李嘉圖家庭的總收入之比。該指數(shù)不會對經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)產(chǎn)生內(nèi)生性的影響。根據(jù)定義，如果指數(shù)增大，則表示非李嘉圖家庭收入增幅較大，反之則李嘉圖家庭的收入增幅較大，則無量綱的居民收入差距指數(shù)（Dt）為

Dt=（qthst－1+Rt－1bst－1/πt+nstwst）/（qthrt－1+brt+nrtwrt）（6）

（二）企業(yè)和零售商

1.企業(yè)

廠商生產(chǎn)兼具房地產(chǎn)開發(fā)和一般消費品生產(chǎn)的兩種屬性，企業(yè)投入資本、勞動及房產(chǎn)要素進(jìn)行生產(chǎn)，資本性投入包括從資本市場獲得的資本和信貸市場的抵押貸款。企業(yè)通過優(yōu)化生產(chǎn)要素實現(xiàn)終身效用最大化，實質(zhì)上企業(yè)效用函數(shù)最大化與利潤最大化是等價的，兩種途徑得到的資源優(yōu)化結(jié)果是相同的。企業(yè)生產(chǎn)函數(shù)為CobbDouglas形式：

yt=Atkμt－1hνt－1nrα（1－μ－ν）tns（1－α）（1－μ－ν）t（7）

其中，At為外生的技術(shù)水平且遵循平穩(wěn)的?AR（1）過程，At=ρAAt－1+εAt，設(shè)定穩(wěn)態(tài)時技術(shù)值為1。企業(yè)投入的生產(chǎn)要素為t－1期的資本kt－1和房產(chǎn)存量ht－1，雇傭兩類家庭的勞動nrt和nst。參數(shù)μ為資本在生產(chǎn)函數(shù)中所占的份額，ν、α（1－μ－ν）及（1－α）（1－μ－ν）分別為房產(chǎn)、兩類家庭勞動的份額。α表示非李嘉圖家庭提供的勞動占全部勞動的比例，可用儲蓄型家庭的比例或家庭儲蓄率衡量，企業(yè)部門的房產(chǎn)稅率為τ′t。參照Christensen［24］的研究，假定企業(yè)采用含有“投資調(diào)整成本”的永續(xù)盤法資本積累形式：

it=kt－（1－δ）kt－1+ξk，t（8）

其中，it表示企業(yè)在t期的投資，δ表示資本折舊率。

企業(yè)生產(chǎn)目標(biāo)是實現(xiàn)企業(yè)家效用最大化，相比家庭部門，企業(yè)更不具有耐性，投資變現(xiàn)的動機(jī)更強(qiáng)，因此企業(yè)折現(xiàn)因子小于任何家庭部門的折現(xiàn)因子，即γ<βr<βs。

企業(yè)家的效用函數(shù)表述為

maxb，i，k，h，nr，sE0∑∞???t=0γtlnct（9）

定義價格加成為Xt=Pt/Pwt，Pwt為企業(yè)產(chǎn)品的批發(fā)價格，Pt為商品的最終價格，企業(yè)面臨的預(yù)算約束及信貸約束條件分別為

yt/Xt+bt=ct+qt［ht（1+τ′t）－h(huán)t－1］+bt－1Ret－1/πt+wrtnrt+wstnst+it+ξk，t+ξe，t（10）

Retbt≤κtqt+1htπt+1（11）

其中，bt為企業(yè)獲得的抵押貸款，貸款利率為Ret，κt為具有時間動態(tài)的企業(yè)貸款抵押比。資本和房產(chǎn)還存在調(diào)整成本ξk，t，ξh，t：

ξk，t=（ψk/2δ）it/kt－1－δ2kt－1（12）

ξh，t=（ψh/2δ）（ht－h(huán)t－1）/ht－12ht－1（13）

將企業(yè)的預(yù)算約束、信貸抵押約束及投資的拉格朗日乘子分別記為λt、λbt、ut。其中，ut/λt為托賓Q，該指標(biāo)度量了從投資中獲得的單位資本收益。ut服從AR（1）分布，ut=ρuut－1+εut，表示投資需求沖擊。

2.零售商

假定零售市場由連續(xù)統(tǒng)［0，1］的完全競爭同質(zhì)廠商組成，并且利用DixitStiglitz加總技術(shù)將中間產(chǎn)品進(jìn)行組合，采用Calvo交錯定價方法對零售產(chǎn)品進(jìn)行定價出售。

定義Yt為零售品總產(chǎn)出，其加總技術(shù)為Yt=［∫10（yit）ε－1???εdi］ε???ε－1，ε為中間產(chǎn)品之間的替代彈性。記中間品價格為pit，零售商對i類中間品的需求函數(shù)為yit=（pit/Pt）－εYt，由此得到零售品價格指數(shù)為Pt=∫10pt（x）1－εdx1???1－ε。若名義工資和房價分別為Wt、Qt，則實際工資和房價分別為wt=Wt/Pt，qt=Qt/Pt。假定最終價格Pt服從Calvo定價原則，每期只有1－θ比例的零售商可以重新調(diào)整價格，其余零售廠商盯住上一期價格定價，推導(dǎo)出對數(shù)線性化的菲利普斯函數(shù)為

πt=βsEtπt+1－（1－θ）（1－βsθ）/θXt（14）

（三）商業(yè)銀行

商業(yè)銀行作為金融中介，吸收非李嘉圖家庭的存款并向李嘉圖家庭和企業(yè)提供貸款，為了較好地識別風(fēng)險，商業(yè)銀行為每一筆貸款設(shè)定一個抵押物價值比例。其效用函數(shù)為

maxEt∑∞???t=0βtflncft（15）

面臨的預(yù)算約束條件為

cft+Rst－1bst－1+bt+brt=bst+Rrt－1brt－1+Ret－1bt－1（16）

商業(yè)銀行不能將所有吸收的存款轉(zhuǎn)換為貸款，而是要滿足一定的資本充足要求，令ρd為上一期資本調(diào)整的比例，φt為資本充足率的監(jiān)管要求，則商業(yè)銀行面臨資本約束為

bst≤ρd［bst－1－（bt－1+brt－1）］+［1－（1－ρd）（1－φ）］（bt+brt）（17）

在式（17）的約束下，金融機(jī)構(gòu)對于兩類家庭的貸款以及企業(yè)的貸款具有自主可支配權(quán)，通過優(yōu)化這些貸款規(guī)模進(jìn)而實現(xiàn)其效用最大化。

（四）宏觀政策部門

為了簡化分析，政府的財政收入來源為向家庭部門征收房產(chǎn)稅，通過轉(zhuǎn)移支付trt和購買性支出gt維持財政收支平衡。政府支出既不給家庭部門帶來效用，也不給企業(yè)帶來正外部性。財政預(yù)算滿足以下條件：

gt+trt=τthrtqt+τthstqt+τ′thstqt（18）

其中，家庭部門房產(chǎn)稅和企業(yè)房產(chǎn)稅均服從AR（1）的過程，對數(shù)線性化形式分別為τ︿t=ρττ︿t－1+ετt，τ︿′t=ρτ′τ︿′t－1+ετt′。

中央銀行使用泰勒規(guī)則盯住名義利率，遵循以下形式：

logRt/R=ρrlogRt－1/R+（1－ρr）φπl(wèi)ogπt/π+φylogYt－1/Y+eit（19）

其中，各變量均為相對于其穩(wěn)態(tài)的偏離值，ρr、φπ、φy分別表示貨幣政策隨機(jī)沖擊系數(shù)、關(guān)于通貨膨脹及產(chǎn)出的反應(yīng)系數(shù)。

（五）宏觀審慎政策

宏觀審慎政策逆周期調(diào)節(jié)金融體系的正反饋效應(yīng)，維護(hù)金融穩(wěn)定。將信貸市場貸款抵押系數(shù)動態(tài)化為宏觀審慎政策工具LTV，對房價qt和信貸規(guī)模bt+brt做出反應(yīng)。將貸款價值比mt和κt統(tǒng)一用t表示，設(shè)定家庭和企業(yè)貸款的抵押比擁有相同的穩(wěn)態(tài)值-，結(jié)合信貸市場的實踐，校準(zhǔn)為0.7，則LTV表述為

t/-=t－1/-ργ（bt+brt）/（b-+b-r）－ρ1qt/q-－ρ21－ργ（20）

其中，參數(shù)ργ∈［0，1］為宏觀審慎政策的慣性系數(shù)，ρ1、ρ2≥0分別表示對信貸規(guī)模和房價的反應(yīng)系數(shù)，參數(shù)值越大表示對相關(guān)變量的反應(yīng)力度越強(qiáng)，參數(shù)的負(fù)號表示對信貸規(guī)模和房價的逆周期調(diào)節(jié)。

（六）市場出清條件

經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)在均衡狀態(tài)下，房地產(chǎn)市場、信貸市場以及經(jīng)濟(jì)體系實現(xiàn)市場出清，將房地產(chǎn)市場歸一化為1，主要的出清條件為

hrt+hst+ht=1（21）

bst=φt（brt+bt）（22）

cst+crt+ct+cft+gt+it=yt（23）

四、參數(shù)校準(zhǔn)及估計

（一）參數(shù)校準(zhǔn)

將價格粘性系數(shù)θ校準(zhǔn)為0.75，可以保證在四個季度內(nèi)實現(xiàn)價格的完全調(diào)整。根據(jù)中國人民銀行公布的數(shù)據(jù)，2010—2020年一年期基準(zhǔn)存款利率平均水平為229%，將非李嘉圖家庭的主觀貼現(xiàn)因子βs校準(zhǔn)為0998，將李嘉圖家庭折現(xiàn)因子βr校準(zhǔn)為0985。參照高然等［25］的研究，將企業(yè)家貼現(xiàn)因子γ校準(zhǔn)為0976，將商業(yè)銀行貼現(xiàn)因子βf校準(zhǔn)為0980，則銀行年度貸款利率維持在5%左右。依據(jù)上海市房產(chǎn)稅試點政策，取穩(wěn)態(tài)時家庭部門房產(chǎn)稅率為τ為0004?2，企業(yè)房產(chǎn)稅率τ′為0012。政府一旦開征房產(chǎn)稅就不會輕易取消，因此現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)房產(chǎn)稅是一個永久性沖擊，參照劉建豐等［5］的研究，將房產(chǎn)稅持久性系數(shù)設(shè)定為接近于1的值，將ρτ，τ′校準(zhǔn)為0999。此外，由于歷史數(shù)據(jù)中不包含房產(chǎn)稅改革的相關(guān)信息，房產(chǎn)稅沖擊隨機(jī)擾動項的標(biāo)準(zhǔn)差無法準(zhǔn)確通過貝葉斯方法估計，因此將兩部門房產(chǎn)稅隨機(jī)擾動項的標(biāo)準(zhǔn)差στ，τ′設(shè)定為0002?5，體現(xiàn)了當(dāng)前房產(chǎn)稅改革具有較強(qiáng)的持續(xù)性，但沖擊相對較小的特性。

國內(nèi)對勞動供給彈性（φ的倒數(shù)）沒有形成一致的認(rèn)知，估值既有大于1也有小于1的情形，祝梓翔等［26］重新估計了這一參數(shù)，參照相應(yīng)結(jié)果將φ校準(zhǔn)為129。將資本的季度折舊率δ設(shè)定為0025，因而年度的資本折舊率為0100。將住房需求沖擊的穩(wěn)態(tài)值ζss校準(zhǔn)為0124。通過計算近10年財政預(yù)算支出占GDP的比值，將g/y的穩(wěn)態(tài)校準(zhǔn)為025。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2010—2020年中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的平均比重為620%，將房產(chǎn)的產(chǎn)出份額ν校準(zhǔn)為0062。國外文獻(xiàn)對資本產(chǎn)出彈性μ的估計值通常處于0300～0400之間，而國內(nèi)學(xué)者根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)估值普遍位于0450左右，故校準(zhǔn)μ為0450。根據(jù)《巴塞爾協(xié)議Ⅲ》，將商業(yè)銀行資本充足率穩(wěn)態(tài)校準(zhǔn)為0080，按照抵押貸款實務(wù)一般做法，將家庭部門抵押貸款比例校準(zhǔn)為0700，校準(zhǔn)企業(yè)部門抵押貸款比例為0800。參照郭娜等［20］的研究，將銀行上一期資本調(diào)整比例ρd校準(zhǔn)為0240。根據(jù)李天宇等［27］的計算結(jié)果，校準(zhǔn)中國非李嘉圖家庭的勞動份額α為0570。

（二）貝葉斯參數(shù)估計

對于部分結(jié)構(gòu)性參數(shù)和外生沖擊的參數(shù)，采用貝葉斯估計方法進(jìn)行估值。選擇中國的6個宏觀經(jīng)濟(jì)變量作為觀測變量，對應(yīng)的時間序列分別為名義GDP、全社會消費品零售總額、固定資產(chǎn)投資總額、金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額、通貨膨脹和房產(chǎn)價格。前5項數(shù)據(jù)來源于Chang等［28］編制的中國宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，利用國家統(tǒng)計局公布的商品房銷售額與銷售面積之比計算得到房產(chǎn)價格的觀測值。使用通貨膨脹數(shù)據(jù)將5項觀測數(shù)據(jù)剔除價格因素，將名義變量轉(zhuǎn)換為實際變量，對所有變量取對數(shù)值，然后進(jìn)行X12季節(jié)調(diào)整和HP濾波去趨勢項處理。觀測數(shù)據(jù)的樣本區(qū)間為2008年第一季度（2008Q1）—2019年第四季度（2019Q4）共48個季度。2020年之后中國宏觀經(jīng)濟(jì)受新冠病毒感染疫情防控沖擊較大，2020年第一季度GDP同比下降68%，由于較強(qiáng)的基數(shù)效應(yīng)，2021年一季度的GDP同比增速達(dá)到183%，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)波動程度遠(yuǎn)超過2008年的經(jīng)濟(jì)衰退，這段時期的數(shù)據(jù)異常樣本特征比較明顯，可能會造成較大偏誤［29］。

對于外生沖擊的慣性系數(shù)，按照慣例均假定其服從均值為08、方差為0.2的beta先驗分布；對于宏觀審慎政策慣性系數(shù)的先驗分布參數(shù)設(shè)定，假定服從方差為0.1的beta先驗分布，所有外生沖擊的標(biāo)準(zhǔn)差均假定其服從均值為0.1、自由度為2的InvGamma分布。上述參數(shù)估計的后驗分布均采用MetropolisHastings算法，設(shè)定MCMC為200?000次。表1報告了參數(shù)估計的先驗分布、后驗分布以及90%的置信區(qū)間。

五、數(shù)值模擬

（一）不同信貸約束條件下單一房產(chǎn)稅率效應(yīng)

信貸約束條件是影響房地產(chǎn)市場運行的重要因素之一，尤其是房地產(chǎn)兼具居住和投資需求屬性，信貸約束、房價以及抵押貸款被緊密地聯(lián)系在一起。值得注意的是，房產(chǎn)稅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響，而不同的信貸約束條件可能會放大或者抵消這種影響。因此，本文通過調(diào)整李嘉圖家庭和企業(yè)抵押貸款約束條件的方法，實現(xiàn)對信貸約束環(huán)境的靈活設(shè)定，進(jìn)而考察房產(chǎn)稅政策效應(yīng)。在房產(chǎn)稅率的設(shè)定方面，首先考慮單一稅率情形，分別將家庭和企業(yè)部門的稅率按照校準(zhǔn)值設(shè)定為0.42%和1.20%；在信貸約束情景設(shè)定方面，按照貸款抵押比的取值設(shè)定為三種情形：（1）m=0.30，κ=0.35表示緊約束情形；（2）m=0.70，κ=0.80表示正常狀態(tài)的基準(zhǔn)情形，抵押比率更接近現(xiàn)實情形；（3）m=0.85，κ=0.90表示寬約束情形。

1.僅對家庭部門征收房產(chǎn)稅

三種不同信貸約束情形下，僅對家庭部門征收單一稅率房產(chǎn)稅的模擬情況如圖1所示。當(dāng)政府對家庭部門征收房產(chǎn)稅時，家庭部門持有房產(chǎn)成本上升，房產(chǎn)在家庭部門的邊際效用下降，進(jìn)而表現(xiàn)為房價下跌。由于李嘉圖家庭和企業(yè)的貸款以房地產(chǎn)為抵押物，在房價下跌之后，抵押物估值隨之降低，短期內(nèi)相應(yīng)的抵押貸款出現(xiàn)明顯下降，限制了李嘉圖家庭和企業(yè)部門投資房地產(chǎn)的能力和動機(jī)，社會投資減少。

房產(chǎn)稅疊加房價下跌進(jìn)一步限制了“炒房”資金來源，增加了房產(chǎn)持有成本。短期內(nèi)，李嘉圖家庭面臨開源節(jié)流性問題突出，“炒房”收入水平下降，需控制信貸規(guī)模和消費支出；房價下跌之后，儲蓄型家庭

圖1差異信貸約束下家庭部門房產(chǎn)稅脈沖響應(yīng)結(jié)果

購房支出顯著下降，有效抵消了房產(chǎn)稅的成本支出，有利于促進(jìn)非李嘉圖家庭消費水平提高，表現(xiàn)為住房改善或剛性需求增強(qiáng)，持有房產(chǎn)數(shù)量增加。長期而言，征收房產(chǎn)稅之后，非李嘉圖家庭在增加房產(chǎn)數(shù)量的同時需要壓縮部分消費以滿足購房需求，因而其消費水平會有一定的下降直至恢復(fù)至穩(wěn)態(tài)水平；盡管征收家庭部門房產(chǎn)稅能夠限制房價上漲，但會引起利率短期下降，李嘉圖家庭可以獲得更低利率的抵押貸款，隨后的消費水平出現(xiàn)回彈并恢復(fù)到穩(wěn)態(tài)。征收家庭部門房產(chǎn)稅之后，非李嘉圖家庭收入增長程度大于李嘉圖家庭，收入差距向非李嘉圖家庭方向發(fā)展。

從不同信貸約束來看，在寬松信貸環(huán)境下，征收家庭房產(chǎn)稅容易造成產(chǎn)出、消費、貸款及房產(chǎn)等經(jīng)濟(jì)變量的大幅波動，但房價下降程度最小。在緊約束信貸情形下，房產(chǎn)投資屬性得到限制，金融加速器效應(yīng)最低，整體經(jīng)濟(jì)活力較低，征收家庭房產(chǎn)稅不會引起主要經(jīng)濟(jì)變量的大幅波動，但房產(chǎn)稅和信貸約束疊加效果明顯，房價大幅下降。房產(chǎn)稅會對非李嘉圖家庭和李嘉圖家庭產(chǎn)生異質(zhì)性影響，有助于降低“炒房”動機(jī)，但對總產(chǎn)出造成負(fù)面影響。征收房產(chǎn)稅應(yīng)考慮信貸約束環(huán)境，寬約束情形下容易造成經(jīng)濟(jì)大幅波動且不利于房價下降，而緊約束情形下則會導(dǎo)致政策效果疊加，造成經(jīng)濟(jì)過冷發(fā)展。

2.僅對企業(yè)部門征收房產(chǎn)稅

三種不同程度信貸約束情形下，征收企業(yè)部門房產(chǎn)稅數(shù)值模擬情況如圖2所示。脈沖響應(yīng)結(jié)果顯示，征收企業(yè)部門的房產(chǎn)稅增加了企業(yè)生產(chǎn)成本，尤其是以房產(chǎn)為生產(chǎn)要素的企業(yè)，將從成本、信貸資金、房產(chǎn)溢價等多方面形成擠出效應(yīng)，這種綜合效應(yīng)導(dǎo)致開發(fā)商的未來預(yù)期收入降低。由于企業(yè)屬于資本和勞動力密集型企業(yè)，在房產(chǎn)稅沖擊的作用下，為了維持正常的經(jīng)營，通過降低房價的方式回籠資金并投入到下一階段的投資中，由此造成房價顯著下降和投資小幅上升。征收企業(yè)部門房產(chǎn)稅可以抑制房價上漲，并通過金融加速器效應(yīng)將房價下跌的信號傳遞到實體經(jīng)濟(jì)并不斷放大。就信貸規(guī)模而言，房價下跌之后，企業(yè)和李嘉圖家庭的抵押資產(chǎn)估值降低，相應(yīng)的抵押貸款規(guī)模隨之大幅下降。

由于李嘉圖家庭主要通過抵押貸款的方式投資房地產(chǎn)，當(dāng)金融加速器效應(yīng)逆向運行時，該類家庭流動性敏感性提高，持有房產(chǎn)數(shù)量減少，在房產(chǎn)稅支出增加和抵押貸款減少的情形下，消費水平下降。非李嘉圖家庭并不通過抵押貸款購房，房價下跌之后，將有更多的非李嘉圖家庭在不承擔(dān)房產(chǎn)稅的前提下獲得房產(chǎn)，房產(chǎn)持有量增加，對消費形成擠出效應(yīng)。居民收入差距方面，企業(yè)房產(chǎn)稅能夠降低李嘉圖家庭和企業(yè)部門的收入水平，間接提高了非李嘉圖家庭的比較收入，導(dǎo)致收入差距向非李嘉圖家庭方向發(fā)展。企業(yè)部門房產(chǎn)稅增加會導(dǎo)致房價和信貸規(guī)模雙降，最終對總產(chǎn)出造成負(fù)面影響。

從不同的信貸約束情形來看，寬松信貸約束情形下征收房產(chǎn)稅，會引起宏觀經(jīng)濟(jì)變量的明顯波動。具體而言，非李嘉圖家庭持有房產(chǎn)數(shù)量將大幅增加，李嘉圖家庭和企業(yè)持有房產(chǎn)及其抵押貸款數(shù)量則大

圖2差異信貸約束下企業(yè)部門房產(chǎn)稅脈沖響應(yīng)結(jié)果

幅減少。值得注意的是，寬松信貸約束下企業(yè)房產(chǎn)稅對房價的抑制幅度和其余兩種約束情形下的幅度相似，但產(chǎn)出下降程度是三種約束情形中最大的。在緊約束的信貸環(huán)境下，經(jīng)濟(jì)活力下降明顯，房產(chǎn)稅政策效果較弱，還會造成產(chǎn)出大幅下降。

（二）差異稅率的房產(chǎn)稅效應(yīng)

上文通過設(shè)定不同的信貸約束條件考察了家庭部門和企業(yè)部門房產(chǎn)稅的政策效果，然而對于不同稅率的情形，各經(jīng)濟(jì)變量的變化趨勢如何？對此，本文將信貸抵押約束環(huán)境設(shè)定為基準(zhǔn)情形，即m=0.70、κ=0.80，對應(yīng)實際情形。引入差異化的稅率并考察不同稅率政策效果。τ=0.10%、τ′=0.70%表示低稅率水平；τ=0.42%、τ′=1.20%表示基準(zhǔn)稅率情形；τ=0.70%、τ′=1.70%表示高稅率情形。

1.家庭部門差異房產(chǎn)稅率脈沖響應(yīng)

在單一信貸約束下，家庭部門房產(chǎn)稅的沖擊效果主要通過信貸渠道傳導(dǎo)，同時在金融加速器的作用下得到放大?；鶞?zhǔn)稅率情形下，兩類家庭均因持有房產(chǎn)而繳納相應(yīng)的房產(chǎn)稅，而非李嘉圖家庭的購房動機(jī)為一般住房需求，房產(chǎn)稅引起房價下降，更多的非李嘉圖家庭有能力增加房產(chǎn)。房價下跌實質(zhì)上降低了非李嘉圖家庭的購房支出，可支配收入增加，有助于改善此類家庭住房剛性需求和收入狀況。

實施較低稅率相當(dāng)于將基準(zhǔn)稅率放松，如圖3所示，較低稅率的房產(chǎn)稅依然可以引致房價下跌，下跌程度小于基準(zhǔn)稅率情形。對于主要宏觀經(jīng)濟(jì)變量而言，較低稅率沖擊引起經(jīng)濟(jì)變量的波動程度相對較小，且變量的運動方向與基準(zhǔn)稅率情形相似。值得注意的是，低稅率沖擊導(dǎo)致非李嘉圖家庭的消費水平提高程度最大，這一點不難理解，房產(chǎn)稅導(dǎo)致房價下跌帶來可支配收入的提高程度大于房產(chǎn)稅支出，該類家庭實際可支配收入提高程度大于基準(zhǔn)稅率情形所提高程度。

高稅率的房產(chǎn)稅情形下，房價、產(chǎn)出和利率的下降幅度最大，然而對家庭收入水平的影響并非線性關(guān)系。家庭部門房產(chǎn)稅率較高將對非李嘉圖家庭產(chǎn)生顯著的負(fù)面影響，盡管在房價下跌的情形下，此類家庭對房地產(chǎn)市場的預(yù)期較低，房產(chǎn)稅支出抑制了購房需求和消費，導(dǎo)致消費和房產(chǎn)持有量下降。對于李嘉圖家庭而言，高稅率的房產(chǎn)稅完全限制了其房地產(chǎn)投資動機(jī)，抵押貸款及房產(chǎn)持有量持續(xù)下降，本質(zhì)上已轉(zhuǎn)換為非李嘉圖家庭，同時消費水平也發(fā)生反轉(zhuǎn)，盡管高稅率情形下居民收入差距向著非李嘉圖家庭方向發(fā)展，但變化程度相對較小。

圖3家庭部門差異房產(chǎn)稅率脈沖響應(yīng)結(jié)果

2.企業(yè)部門差異房產(chǎn)稅率脈沖響應(yīng)

三種不同稅率的企業(yè)房產(chǎn)稅沖擊對經(jīng)濟(jì)變量的影響如圖4所示。向企業(yè)征收房產(chǎn)稅之后能夠造成房價下跌，隨著稅率不斷提高，房價隨之下降。征收企業(yè)房產(chǎn)稅還導(dǎo)致房產(chǎn)在李嘉圖家庭和非李嘉圖家庭之間產(chǎn)生了“再分配效應(yīng)”，李嘉圖家庭房產(chǎn)持有量逐漸下降，而非李嘉圖家庭的房產(chǎn)持有量則逐漸上升。對于非李嘉圖家庭而言，房價下跌之后，家庭購房能力提高，但會對消費產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”；對于李嘉圖家庭而言，房價下跌則會導(dǎo)致房產(chǎn)抵押品估值下降，進(jìn)而使得抵押貸款下降，通過抵押貸款購房的能力受到限制，最終使得此類家庭持有房產(chǎn)數(shù)量減少。

房產(chǎn)稅對企業(yè)造成的影響主要有三個方面：一是多購買房產(chǎn)將會增加企業(yè)的支出；二是在征收房產(chǎn)稅的情形下，多持有房產(chǎn)將會增加納稅負(fù)擔(dān)；三是房產(chǎn)同時還是企業(yè)的一種生產(chǎn)要素，房價下跌導(dǎo)致企業(yè)可用抵押品估值下降，抵押貸款減少，引致產(chǎn)出下降。與此同時，非李嘉圖家庭收入得到改善，居民收入差距正向擴(kuò)大，這可以理解為當(dāng)征收企業(yè)房產(chǎn)稅時，非李嘉圖家庭在不用承擔(dān)房產(chǎn)稅的情形下降低了購房成本，而李嘉圖家庭投資“炒房”受到約束，家庭收入實質(zhì)性地下降，表明房產(chǎn)稅能夠控制居民財產(chǎn)性收入水平，調(diào)節(jié)居民收入差距。

圖4企業(yè)部門差異房產(chǎn)稅率脈沖響應(yīng)結(jié)果

（三）房地產(chǎn)市場調(diào)控模式的比較分析

上述分析表明，引入家庭部門和企業(yè)部門房產(chǎn)稅可以有效調(diào)控房產(chǎn)價格，尤其在抑制房價過快上漲，約束“炒房”動機(jī)方面效果明顯。此外，通過調(diào)整信貸約束條件同樣可以調(diào)控信貸規(guī)模，促進(jìn)房價平穩(wěn)運行?，F(xiàn)實經(jīng)濟(jì)中，無論房產(chǎn)稅還是信貸約束均能對房價及信貸規(guī)模產(chǎn)生有效調(diào)節(jié)。然而，不同的調(diào)控模式是否存在差異性，在維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)健運行的同時，哪一類政策更為有效？現(xiàn)有文獻(xiàn)則鮮有研究。因此，有必要對差異化房產(chǎn)稅和信貸約束機(jī)制的政策效果進(jìn)行比較分析，在盡可能降低社會福利損失的前提下考察政策穩(wěn)房價和穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的效果，優(yōu)選符合房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展的調(diào)控模式。

采用福利損失函數(shù)法對政策效果進(jìn)行福利分析，Galí［30］經(jīng)過推導(dǎo)指出，福利損失函數(shù)可表述為穩(wěn)態(tài)消費的比率：

W=∑∞???t=0βt（Ut－U）/UCC=－［（1－α）/2］∑∞???t=0βt［（ε/λ）π2t+（1+φ）y2t］（24）

為了評估不同政策工具的實施效果，更好地體現(xiàn)福利損失與政策工具之間的關(guān)系，參考伍德福德［31］的研究，將每期福利損失寫作通貨膨脹率和產(chǎn)出缺口平方的加權(quán)平均和：

V=－［（1－α）/2］［（ε/λ）var（πt）+（1+φ）var（yt）］（25）

其中，λ=（1－βθ）（1－θ）/θ。

１.宏觀審慎政策和房產(chǎn)稅調(diào)控效果脈沖分析

通常有兩種方式來比較分析不同政策實施效果：一是將不同政策賦予相同單位標(biāo)準(zhǔn)差沖擊，繼而考察經(jīng)濟(jì)變量的反應(yīng)程度；二是將不同的政策工具引入經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，并給予同等程度標(biāo)準(zhǔn)差的外部沖擊，據(jù)以分析比較政策響應(yīng)效果?？陀^而言，不同政策在具體的傳導(dǎo)機(jī)制、作用對象以及工具屬性等方面不盡相同，而同等程度政策沖擊下的響應(yīng)結(jié)果僅顯示了政策力度在經(jīng)濟(jì)變量中的反應(yīng)，將這種表現(xiàn)形式作為對比政策優(yōu)劣的依據(jù)有待商榷。鑒于家庭部門、企業(yè)部門房產(chǎn)稅政策及信貸約束均會引起社會福利變化，本文以同等程度社會福利損失為基準(zhǔn)，進(jìn)而評判不同政策工具沖擊對經(jīng)濟(jì)變量的影響。一是考慮到前文將信貸抵押比從統(tǒng)一比率演化為差異化比率，因此進(jìn)一步將該指標(biāo)動態(tài)化為宏觀審慎政策的LTV；二是給予經(jīng)濟(jì)體1單位標(biāo)準(zhǔn)差的負(fù)向宏觀審慎政策沖擊，得到?jīng)_擊造成的社會福利損失；三是將宏觀審慎政策1單位標(biāo)準(zhǔn)差造成的福利損失作為基準(zhǔn)，分別倒推得到相同福利損失程度下家庭房產(chǎn)稅和企業(yè)房產(chǎn)稅應(yīng)施加的沖擊的大?。凰氖菍⑷N政策工具按照測算得到標(biāo)準(zhǔn)化的方差大小實施政策擾動沖擊，比較不同政策工具的實施效果。

房產(chǎn)稅政策和宏觀審慎政策沖擊標(biāo)準(zhǔn)化處理之后，主要經(jīng)濟(jì)變量的差異性響應(yīng)如圖5所示。在實施1單位標(biāo)準(zhǔn)差的宏觀審慎政策沖擊之后，社會福利損失為0.300?9。顯而易見，房產(chǎn)稅政策沖擊造成的經(jīng)濟(jì)變量波動較宏觀審慎政策沖擊低，且對房價的抑制效應(yīng)較強(qiáng)。原因在于，房產(chǎn)稅政策作用主體更加明確，對家庭部門或企業(yè)部門征收房產(chǎn)稅之后，能夠顯著提高房產(chǎn)持有成本，進(jìn)而促進(jìn)房價走低，對實體經(jīng)濟(jì)造成的負(fù)面沖擊相對較弱。而宏觀審慎政策對金融系統(tǒng)產(chǎn)生直接影響，約束了社會信貸規(guī)模擴(kuò)張，在實現(xiàn)“房住不炒”目標(biāo)的同時對投資、貸款利率造成抑制作用，導(dǎo)致較大程度的產(chǎn)出下降。

相比之下，向家庭或企業(yè)部門征收房產(chǎn)稅的政策同樣存在異質(zhì)性影響。相同福利損失的情形下，家庭部門房產(chǎn)稅政策引起房價下跌的程度高于企業(yè)部門房產(chǎn)稅政策沖擊，對李嘉圖家庭消費和企業(yè)貸款產(chǎn)生了顯著的擠出效應(yīng)，引起產(chǎn)出下降程度更高。對于兩類家庭房產(chǎn)持有量影響而言，房產(chǎn)稅政策沖擊對非李嘉圖家庭一般性購房需求的影響表現(xiàn)為擠入效應(yīng)，且家庭房產(chǎn)稅的擠入效應(yīng)大于企業(yè)房產(chǎn)稅，而房產(chǎn)稅政策沖擊對李嘉圖家庭的房產(chǎn)持有量的影響為擠出效應(yīng)；與此同時，負(fù)向的宏觀審慎政策沖擊有利于非李嘉圖家庭擴(kuò)大房產(chǎn)持有量，而降低李嘉圖家庭的房產(chǎn)持有量，對兩類家庭房產(chǎn)持有量的再分配效應(yīng)與房產(chǎn)稅沖擊的走勢一致，但引起的波動更強(qiáng)烈。值得注意的是，宏觀審慎政策沖擊對非李嘉圖家庭消費是擠入效應(yīng)，而對李嘉圖家庭的消費是擠出效應(yīng)。房產(chǎn)稅沖擊對兩類家庭的消費影響則表現(xiàn)出了異質(zhì)性，相同福利損失下，家庭房產(chǎn)稅使得非李嘉圖家庭消費上升，非李嘉圖家庭消費下降，而企業(yè)房產(chǎn)稅對家庭部門的消費影響則呈相反走勢。

圖5相同福利損失的政策工具脈沖響應(yīng)結(jié)果

2.基于政策組合的福利分析

房地產(chǎn)兼具消費屬性和金融屬性，是社會財富的重要體現(xiàn)形式之一。房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集行業(yè)，連接著實體經(jīng)濟(jì)和金融市場，房價波動具有顯著的外溢性。房價不僅深刻影響著實體經(jīng)濟(jì)，同時還是系統(tǒng)性金融風(fēng)險順周期聚積的重要誘因。近年來，關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策不斷推出，而房產(chǎn)稅改革和宏觀審慎政策無疑是其中重要舉措。然而，兩項政策分屬于不同部門，政策屬性及運行機(jī)理存在本質(zhì)區(qū)別，在實際實施階段所面臨的情形復(fù)雜多變，因此某一項政策并不能完全按照程式化的固定模式來操作。事實上，圍繞房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)所采取的政策措施需綜合考慮多方因素，既要保障“穩(wěn)增長”，還應(yīng)兼顧“防風(fēng)險”。因此，進(jìn)一步評估房產(chǎn)稅和宏觀審慎政策對穩(wěn)房價和穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的影響則顯得尤為必要。

本文對房產(chǎn)稅政策和宏觀審慎政策按照從簡到繁的順序進(jìn)行了政策組合，沿用前文估計所得到的政策參數(shù)，通過福利損失、主要經(jīng)濟(jì)變量波動等指標(biāo)考察單項或組合政策的效果。政策工具包括家庭、企業(yè)部門房產(chǎn)稅和宏觀審慎政策（LTV），共7種組合情形。為了貼近經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實，本文采用包含技術(shù)、投資及住

房需求沖擊的綜合性沖擊，通過調(diào)整政策組合形式判斷其適用性。為便于比較，將不含房產(chǎn)稅和宏觀審慎政策的情形設(shè)定為基準(zhǔn)情形，相應(yīng)的福利損失為基準(zhǔn)福利水平，在此基礎(chǔ)上給出了其余政策組合的各自福利改進(jìn)及變量波動情況。綜合性沖擊下不同政策組合的福利水平及變量波動情況見表2。

從福利水平來看，在不包含房產(chǎn)稅和宏觀審慎政策的基準(zhǔn)情形下，綜合性沖擊造成社會福利損失最大，因此有必要引入房地產(chǎn)調(diào)控政策以降低外部沖擊的負(fù)效應(yīng)。分別引入家庭部門和企業(yè)部門房產(chǎn)稅之后，社會福利損失大幅降低，兩種征稅方式下的福利損失在七種政策組合情形中最小。進(jìn)一步比較可知，三種政策工具在單獨實施的情形下，宏觀審慎政策導(dǎo)致的社會福利損失最高，企業(yè)房產(chǎn)稅引致的社會福利損失最低，家庭部門房產(chǎn)稅的福利損失居三者之中。這是因為，房產(chǎn)稅政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性特點更加突出，可以直接作用于企業(yè)或家庭部門實現(xiàn)控房價的目標(biāo)，對經(jīng)濟(jì)金融系統(tǒng)的負(fù)面溢出效應(yīng)較小。而宏觀審慎政策旨在防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險，更關(guān)注金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性，政策作用偏向于金融領(lǐng)域，由此對經(jīng)濟(jì)體系造成的影響范圍要大于房產(chǎn)稅政策。

從福利改進(jìn)的角度來看，綜合性沖擊下，單獨使用房產(chǎn)稅政策具有更高的福利改進(jìn)，單獨使用宏觀審慎政策次之。家庭部門、企業(yè)部門房產(chǎn)稅分別與宏觀審慎政策組合的福利改進(jìn)具有兩方面特點：一是福利改進(jìn)優(yōu)于單獨使用宏觀審慎政策情形，二是劣于單獨使用房產(chǎn)稅政策的福利改進(jìn)。對此理解可以有以下三點：首先是房產(chǎn)稅政策能夠在福利損失較小的情形下實現(xiàn)“房住不炒”目標(biāo)，政策目標(biāo)及傳導(dǎo)機(jī)制均體現(xiàn)了“直達(dá)”特點；其次，宏觀審慎政策是房地產(chǎn)市場調(diào)控的一項有效手段，但相比房產(chǎn)稅政策而言，引起社會福利損失較大，具有一定“副作用”；再者，宏觀審慎政策和房產(chǎn)稅政策組合不失為一種折中選擇，可以緩解宏觀審慎政策引起的社會福利損失。值得注意的是，福利改進(jìn)和政策組合的工具種類及數(shù)量并非成簡單線性關(guān)系，在含有宏觀審慎政策的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)里，同時對家庭和企業(yè)征收房產(chǎn)稅，則會引起較大的社會福利損失，相應(yīng)的福利改進(jìn)水平不及宏觀審慎政策搭配單一房產(chǎn)稅政策的組合情形，政策沖突效應(yīng)凸顯。這表明政策組合應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)市場及金融市場運行情況靈活實施，而復(fù)雜的政策組合效果并非是“一加一大于二”，也可能會出現(xiàn)“一加一小于二”的情形。

從主要經(jīng)濟(jì)變量的波動來看，房產(chǎn)稅、宏觀審慎政策及不同組合模式對主要經(jīng)濟(jì)變量的影響存在異質(zhì)性。具體而言，綜合性沖擊下，基準(zhǔn)情形產(chǎn)出和通貨膨脹的波動性最大，而房產(chǎn)稅、宏觀審慎政策能夠有效降低產(chǎn)出和通貨膨脹的波動。然而，對于房價波動性的影響則不一致，僅單獨宏觀審慎政策、三種政策工具組合情形的房價波動小于基準(zhǔn)情形，其余組合模式均會引起房價波動增加。相比之下，房產(chǎn)稅政策進(jìn)一步體現(xiàn)了結(jié)構(gòu)化特性，改進(jìn)社會福利的同時引起產(chǎn)出和通脹的波動較小，而單一房產(chǎn)稅及其與宏觀審慎政策組合則引起房價波動大幅增加。這是因為，房產(chǎn)稅政策能夠?qū)ζ髽I(yè)和不同的家庭部門帶來顯著的房產(chǎn)再分配效應(yīng)，進(jìn)而造成房價的波動性加大，疊加宏觀審慎政策之后，則進(jìn)一步放大了房價的波動。盡管宏觀審慎政策引起的福利損失相對較大，但能夠顯著降低房價的波動，體現(xiàn)了房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策“穩(wěn)房價”的基本特性。需要指出的是，家庭部門房產(chǎn)稅、企業(yè)房產(chǎn)稅加宏觀審慎政策的組合模式，盡管能夠?qū)⒎績r的波動性控制在較低水平，然而這并非政策組合有效性提高的表現(xiàn)，恰恰反映了政策之間的內(nèi)在“沖突”加大問題，其福利改進(jìn)相對較小、產(chǎn)出波動加大的數(shù)據(jù)特征均反映了此類問題。

六、結(jié)論及政策啟示

本文建立了一個包含異質(zhì)性家庭的DSGE模型，在含有信貸約束情形下引入家庭部門和企業(yè)部門房產(chǎn)稅，分析了房產(chǎn)稅政策效果及其對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。房產(chǎn)稅和宏觀審慎政策均為房地產(chǎn)市場長效機(jī)制重要組成部分，為了分析不同機(jī)制的取舍問題，將信貸約束條件改進(jìn)為LTV工具，對比分析了房產(chǎn)稅和宏觀審慎政策的優(yōu)劣性。本文研究得到以下結(jié)論：一是房產(chǎn)稅政策能夠抑制房價上漲。面向家庭和企業(yè)的房產(chǎn)稅均能夠抑制房價上漲，企業(yè)和李嘉圖家庭相應(yīng)的抵押貸款規(guī)模大幅下降，進(jìn)而限制了“炒房”動機(jī)，使得房產(chǎn)在不同家庭之間產(chǎn)生再分配效應(yīng)。二是房產(chǎn)稅率對經(jīng)濟(jì)變量的影響存在非線性關(guān)系。提高房產(chǎn)稅率會引起房價的進(jìn)一步下跌，然而對家庭消費和收入水平的改善并非呈線性關(guān)系，適宜的稅率有助于改善非李嘉圖家庭的消費和收入水平，而高稅率情形下則改進(jìn)較小，同時還會引起產(chǎn)出大幅下降。三是信貸約束環(huán)境對房產(chǎn)稅政策效果的影響比較突出。在寬松信貸約束情形下，征收房產(chǎn)稅容易造成產(chǎn)出、消費、貸款等變量的大幅波動，對房價的抑制效應(yīng)不顯著，而緊縮信貸約束情形下，政策疊加的效果突出，產(chǎn)出和房價均出現(xiàn)大幅下降情形，容易引起經(jīng)濟(jì)“過冷”問題。四是房產(chǎn)稅政策具有結(jié)構(gòu)化優(yōu)勢。房產(chǎn)稅政策調(diào)控房地產(chǎn)市場運行的靶向性特征突出，在實現(xiàn)抑制房價上漲和社會福利改進(jìn)的同時引起產(chǎn)出和通貨膨脹的波動較小，而宏觀審慎政策在防范系統(tǒng)性風(fēng)險上占優(yōu)，同等程度沖擊下，房價下降程度更大。針對上述結(jié)論，本文得到以下政策啟示：

第一，房產(chǎn)稅造成不同部門持有房產(chǎn)成本的上升程度不盡相同，有助于改善非李嘉圖家庭的收入水平，縮小居民收入差距，使得房產(chǎn)在不同部門之間產(chǎn)生再分配效應(yīng)。因此，決策部門需要考慮家庭收入水平、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度及房產(chǎn)類型等因素設(shè)定稅率，實施有差別和有浮動的房產(chǎn)稅率，盡可能減輕低收入人群納稅負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房產(chǎn)稅的價格調(diào)控作用和收入分配作用。

第二，宏觀審慎政策通過逆周期調(diào)節(jié)金融杠桿抑制投資型購房需求，而房產(chǎn)稅政策則通過改變房產(chǎn)的持有成本促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性發(fā)展，但兩者均能引起福利損失和經(jīng)濟(jì)波動。房產(chǎn)稅無疑是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場最合意的工具，相同福利損失下，房產(chǎn)稅抑制房價效果更加明顯。因此，在政策具體操作層面，應(yīng)根據(jù)市場表現(xiàn)和信貸環(huán)境采取靈活的調(diào)控模式。當(dāng)房價處于溫和上漲時，應(yīng)采取房產(chǎn)稅為主的調(diào)控政策；當(dāng)房價出現(xiàn)過熱或嚴(yán)重上漲時，則采取以宏觀審慎政策為主甚至輔以房產(chǎn)稅政策相結(jié)合的調(diào)控模式。

第三，緊縮性房產(chǎn)稅政策和宏觀審慎政策難以避免地引起產(chǎn)出損失，在經(jīng)濟(jì)下行疊加疫情沖擊的背景下，短期應(yīng)急和以“限”為主的房地產(chǎn)調(diào)控政策漸顯乏力。因此，應(yīng)該加快構(gòu)建現(xiàn)代房產(chǎn)稅征收制度，探索試點的范圍和方式，設(shè)置特殊情形下的房產(chǎn)稅減免或緩征政策，在宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場相對平穩(wěn)時期擇機(jī)推出房產(chǎn)稅政策，并以較低稅率的形式推動形成市場預(yù)期，留足政策調(diào)整空間。

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