關于民法典物權編中居住權合理性的探究

李濟源

【摘要】我國《民法典》物權編增加居住權制度相關規(guī)定，以保障非不動產所有權人，在他人所有的不動產內居住的權利。居住權是用益物權，是人役權，因此在物權編規(guī)定具有合理性。以立法形式保護居住權制度，有利于保障我國老齡化社會“以房養(yǎng)老”的老年人權益，有利于保障中低收入群體“住有所居”的權益。同時，居住權制度也需要進一步完善居住權人的權利義務，允許居住權人適當收益、合理修繕和保障客體滅失后居住權人的基本權利等方面繼續(xù)完善。

一、民法典物權編中居住權概念的內涵與外延

居住權概念系我國《民法典》首次提出，是指非不動產所有權人，在他人所有的不動產內居住的權利。居住權最早起源于羅馬法，最初設立居住權時，是出于對部分家庭成員沒有繼承權，且需要關懷照顧的社會群體的保護，因而具有較為顯著人身性、不可隨意處分等特征。公元前1世紀左右羅馬法上就提出用益物權概念，權利人可以根據用益物權使用他人之物，并收取孳息。同時，該時期的羅馬法已經出現居住權概念，與用益物權基本類似，只是沒有收取孳息的權利。隨著羅馬法在歐洲復興，德國、瑞士等國家都設立現代居住權，有的國家還突破居住權的傳統定義，增加了更符合現代經濟社會發(fā)展規(guī)律的權益內容。如《瑞士民法典》規(guī)定居住權人對于物的違法或者不適當使用，所有權人可以提出異議;還有俄羅斯的民法典在物權編對家庭成員的居住權進行單獨規(guī)定等，可見大陸法系國家一般通過成文法律對居住權予以確認，形成相應制度。

英美法系則與大陸法系不同，沒有成文法對居住權予以規(guī)定，但通過特別法的形式確立了居住權可以獨立存在。美國對居住權的保護，通過婚姻住宅分割的判例確定，即在婚姻住宅所有權問題上，經當事人一致同意，可以自行約定。當不能形成約定時，一般根據子女監(jiān)護權確定房屋歸屬，即誰有子女監(jiān)護權，誰就獲得房屋，直至子女長大成人或者配偶再婚。

二、民法典物權編設立居住權的應然與實然

我國《民法典》將居住權納入物權編是基于居住權屬于物權體系，且是人役權。

第一，居住權是用益物權。居住權制度是保障對非本人所有房屋的占有和使用，主要為了滿足生活居住需求，以排除第三人對該房屋占有和使用權的主張。物權法中的用益物權能夠滿足對此需求相關權益的保障，因為用益物權的權能是對物的占有、使用和收益。將居住權作為用益物權，可以有效實現對權利人的人權保障和生活保障的基本功能，這是將居住權納入物權編的權利基礎。

第二，居住權是人役權。居住權是一種具有人身屬性的權利，具有主體特殊性，且是永久、無償性權利。

當前社會老齡化已經是我國要面對的社會現實，且隨著房價居于高位，買房、置換房產給百姓帶來巨大經濟壓力。總書記提出，“不斷實現全體人民住有所居目！”為實現“住有所居”的目標，緩解社會老齡化、房價高企帶來的社會問題，我國建立了廉租房、公租房、經適房等多層次的住房保障體系，在很大程度上起到緩解住房壓力的良好社會效應，但住房保障體系覆蓋的群體小，主要對象為低收入群體。因此，引入居住權是我國現有住房保障體系無法完全解決居住困難問題的現實需求，是退而求其次實現“住有所居”的有效途徑。引入居住權的前提下，可以由國家保留房屋所有權，在不刺破房地產泡沫的情況下，避免房地產投機行為，滿足百姓住房保障需求，實現國家對基本人權的保障。隨著城鎮(zhèn)化建設的發(fā)展，獨生子女政策的推廣，傳統家庭養(yǎng)兒防老的功能弱化，越來越多老人考慮以房養(yǎng)老。然而，雖然養(yǎng)老保障制度日益完善，但養(yǎng)老依然面臨諸多問題，家庭養(yǎng)老負擔依然是個沉重的社會課題，以房養(yǎng)老是老年人在現代社會新家庭結構中不得已的選擇，但無論是反向抵押還是售后租回，都存在各種弊端，不利于老年人權利的保護。對于那些想要把房屋留給子女的老年人來說，這一模式在老年人身故后將房屋所有權轉移給保險公司，因此對老年人及其子女來說并非最優(yōu)選擇?，F實生活中，父母用畢生積蓄為子女買房，但口頭約定保留居住權。該方案面臨的風險是子女不履行保留居住權的承諾，如將房屋賣給第三人，老年人只能基于債權向第三人索賠。我國《物權法》將居住權明確納入法律保護，居住權就具有對抗第三人的效力，可以有效保障老年人的居住和基本生活保障。具有重要的社會現實意義。

三、居住權立法的局限性和完善建議

居住權在我國首次設立，雖然可以預見將產生重要的社會意義，有助于保障弱勢群體的居住權利，但囿于居住權設立的高度概括性，相應制度體系仍需完善，本文針對居住權制度存在的問題提出相應對策。

首先，我國現行民法典對居住權的保障范圍僅限于居住權人本人，具有極強的人身性。但現實需求往往是居住權人帶著其他親密家庭成員一起生活居住，接受照料，如無法保障照料人的居住權，對居住權人的保障仍有探討空間。因此建議將居住權人的范圍放款到照料居住權人的家庭成員、保姆、近親屬等密切關系人。其次，應當允許居住權人在居住期間，在不改變房屋結構、房屋基本功能的前提下，對房屋及其附屬設施予以必要裝修、維護，甚至改造，這也是保障居住權人合理利用所居住房屋，最大化房屋利用價值的現實需要。

我國現有法律設定的居住權主要是滿足老年群體、低收入人群的基本居住權利，屬于對居住權的最低保障。但現實生活中，我國貧富差距存在較大距離，部分居住權人擁有不止一套房屋的居住權，或者因為是老年人，住房面積充足，或者該套房屋可以通過空間上的延伸、搭建實現更大居住面積、更優(yōu)居住條件，以實現房屋資源的最優(yōu)配置，實現居住權人的權利最大化。如此，應當允許居住權人對所居住房屋在居住期間享有相應的收益權，這也是最大化保障老年人、低收入等弱勢群體的經濟利益，最大化實現房屋空間資源優(yōu)化配置的現實需求。不過，應當對居住權上的收益權予以一定范圍的限制，如收益只可用于保障居住人基本生活需要，而不應以營利為目標。

參考文獻：

[1]陳華彬.人役權制度的構建——兼議我國《民法典物權編（草案）》的居住權規(guī)定[J].比較法研究.2019（02）.

[2]王利明.我國民法典分編編纂中的幾個問題[J]，中國人大， 2018（17）;

[3]馬新彥.居住權立法與繼承編的制度創(chuàng)新[J].清華法學.2018（02）.

[4]陳華彬.我國民法典物權編立法研究[J].政法論壇.2017（05）.

淮陰師范學院? 211200