王子柱 劉暢

摘要：目前我國(guó)的房產(chǎn)稅籌備工作已全面展開(kāi)，但在付諸實(shí)施過(guò)程中仍存在諸多問(wèn)題。我國(guó)房產(chǎn)稅存在征收范圍窄，配套制度不健全，中央地方權(quán)責(zé)不清，與土地使用權(quán)相矛盾等問(wèn)題。借鑒美國(guó)的成功經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)應(yīng)將房產(chǎn)稅作為完全的地方稅種，完善征收配套措施，解決與70年產(chǎn)權(quán)的矛盾，精簡(jiǎn)稅種，拓寬稅基，實(shí)行差別稅率，健全估值體系。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；差別稅率；房產(chǎn)估值；不動(dòng)產(chǎn)登記

一、我國(guó)房產(chǎn)稅發(fā)展現(xiàn)狀

（一）我國(guó)房產(chǎn)稅發(fā)展現(xiàn)狀

1. 房產(chǎn)稅的定義

房地產(chǎn)稅收是一個(gè)綜合性概念，包括房屋開(kāi)發(fā)、交易、保有和所得等環(huán)節(jié)征收的各種稅收。其中房產(chǎn)稅是指在房屋持有過(guò)程中征收的，以房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

2. 1986年的房產(chǎn)稅暫行條例

早在1986年，我國(guó)就頒布了《房產(chǎn)稅暫行條例》。根據(jù)該條例，將房屋分為未出租和出租兩種類(lèi)型。對(duì)于未出租房屋，在房屋原值的基礎(chǔ)上一次性扣除10%～30%作為繳費(fèi)基數(shù)，按照12%的稅率征收。對(duì)于出租房屋，則按租金收入的12%征收。但我國(guó)對(duì)于很多房屋都給予了免除房產(chǎn)稅的優(yōu)惠政策，免稅的房屋包括所有的農(nóng)村房屋、非營(yíng)業(yè)用的個(gè)人房產(chǎn)、國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)，經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)等等。由于免稅范圍過(guò)廣，房產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比率僅僅在 2%左右，極大地限制了房產(chǎn)稅作用的發(fā)揮。

3. 上海、重慶針對(duì)個(gè)人住房征稅試點(diǎn)

2011年，我國(guó)在上海、重慶針對(duì)個(gè)人住房開(kāi)展房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)。上海重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)各有特色：（1）在存量房和增量房上的差異。重慶征稅對(duì)象既包括存量房又包括增量房，上海則僅針對(duì)增量房；（2）在征稅房屋標(biāo)準(zhǔn)上的差異。例如，在對(duì)本地居民房產(chǎn)征稅標(biāo)準(zhǔn)上，重慶強(qiáng)調(diào)高檔，上海則強(qiáng)調(diào)新增。重慶主要對(duì)本地居民獨(dú)棟商品住宅、新購(gòu)高檔住房進(jìn)行征稅，強(qiáng)調(diào)征稅房屋的高檔化。而上海則征稅對(duì)象僅為本地居民家庭新購(gòu)第二套及以上住房（家庭人均超過(guò)60平方米的面積）；（3）累進(jìn)稅率不同。重慶的稅率累進(jìn)幅度更大，重慶將稅率分為0.5%、1%和1.2%三個(gè)等級(jí)，而上海只有0.4%和0.6%兩個(gè)檔次，上海的稅率累進(jìn)幅度明顯低于重慶。

4. 不動(dòng)產(chǎn)登記為房產(chǎn)稅展開(kāi)奠定了基礎(chǔ)

我國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》已于自2015年3月1日起施行，不動(dòng)產(chǎn)登記信息為房產(chǎn)稅開(kāi)征奠定了基礎(chǔ)，然而，由于不動(dòng)產(chǎn)登記工作涉及部門(mén)較多，部門(mén)間利益難以有效協(xié)調(diào)，導(dǎo)致部分市縣不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合工作滯后，延緩了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的進(jìn)程。

（二）我國(guó)房產(chǎn)稅發(fā)展面臨的問(wèn)題

1. 我國(guó)房產(chǎn)稅征收范圍較為有限

目前我國(guó)房產(chǎn)稅的征收僅針對(duì)城鎮(zhèn)房屋。然而，隨著改革開(kāi)放和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，農(nóng)村房屋中被用于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的越來(lái)越多。但是我國(guó)房產(chǎn)稅征收仍將農(nóng)村房產(chǎn)列為免征范圍，一方面不符合稅收制度的公平性原則，另一方面也導(dǎo)致農(nóng)村商用屋的大量出現(xiàn)，為不法商人提供了可趁之機(jī)。

2. 房產(chǎn)稅權(quán)高度集中于中央，地方權(quán)力有限

國(guó)外普遍將房產(chǎn)稅作為完全的地方稅，相比之下，我國(guó)的房產(chǎn)稅雖屬地方稅，但是各種稅制要素都由中央政府規(guī)定，房地產(chǎn)稅的立法權(quán)和調(diào)整權(quán)基本都集中在中央。地方政府對(duì)房產(chǎn)稅缺少話語(yǔ)權(quán)，影響地方政府通過(guò)房產(chǎn)稅調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，也不利于房地產(chǎn)稅收制度的完善。

3. 稅費(fèi)不清，開(kāi)征房產(chǎn)稅易造成重復(fù)課稅

租、稅、費(fèi)混雜不清，以稅代租、以費(fèi)代稅、以稅代費(fèi)、以費(fèi)代租的現(xiàn)象普遍存在。稅種繁多必然會(huì)加大稅收征管的難度，增加征收成本，在此基礎(chǔ)上全面開(kāi)征房產(chǎn)稅會(huì)增大納稅人的負(fù)擔(dān)，抬高房屋成本和價(jià)格，扭曲房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)格，加重消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。

4. 與土地使用權(quán)相矛盾

我國(guó)住宅土地使用權(quán)的期限最高為70年，教育、工業(yè)用為50年，商業(yè)用地為40年。但對(duì)土地使用權(quán)到期后如何處置則沒(méi)有明確規(guī)定。如果到期后土地和房屋收歸國(guó)有，且沒(méi)有任何補(bǔ)償，則房屋的折舊將會(huì)較高。反之，如果到期后能在繳納較少土地出讓金后繼續(xù)使用房屋，則折舊將較低。從法律層面講，購(gòu)房者有權(quán)利在土地使用權(quán)到期后申請(qǐng)并獲得延期的資格。最近溫州有一批房屋的土地使用權(quán)到期，但政府部門(mén)、原房主、開(kāi)發(fā)商和學(xué)界并沒(méi)有形成共識(shí)。因此，土地使用權(quán)到期后如何處置直接關(guān)系到房產(chǎn)稅的征稅基數(shù)。

5. 房產(chǎn)稅征收配套制度不健全

房產(chǎn)稅征收工作十分復(fù)雜，包含了對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)的預(yù)估，對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，對(duì)房產(chǎn)用途的核實(shí)，以及房屋租賃合同、房產(chǎn)交易文件等資料的審閱，對(duì)拖欠不繳行為的處罰措施等。目前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)全面展開(kāi)，但我國(guó)稅務(wù)部門(mén)在配套設(shè)施和制度的完善上還存在不足。房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)起步較晚，既不規(guī)范也不成熟，房產(chǎn)評(píng)估制度很不健全，稅收征管難度大?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅征收法律制度已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)今社會(huì)的發(fā)展需求，房產(chǎn)稅征收法律制度的改革勢(shì)在必行。

二、美國(guó)房產(chǎn)稅征收體系

（一）房產(chǎn)稅是地方政府主要收入來(lái)源

美國(guó)征收房地產(chǎn)稅的歷史悠久。早在1792年，當(dāng)時(shí)就有四個(gè)州征收房地產(chǎn)稅，到了20世紀(jì)初，美國(guó)每個(gè)州都設(shè)定了地產(chǎn)法，征收地產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅由五十個(gè)州的州政府及地方政府負(fù)責(zé)征收，聯(lián)邦政府不參與稅收分成只負(fù)責(zé)資料匯總及研究稅制事宜。房產(chǎn)稅目前是地方政府的主要收入來(lái)源，能夠?yàn)榈胤秸母黜?xiàng)支出、完善公共設(shè)施和福利提供資金保障。

（二）建立了以市值為依據(jù)的房產(chǎn)估值體系

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)的核定價(jià)值。由于美國(guó)房地產(chǎn)稅作為完全的地方稅種，故不同州對(duì)房產(chǎn)稅價(jià)值的核定標(biāo)準(zhǔn)也有所差別。如按照新澤西州稅法規(guī)定，房地產(chǎn)稅的計(jì)稅價(jià)值以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)為依據(jù)，而紐約州則是按房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)的一定比例核定應(yīng)稅房地產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值。

由于房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)價(jià)值緊密聯(lián)系，因此房產(chǎn)估值在征稅體系中至關(guān)重要。美國(guó)對(duì)房產(chǎn)估值采用可比市場(chǎng)價(jià)格法，即比較近期附近已售房屋價(jià)格，再根據(jù)地塊面積、房屋面積、房屋戶(hù)型和結(jié)構(gòu)、房齡等進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。當(dāng)然，也會(huì)參考近幾年對(duì)該房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，如果評(píng)估值出現(xiàn)較大波動(dòng)，必須要有合適的理由予以說(shuō)明。當(dāng)房產(chǎn)變更所有權(quán)或重新修建后，房產(chǎn)稅將根據(jù)變更后或修建后的價(jià)值為基準(zhǔn)征收房地產(chǎn)稅。如果納稅人對(duì)房產(chǎn)納稅價(jià)格評(píng)估有異議，各地政府均設(shè)有專(zhuān)門(mén)部門(mén)處理房主爭(zhēng)議，以便調(diào)整房產(chǎn)納稅估價(jià)。

同時(shí)為了保持房產(chǎn)稅的穩(wěn)定，避免計(jì)稅房屋價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，美國(guó)一些州設(shè)定了房屋計(jì)稅價(jià)格年增長(zhǎng)率上限。如紐約市規(guī)定民用住宅計(jì)稅價(jià)格年比增長(zhǎng)率不超過(guò)6%～8%，五年內(nèi)累計(jì)不超過(guò)20%～30%。

（三）根據(jù)地方財(cái)力靈活確定稅率

在市、鎮(zhèn)委員會(huì)通過(guò)預(yù)算后，各級(jí)政府先根據(jù)預(yù)算總支出確定需要征收的房產(chǎn)稅總額，再確定房產(chǎn)稅稅率，以實(shí)現(xiàn)地方政府的收支平衡。由于影響稅率的因素每年都在變化，因此通常政府規(guī)定的稅率每年都會(huì)有所差異。

房產(chǎn)稅是地方政府可以直接控制的財(cái)政來(lái)源。各地政府確定其下一年度的預(yù)算支出總額，減掉房產(chǎn)稅以外的其他收入總額，兩者的差額就是要征收的房地產(chǎn)稅總額，稅率的計(jì)算公式為：房產(chǎn)稅稅率=預(yù)算應(yīng)征收的房產(chǎn)稅稅額房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值總額。假設(shè)某地方政府一年需要的總支出為5億美元，其中需要依靠房產(chǎn)稅籌集的資金為3億美元，該地區(qū)房地產(chǎn)估值總額為200億美元，那么該地當(dāng)年的房產(chǎn)稅稅率便是1.5%。假如五年后該地區(qū)房?jī)r(jià)上升，地區(qū)房地產(chǎn)總額上漲到250億美元，但地方政府需要的房產(chǎn)稅總額若仍維持3億美元不變的話，則當(dāng)年房產(chǎn)稅的稅率為1.2%。

三、美國(guó)房產(chǎn)稅制度對(duì)于我國(guó)開(kāi)征房產(chǎn)稅的啟示

（一）將房產(chǎn)稅作為地方稅種

我國(guó)地方政府過(guò)度依賴(lài)“土地財(cái)政”，但“土地財(cái)政”會(huì)不斷推高房?jī)r(jià)，且隨著出讓數(shù)量的不斷增加，“土地財(cái)政”將難以為繼。高房?jī)r(jià)將抑制年輕人和企業(yè)的創(chuàng)新動(dòng)力，鼓勵(lì)人們的過(guò)度投機(jī)行為，并促使房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹。一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，其對(duì)經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重破壞將不堪設(shè)想。因此，我們必須摒棄“土地財(cái)政”的舊式思維，借鑒美國(guó)開(kāi)征房產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)各類(lèi)房屋全面開(kāi)征房產(chǎn)稅，在增加投機(jī)炒房者成本的同時(shí)，為地方政府提供穩(wěn)定的財(cái)政收入。

（二）精簡(jiǎn)稅種，避免重復(fù)課稅

我國(guó)目前的房地產(chǎn)政策存在著稅費(fèi)體系混亂，重復(fù)征稅、房和地分設(shè)稅種、計(jì)稅依據(jù)不合理，以及對(duì)房地產(chǎn)征收的費(fèi)用較多等問(wèn)題。可在保持房地產(chǎn)總體稅負(fù)不增加的前提下進(jìn)行改革，從2015年5月1日起房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅已經(jīng)被增值稅取代，使政府能夠更好地分享房產(chǎn)增值帶來(lái)的收益。在優(yōu)化房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收的同時(shí)，可以考慮將房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等統(tǒng)一合并成房產(chǎn)稅，根據(jù)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值按一定比例征收。同時(shí)，為了充分發(fā)揮房屋的使用價(jià)值，可對(duì)閑置房屋和非閑置房屋實(shí)施差別化稅率，對(duì)閑置房屋征以重稅，以抑制炒房行為。

（三）擴(kuò)大征收范圍，拓寬稅基

近年來(lái)，國(guó)家不斷提到農(nóng)民住宅財(cái)產(chǎn)權(quán)。2015年8月，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)會(huì)發(fā)文鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展農(nóng)村宅基地抵押貸款服務(wù)，這表明農(nóng)村住宅的價(jià)值已經(jīng)得到了政府和金融機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，為將房產(chǎn)稅開(kāi)征范圍擴(kuò)大到農(nóng)村奠定了基礎(chǔ)。未來(lái)可先從以下幾方面對(duì)農(nóng)村住宅征收房產(chǎn)稅：一是對(duì)農(nóng)村土地改革試點(diǎn)的地區(qū)開(kāi)征房產(chǎn)稅；二是對(duì)現(xiàn)在農(nóng)戶(hù)實(shí)際占有宅基地面積超過(guò)規(guī)定面積的部分開(kāi)征房產(chǎn)稅；三是對(duì)流轉(zhuǎn)的農(nóng)村宅基地補(bǔ)征房產(chǎn)稅。

另一方面為保證稅收來(lái)源的穩(wěn)定，取消試點(diǎn)城市設(shè)立的60平米，180平米等免征面積，同時(shí)，棄用上海模式僅對(duì)增量房征收，以及對(duì)于重慶模式的針對(duì)多套住房，高檔住房及外地購(gòu)房者的征收模式。應(yīng)該拓寬稅基，對(duì)于企業(yè)，機(jī)構(gòu)，個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)無(wú)論是商用還是居住，都應(yīng)該按照實(shí)際面積征收房產(chǎn)稅。至于免稅方面，不在按照試點(diǎn)方式設(shè)立免稅面積，而是通過(guò)低估財(cái)產(chǎn)價(jià)值來(lái)實(shí)現(xiàn)，或者設(shè)立一個(gè)固定額度的免稅額，即當(dāng)房產(chǎn)稅低于某一值時(shí)，納稅人可從地方政府得到相應(yīng)的抵免或現(xiàn)金補(bǔ)償。此外對(duì)于確實(shí)貧困的家庭，經(jīng)過(guò)地方政府的調(diào)查核實(shí)后，可以將房產(chǎn)稅進(jìn)行返還。

（四）客觀公正地評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值

為了保證評(píng)估結(jié)果的客觀公正，需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)人員的管理，同時(shí)還要完善估價(jià)方法。房地產(chǎn)估價(jià)師不要納入政府公務(wù)員編制，要鼓勵(lì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作。為了確保估價(jià)師的勤勉盡職和客觀公正，可以制定嚴(yán)格的估價(jià)師遴選程序，從而確保選擇到優(yōu)秀和有責(zé)任心的估價(jià)師。估價(jià)師要負(fù)責(zé)對(duì)房屋、公寓、商業(yè)、工業(yè)等各類(lèi)地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，但估價(jià)師不能決定房產(chǎn)稅稅率，更沒(méi)有權(quán)利計(jì)算和征收房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)估價(jià)師要具有本科及以上學(xué)歷且要通過(guò)政府的考試，可暫定估價(jià)師任期為6年，在6年內(nèi)必須接受不小于150小時(shí)的繼續(xù)教育。可采用三種方法來(lái)評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值：一是市場(chǎng)方法，即按照附近相似物業(yè)最近的成交價(jià)格來(lái)確定；二是重置成本，以當(dāng)前的勞動(dòng)力、原材料和土地成本重置類(lèi)似的物業(yè)，需要花費(fèi)多少錢(qián)？三是收入方法，如果某物業(yè)能產(chǎn)生收入，例如公寓或者農(nóng)業(yè)土地，計(jì)算該物業(yè)一年所產(chǎn)生的收入總和。

（五）針對(duì)不同性質(zhì)房產(chǎn)實(shí)行差別稅率

由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平各異，房地產(chǎn)發(fā)育程度很不均衡，應(yīng)該借鑒美國(guó)方式，賦與地方政府對(duì)房產(chǎn)稅稅制要素的部分決策權(quán)，允許地方政府根據(jù)實(shí)際情況制定差別化稅率。首先，專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)區(qū)域內(nèi)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，確定應(yīng)納稅財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，并把這些財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格匯總，得出應(yīng)納稅財(cái)產(chǎn)的總價(jià)值，其次，地方政府確定其下一財(cái)政年度的預(yù)算支出總額，扣除房產(chǎn)稅以外的其他收入總額，兩者的差額就是該政府要征收的房產(chǎn)稅總額，再根據(jù)房屋性質(zhì)和計(jì)稅價(jià)格確定不同的稅率。

（六）合理解決土地使用權(quán)到期后的問(wèn)題

土地使用權(quán)到期后，不同的處理辦法會(huì)造成不同的房產(chǎn)稅計(jì)稅基數(shù)，目前還沒(méi)有具體可操作的法律條文和規(guī)定。土地使用期限屆滿(mǎn)后，國(guó)家應(yīng)當(dāng)允許房產(chǎn)使用者申請(qǐng)續(xù)期，合理確定需要繳納的土地出讓金，若有特殊需要國(guó)家需要收回土地和地上建筑物，應(yīng)對(duì)房屋所有者進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。針對(duì)這一問(wèn)題，國(guó)家應(yīng)盡快展開(kāi)討論，通過(guò)人大立法，明確土地使用權(quán)到期的解決辦法。

參考文獻(xiàn)：

[1]郭宏寶.房產(chǎn)稅改革目標(biāo)三種主流觀點(diǎn)的評(píng)述一以滬渝試點(diǎn)為例[J].經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理，2011（08）.

[2]郭宏寶.房產(chǎn)稅改革的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)：理論、政策與地方稅制的完善[M].中國(guó)社會(huì)科學(xué)出版社，2013.

[3]賈康.房產(chǎn)稅改革方向[J].英才，2012（10）.

[4]盛松寧.淺談我國(guó)房產(chǎn)稅改革及推出的必要性[J].現(xiàn)代商業(yè)，2010（26）.

（作者單位：王子柱，河北大學(xué)圖書(shū)館；劉暢，河北大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）