房產(chǎn)稅改革中的法律問題的思考

陶云飛 石曉宇

摘要：近年來房價起伏不定，總體上保持高位運行狀態(tài)，居民面臨著巨大的房貨壓力。政府為保障房地產(chǎn)行業(yè)回歸理性發(fā)展，在上海和重慶進行了房產(chǎn)稅試點改革，但都未能抑制房價。房產(chǎn)稅改革的目的是抑制“高房價”、增加地方的財政收入，減少地方對土地財政的依賴。面對原有房產(chǎn)稅存在的問題和新試點改革效果不明顯的尷尬局面，如何對房產(chǎn)稅進行深入的改革使其有效抑制房價，讓百姓能買得起房，是現(xiàn)如今人們普遍關(guān)注的問題。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅;現(xiàn)狀;改革措施;思考

一、房產(chǎn)稅的定位

1.房產(chǎn)稅的概念

房產(chǎn)稅，通常有廣義和狹義之分。廣義的房產(chǎn)稅是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中所涉及的稅收，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、城市維護建設(shè)稅等。狹義的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，以房產(chǎn)的價值或租金收入為計稅依據(jù)一種稅。今天講的是狹義的房產(chǎn)稅。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅是1986年9月15日國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。

2.房產(chǎn)稅的特征

房產(chǎn)稅在法學(xué)理論中有以下幾個特征：第一，房產(chǎn)稅是一種財產(chǎn)稅。第二，房產(chǎn)稅屬于地方稅，區(qū)域性強。第三，具有較強的財政稅收功能。第四，房產(chǎn)稅具有合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場、優(yōu)化房屋土地資源配置的功能。國家通過設(shè)置具體稅種、稅率，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場主體的經(jīng)濟利益。同時引導(dǎo)和調(diào)整土地的利用，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)資源的有效配置。

二、我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅現(xiàn)狀及分析

1.我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的不足

第一，違反稅收法定原則。依據(jù)我國《立法法》（2015）第八條第六款之規(guī)定，稅種的設(shè)立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度只能通過全國人大及其常委會制定法律。而目前地方開征個人住房房產(chǎn)稅的依據(jù)，是1986年國務(wù)院制定的《房產(chǎn)稅暫行條例》，屬于行政法規(guī)。

第二，存在重復(fù)征稅現(xiàn)象。房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)行業(yè)保有環(huán)節(jié)征收的稅種，與房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的稅種出現(xiàn)重復(fù)納稅。例如，我國房產(chǎn)稅以租金為計稅依據(jù)，其中租金中既包括了房屋價值又包括了土地級差收益，對租金進行征稅不僅對房屋價值進行了征稅，對在房產(chǎn)購置時已經(jīng)征稅的土地收益則出現(xiàn)了重復(fù)納稅。

第三，征收范圍狹窄?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅的只針對城鎮(zhèn)地區(qū)的經(jīng)營性房產(chǎn)，范圍太狹窄。農(nóng)村地區(qū)仍然在免稅的范圍之內(nèi)，經(jīng)濟較發(fā)達農(nóng)村地區(qū)大量的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地沒有被納入征稅范圍，個人所有非營業(yè)性的房產(chǎn)，不論面積的大小，也在免稅之列，明顯有悖于稅收公平原則?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅的征收只是對位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)進行征收，范圍明顯過于狹窄。

2.我國房產(chǎn)稅試點方案

我國嘗試在上海、重慶等地作為房產(chǎn)稅改革的試點，但是，通過實踐檢驗發(fā)現(xiàn)仍然存在很多問題。例如：其一，征稅對象不合理。上海市的征稅范圍并不包括納稅人擁有的存量房，也就是說在《暫行辦法》出臺之前，個人無論擁有多少房產(chǎn)，都不需要納稅。雖然這種設(shè)計在試點初期有利于改革推行，但其根本上違背了稅收公平原則，與實現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配的政策目標相悖;其二，計稅依據(jù)不合理。兩地試點初期都以應(yīng)稅住房的市場交易價格為計稅依據(jù)，條件成熟后按評估值。實質(zhì)上都在現(xiàn)階段回避了房產(chǎn)評估值即相關(guān)的房產(chǎn)評估問題，改革具有局限性;其三，納稅年限及稅收減免方面存在缺陷。兩地改革方案都未具體規(guī)定納稅年限問題，參照方案，納稅人每年都要繳納房產(chǎn)稅，這不符合我國國情。我國實行土地公有化，房產(chǎn)稅按年征收，而房產(chǎn)增值有限，未來累計稅款很可能與房產(chǎn)價值相距不遠。上海免征面積定為人均60平方米還有待考察。

三、完善房產(chǎn)稅改革的建議

1.提高房產(chǎn)稅的立法層次

隨著房產(chǎn)改革的深化，房產(chǎn)稅已具備了制定法律的基本條件，不應(yīng)只停留在行政法規(guī)層而。國務(wù)院應(yīng)總結(jié)原有房產(chǎn)稅的不足及上海、重慶的房產(chǎn)稅改革經(jīng)驗和教訓(xùn)，及時向全國人大及常務(wù)委員提出立法草案，由全國人大或全國人大常委會根據(jù)我國的基本國情及時制訂房產(chǎn)稅基本法。

2.擴大征稅范圍

現(xiàn)行房產(chǎn)稅只針對城鎮(zhèn)地區(qū)的經(jīng)營性房屋進行征收，農(nóng)村地區(qū)仍然在免稅的范圍之內(nèi)，位于經(jīng)濟較發(fā)達農(nóng)村地區(qū)大量的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地沒有被納入征稅范圍，整體征稅范圍過于狹窄。我國國民經(jīng)濟正飛速發(fā)展，在此環(huán)境下，農(nóng)村地區(qū)的發(fā)展水平也不斷提高，國家應(yīng)當制定統(tǒng)一標準，將經(jīng)濟水平達到一定程度的農(nóng)村地區(qū)納入征稅范圍，調(diào)整農(nóng)村的稅收優(yōu)惠減免政策必不可少。同時結(jié)合上海、重慶兩地改革試點經(jīng)驗，對個人所有的住房實行征稅，逐步擴大我國房產(chǎn)稅征收范圍，增加地方政府稅收收入。在此基礎(chǔ)上，必須科學(xué)規(guī)范稅收減免優(yōu)惠范圍。因此，房產(chǎn)稅改革要切實依據(jù)我國國情，以完善我國房產(chǎn)稅制度為根本目標。

3.合并稅費、確定計稅依據(jù)、區(qū)分稅率

合并一些稅種，如合并城市維護建設(shè)稅、教育費附加等用于公共服務(wù)的費用到房產(chǎn)稅，以房產(chǎn)的評估價值作為計稅依據(jù)每年征收。對新開征房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)避免“一刀切”，對于新房和舊房的納稅問題應(yīng)區(qū)別對待，對于開征前已經(jīng)一次性支付了相關(guān)費用的則不再征稅。自用住房和經(jīng)營性住房、普通住宅和豪宅的稅率應(yīng)分別確定。征稅時以家庭為單位，對第一套房屋進行低稅率征稅，從第二套房屋開始進行累積征稅，對于第三套及其以上的房屋進行高稅率征稅。對第二套房屋進行低征稅口的在于鼓勵其對外出租，對三套及三套以上的房屋進行高稅率征稅在于刺激其出售，弱化房地產(chǎn)市場的金融屬性，控制房價。

4.完善稅收征收管理制度

房產(chǎn)稅的征收和管理離不開一個完善的房產(chǎn)信息登記系統(tǒng)和房產(chǎn)評估系統(tǒng)?，F(xiàn)階段我國也在加強推進房產(chǎn)全國信息互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，這要求相關(guān)部門要切實負責，制定全而詳細的房產(chǎn)信息系統(tǒng)。一個科學(xué)合理的房產(chǎn)評估系統(tǒng)的建成需要兩個重要因素：一是對房產(chǎn)信息進行全而的調(diào)查采集。不但需要調(diào)查采集房屋構(gòu)建情況，還包括對房屋周邊情況如道路建設(shè)、環(huán)境綠化、社會因素、居住人群、房產(chǎn)市場經(jīng)濟情況、國家相關(guān)政策等信息的調(diào)查采集。二是需要專業(yè)的評估機構(gòu)。對此我們可以借鑒美國的評估機構(gòu)的設(shè)置方法，即由獨立的第三方對房產(chǎn)進行評估，國家通過公開招標的方式尋覓社會的評估資源組建評估機構(gòu)，房產(chǎn)人對評估機構(gòu)評估結(jié)果不滿意的可以申請相關(guān)政府部門仲裁，保證其公平合理。

四、結(jié)語

房產(chǎn)稅是我國稅收體系的重要組成部分，在財政收入、調(diào)節(jié)國民收入再分配和優(yōu)化土地資源等方面發(fā)揮著不可或缺的作用。我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅已滯后于時代發(fā)展，房產(chǎn)稅改革刻不容緩。但是，房產(chǎn)稅改革是一個長期而漸進的過程，必須要與我國實情相適應(yīng)，使房產(chǎn)稅真正成為保障房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的有效工具，為民眾謀福利，讓老百姓住得起房，發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)作用，政府同時合理運用宏觀調(diào)控與微觀調(diào)控手段，保證市場經(jīng)濟的平穩(wěn)運行。

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作者簡介：陶云飛（1993年生），男，安徽蕪湖人，陸軍軍事交通學(xué)院汽車士官學(xué)校基礎(chǔ)部政治教研室助教，2018年畢業(yè)于安徽師范大學(xué)法學(xué)院，刑法學(xué)碩士。研究方向：犯罪學(xué)。石曉宇（1994年生），女，漢族，安徽蚌埠人，安徽科技學(xué)院財經(jīng)學(xué)院助教，2018年畢業(yè)于英國南安普頓大學(xué)，經(jīng)濟學(xué)碩士。研究方向：區(qū)域經(jīng)濟。