信托基金模式在商業(yè)地產(chǎn)中的應(yīng)用

吳琪

摘要：REITs是房地產(chǎn)證券化的創(chuàng)新，即房地產(chǎn)投資信托基金，它具有雙重屬性，既有房地產(chǎn)資產(chǎn)的屬性也有證券的屬性，所以它的風(fēng)險變得更加復(fù)雜和特殊。我國目前的房地產(chǎn)市場中需要引用到REITs這個模式，來實現(xiàn)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，但是實施REITs需要建立起與其相關(guān)的法律制度來進行管理，我國正是因為缺乏相關(guān)的制度導(dǎo)致REITs的實施有很多的阻礙。因此，為了使得房地產(chǎn)投資信托基金REITs模式在我國商業(yè)地產(chǎn)中可以更好地進行應(yīng)用，應(yīng)當(dāng)解決宏觀調(diào)控背景下的房地產(chǎn)融資問題，實現(xiàn)房地產(chǎn)融資的創(chuàng)新，本文通過研究REITs的概念以及商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀，結(jié)合我國自身的政策以及發(fā)展形勢，研究房地產(chǎn)投資信托基金如何在商業(yè)地產(chǎn)中得到更好的應(yīng)用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托資金 ?REITs風(fēng)險 ?法律障礙 ?應(yīng)用途徑

近年來，隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模也隨之不斷擴大，導(dǎo)致大部分房地產(chǎn)企業(yè)存在負債現(xiàn)象，而且其融資方式比較單一，大部分都是通過銀行進行融資。而今，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面臨供給側(cè)改革，如何將手中的資產(chǎn)轉(zhuǎn)成現(xiàn)金流成為行業(yè)急需解決的事情。而且，我國存在擁有許多資金的個體和專門進行投資的機構(gòu)，他們都需要一個比較好的投資產(chǎn)品來進行投資，REITs的出現(xiàn)解決了這項難題，它不僅可以解決房地產(chǎn)行業(yè)的融資難題，還可以為那些尋找好的投資項目的個體或者機構(gòu)提供更好的收益。

一、房地產(chǎn)投資信托基金REITs的概念以及在商業(yè)地產(chǎn)之中的應(yīng)用

（一）房地產(chǎn)投資信托基金REITs的概念

所謂房地產(chǎn)投資信托基金REITs就是有多個受托人作為其管理，并且他們持有可轉(zhuǎn)換的股份，是一種非公司的組織結(jié)構(gòu)。它是專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或者同時持有兩種資產(chǎn)的封閉投資基金。

（二）REITs的在商業(yè)地產(chǎn)之中的應(yīng)用

REITs來自于美國，2005年香港發(fā)行了第一只REITs，這是我國第一次真正意義上發(fā)行REITs。在2010年，香港被確認為人民幣的離岸中心，這就使得人民幣計價的大陸股票在香港上市成為有可能的事情。2014年1月份的中信啟航資管計劃也是一只非常接近REITs的產(chǎn)品類型。而在2016年萬科聯(lián)手鵬華基金發(fā)起的公募REITs標志著我國REITs的試點工作正式開始。

二、中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀以及REITs發(fā)展的現(xiàn)實困境

在我國房地產(chǎn)的發(fā)展之中，盡管從來沒有停止過對于資產(chǎn)證券化的要求，但是直到現(xiàn)在，我國還是沒有有關(guān)資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品，引起這個現(xiàn)象發(fā)生的原因有很多，主要可以概括為三個方面：第一，由于缺少一些質(zhì)量較高的基礎(chǔ)資產(chǎn)，REITs這種資產(chǎn)的運營其收益率是比較客觀的，這也是引起投資者注意的最主要的因素，因為投資者所要求的回報率就是由收益率影響決定的，但是我國目前發(fā)行的REITs產(chǎn)品還有許多需要改進的地方，包括后期的運營管理模式、后期的維護成本投入以及硬件條件的要求不符等，基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量問題就是真正影響我國商業(yè)地產(chǎn)REITs發(fā)行的最主要的原因;第二，REITs的相關(guān)政策制度比較落后，缺少政策的支持;第三，缺乏REITs的相關(guān)技術(shù)人才，因為REITs涉及領(lǐng)域較廣，其中包括房地產(chǎn)、商業(yè)、證券、基金、稅費、產(chǎn)權(quán)以及審計等，我國這類復(fù)合型人才極少，導(dǎo)致REITs的發(fā)行較為困難。

房地產(chǎn)信托基金REITs在我國商業(yè)地產(chǎn)之中的運營還缺少一些制度，并且環(huán)境也不太適合發(fā)展REITs，因此我國在商業(yè)地產(chǎn)之中發(fā)展房地產(chǎn)信托基金REITs需要引進國外的先進經(jīng)驗，取其精華，去其糟粕

三、房地產(chǎn)信托基金在商業(yè)地產(chǎn)之中的運營模式

目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)正在處于轉(zhuǎn)型時期，尤其是房地產(chǎn)信托基金REITs在商業(yè)地產(chǎn)之中的運營，這對于我國的國民經(jīng)濟影響巨大，需要慎重對待。現(xiàn)在，房地產(chǎn)信托基金REITs在我國商業(yè)地產(chǎn)之中的運營還缺少一些制度，并且環(huán)境也不太適合發(fā)展REITs，因此我國在商業(yè)地產(chǎn)之中發(fā)展房地產(chǎn)信托基金REITs需要引進國外的先進經(jīng)驗，取其精華，去其糟粕。

首先，在運營之中應(yīng)當(dāng)建立起相關(guān)的企業(yè)機構(gòu)，增強我國房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu)的資產(chǎn)管理的能力，以此來適應(yīng)房地產(chǎn)信托基金REITs的發(fā)展，規(guī)避風(fēng)險;其次，應(yīng)當(dāng)培育成熟的物業(yè)管理，實現(xiàn)收益的穩(wěn)定性以及其資產(chǎn)的增值，同時，在此基礎(chǔ)上，也要選擇合適的租戶，實現(xiàn)長期投資回報;再次，應(yīng)當(dāng)建立起風(fēng)險預(yù)警體系，房地產(chǎn)信托基金REITs的風(fēng)險與收益并存，建立風(fēng)險預(yù)警指標有利于規(guī)避風(fēng)險，避免收益下降;最后，應(yīng)當(dāng)完善其發(fā)展環(huán)境，國家經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境應(yīng)當(dāng)要適宜REITs的發(fā)展，美國能夠發(fā)展好REITs就是得益于其推行的稅法改革，而且其活躍的資本市場以及監(jiān)管模式也使得其上市規(guī)模宏大。

四、結(jié)束語

本文通過對房地產(chǎn)信托基金REITs的概念以及它在我國商業(yè)地產(chǎn)之中的運營現(xiàn)狀，并且結(jié)合我國自身的發(fā)展狀況，提出了幾點房地產(chǎn)信托基金REITs在商業(yè)地產(chǎn)之中發(fā)展的運營模式，為我國REITs在商業(yè)地產(chǎn)之中的發(fā)展提供了新的思路。

參考文獻

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