孫瑋

內(nèi)容摘要：“文學(xué)”與“物業(yè)管理”分屬不同的領(lǐng)域，貌似兩條永遠(yuǎn)沒有交集可能的平行線，但作為社會生活中客觀存在的物業(yè)和物業(yè)管理在文學(xué)作品中被“再現(xiàn)”是文學(xué)符合生活實(shí)際的真實(shí)所在。從文學(xué)視角探索物業(yè)管理，我們會發(fā)現(xiàn)19世紀(jì)60年代物業(yè)管理已經(jīng)在一些作家的筆下以各種形式“再現(xiàn)”出來。本文主要以陀思妥耶夫斯基的長篇小說《罪與罰》為例，從六個維度對當(dāng)時社會的物業(yè)管理進(jìn)行分析，為文學(xué)研究和物業(yè)管理發(fā)展歷程的探索提供嶄新的視角。

關(guān)鍵詞：《罪與罰》 租賃模式 租客選擇 租賃合同

提起“文學(xué)”人們常常會想到一些著名的文學(xué)作品、作家、流派等，文學(xué)是一種藝術(shù)；而談到“物業(yè)管理”人們的第一反應(yīng)可能是保安、保潔、綠化、維修等，物業(yè)管理是一種服務(wù)產(chǎn)品?！拔膶W(xué)”與“物業(yè)管理”分屬不同的領(lǐng)域，貌似兩條永遠(yuǎn)沒有交集可能的平行線，然實(shí)際上卻并非如此。文學(xué)是用口語或文字作為媒介，對客觀世界和主觀認(rèn)識進(jìn)行表達(dá)的一種方式和手段。文學(xué)與生活是反映與被反映的關(guān)系，“社會生活是文學(xué)的唯一源泉[1]”，這是馬克思的唯物論反映論在文學(xué)問題上的具體應(yīng)用。真實(shí)是文學(xué)的生命，是文學(xué)作品存在價值的基礎(chǔ)，“文學(xué)的真實(shí)性，首先必須扎根于現(xiàn)實(shí)的土壤之中，符合生活的實(shí)際，再現(xiàn)生活的真正面貌。[2]”而作為社會生活中客觀存在的物業(yè)和物業(yè)管理在文學(xué)作品中被“再現(xiàn)”是文學(xué)符合生活實(shí)際的真實(shí)所在。從文學(xué)視角探索物業(yè)管理，我們會發(fā)現(xiàn)19世紀(jì)60年代以后有些國家，已經(jīng)出現(xiàn)了和現(xiàn)代物業(yè)管理類似的狀況，并在一些作家的筆下以各種形式“再現(xiàn)”出來。下面我們以陀思妥耶夫斯基的長篇小說《罪與罰》[3]為例，對當(dāng)時社會的物業(yè)管理進(jìn)行探索分析。

《罪與罰》是十九世紀(jì)中后期世界文壇杰出作家陀思妥耶夫斯基（以下簡稱陀氏）的代表作。陀氏生活在俄國農(nóng)奴制經(jīng)濟(jì)崩盤、資本主義極速發(fā)展的時代。這個“轉(zhuǎn)型時期”錯綜復(fù)雜的社會矛盾在他的創(chuàng)作和思想上烙上了深刻的印跡。其長篇小說《罪與罰》醞釀于1865年完成于1866年，這是最能代表陀氏藝術(shù)風(fēng)格的一部作品[4]。小說以當(dāng)時的彼得堡社會為背景，用動人心弦的情節(jié)，把現(xiàn)實(shí)生活畫面和社會問題的探求有機(jī)聯(lián)系在一起，反映出農(nóng)奴制改革以后，在資本主義沖擊下當(dāng)時社會生活各個方面所產(chǎn)生的迅猛變化。陀氏曾經(jīng)生活拮據(jù)，被判死刑轉(zhuǎn)苦役服刑（西伯利亞）及邊疆服兵役，之后租住于彼得堡?！蹲锱c罰》中的很多故事情節(jié)都是陀氏本身的社會閱歷及當(dāng)時社會情況以藝術(shù)方式的再現(xiàn)，其中所呈現(xiàn)的物業(yè)管理方法和現(xiàn)代物業(yè)管理的某些方面可以說是異曲同工，值得我們一探究竟。下面我們將從小說中再現(xiàn)的物業(yè)租賃現(xiàn)狀及運(yùn)營模式、承租人選擇、物業(yè)租賃合同、房屋租賃登記、物業(yè)公共安全防范、針對性專項服務(wù)等幾方面來進(jìn)行探索研究。

一.物業(yè)租賃現(xiàn)狀及運(yùn)營模式

我們常說的物業(yè)租賃指的是房屋租賃。廣義的物業(yè)租賃是指物業(yè)所有權(quán)人作為出租人將其擁有的物業(yè)租賃給租戶（承租人）使用，由租戶向其支付租金的行為[5]。1861年農(nóng)奴制改革加速了俄國資本主義的發(fā)展，獲得自由的農(nóng)奴和改革后的無地農(nóng)民就形成了一支雇傭大軍涌入城市謀生，推動了城市居住型房屋租賃市場的極速發(fā)展。小說中展示的“麇集在彼得堡市中心這些大街小巷里的居民，主要是那些車間干活的工人和手工業(yè)工匠”，“這幢大房子分作一套套不大的住宅，里面住滿了各行各業(yè)的手藝人——裁縫、小爐匠、廚娘，形形色色的*國人，妓女，小官吏，以及其他行業(yè)的人”，這些人都是陀氏筆下的“房客”，也就是物業(yè)租賃概念中的“承租人”。拉斯科利尼科夫、馬爾梅拉多夫、盧任、列別加特尼科夫、索菲婭、拉祖米欣、杜尼婭、普莉赫里婭·亞歷山德羅夫娜、斯維德里蓋洛夫等分別是扎爾尼岑娜、阿瑪莉婭·費(fèi)多羅夫娜、卡佩爾納烏莫夫、波欽科夫、巴卡列耶夫、卡爾羅夫娜等的“承租人”，就連小說中被列為搶劫對象的放高利貸的“富婆”——阿廖娜·伊萬諾夫娜也是“承租人”。同時通過小說中索菲婭的對話“……我不知道你（拉斯科利尼科夫）也是租二房東的房子……”，斯維德里蓋洛夫向杜尼婭的介紹“我住的房子是向二房東租來的。索菲婭·謝苗諾芙娜就住我隔壁，也是跟二房東租的房子……”，我們發(fā)現(xiàn)上述“承租人”其實(shí)都是“次承租人”，因?yàn)樗麄兊摹胺繓|”基本都是“二房東”，二房東即是“轉(zhuǎn)租人”也是“承租人”，“但并不是真正的“出租人”。這些“二房東”的“房東”才是真正的“出租人”即物業(yè)（房屋）所有權(quán)人，“出租人”在《罪與罰》中是一種隱性的存在。顯然小說中的“出租人”已經(jīng)開始運(yùn)用和現(xiàn)代物業(yè)經(jīng)營管理中包租轉(zhuǎn)租類似的模式對自己名下的租賃物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理了。

二.租客即承租人的選擇

一般情況下，物業(yè)（房屋）租賃要充分考慮承租人的信譽(yù)、嗜好、收入狀況、職業(yè)、所需租賃面積的大小和需要提供的服務(wù)內(nèi)容等[6]。倘若對這些信息掌握不夠，可能會給出租人或者轉(zhuǎn)租人（二房東）帶來不利后果，甚至給其他同住租客帶來不好的感受和不良影響?！蹲锱c罰》中的二房東已經(jīng)開始注重承租人的選擇：列別加特尼科夫在利佩韋赫澤爾那兒，“被看作相當(dāng)受尊敬的房客中的一個”，因?yàn)樗缓染茮]有不良嗜好，而且能夠按時繳納房租；而馬爾梅拉多夫的女兒索菲婭，因?yàn)樯钏阮I(lǐng)了黃色執(zhí)照，就不能和家人住在一起了，“因?yàn)槲覀兊呐繓|阿瑪利婭·費(fèi)多羅芙娜不愿意讓她住在這里……”；同時租客列別加特尼科夫?qū)εc索菲婭同時租住在這里向二房東表示抗議“我，這么一個有文化的人，竟要跟這樣一個女人住在一幢房子里嗎？”；這樣索菲婭不得不另外租住在卡佩爾納烏莫夫的房子里，因?yàn)榭ㄅ鍫柤{烏莫夫是個跛子、半語子，其一家都是半語子，所以這位二房東租客選擇的標(biāo)準(zhǔn)就和阿瑪利婭·費(fèi)多羅芙娜不一樣；“麇集在彼得堡市中心這些大街小巷的居民，主要是那些在車間干活的工人和手工業(yè)工匠……”小說中的這些描述，無一不體現(xiàn)出二房東對承租人的選擇是有相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的。二房東將物業(yè)租賃給承租人也是為了獲取一定的經(jīng)濟(jì)收入，只有將物業(yè)出租給那些能夠按時交納租金、合理使用物業(yè)、自覺維護(hù)和愛惜物業(yè)的承租人，二房東的經(jīng)濟(jì)利益才能順利得以實(shí)現(xiàn)。所以小說中的二房東們都對承租人進(jìn)行了各種信息的收集、歸納、分析、評價，從而做出了符合各自標(biāo)準(zhǔn)的篩選，并根據(jù)其需求提供相應(yīng)的租住面積和服務(wù)。

三.物業(yè)租賃合同

根據(jù)《罪與罰》中呈現(xiàn)的物業(yè)租賃管理情況，可以發(fā)現(xiàn)當(dāng)時的房東已經(jīng)具有很強(qiáng)的契約意識，并以此來約束管理承租人。所以當(dāng)盧任租賃了一套婚房并花錢裝修了一番之后，因?yàn)榛橐鋈∠朔康臅r候，盡管他還回去的房子幾乎是重新裝修過的，但還是遭遇了房東“無論如何也不同意廢除剛剛簽訂的租約，要求按寫進(jìn)租約的條款，支付全部違約金……”的違約處理方式。這里的租約其實(shí)就相當(dāng)于現(xiàn)代物業(yè)租賃管理過程中的租賃合同，是指出租人與承租人雙方約定，在一定的期限內(nèi)，出租人將特定的房屋租賃給承租人使用，承租人根據(jù)約定支付相應(yīng)租金的一種權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。現(xiàn)代物業(yè)租賃合同內(nèi)容一般包括：房屋租賃雙方的名稱（姓名）和居所；房屋的位置、結(jié)構(gòu)、面積、附屬設(shè)施，室內(nèi)設(shè)施狀況；押金和租金數(shù)額、支付方式；租賃期限；房屋使用要求和租賃用途；房屋的維修責(zé)任；房屋及室內(nèi)設(shè)施的安全性能；房屋使用產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用的繳納；違約責(zé)任和爭議解決辦法；其他約定[7]。通過租約的概念及內(nèi)容，不難看出其實(shí)租約本身就是一套具有法律約束力、行之有效的針對租賃物業(yè)的管理，小說中描述的“寫進(jìn)租約的條款”和現(xiàn)代物業(yè)租賃合同中的違約責(zé)任基本是相通的作用和意義?！蹲锱c罰》中的二房東們雖然是轉(zhuǎn)租人，但并不影響其利用“租約”對自己轉(zhuǎn)租的物業(yè)進(jìn)行規(guī)范管理，保護(hù)自己的合法權(quán)益。

四.房屋租賃登記管理

拉祖米欣第一次到拉斯科利尼科夫住處的時候，是通過居民地址查詢處查到其具體住址的，“那里只花了兩分鐘就給我查到了你的地址，你的名字登記在那兒”，可見，當(dāng)時的城市政府部門對外來人口和房屋租賃是有統(tǒng)一登記管理的。這和我們現(xiàn)行“商品房屋租賃管理辦法[8]”中要求的“房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃備案登記”基本是相一致的。通常房屋租賃登記備案的主要信息包含：名稱或姓名、出租人的居住地址；承租人的證件信息、名稱或姓名；出租房屋的位置、租金數(shù)額、租賃期限、租賃用途；以及其他需要登記記錄的內(nèi)容。房屋租賃登記備案具有維護(hù)秩序和管理作用，能夠明確租賃雙方的法律責(zé)任和權(quán)利，有利于房屋租賃市場的規(guī)范，為社會穩(wěn)定提供相應(yīng)的保障。拉祖米欣能那么快的在相關(guān)部門查詢到拉斯科利尼科夫的住址，警察處理公務(wù)能準(zhǔn)確無誤的將公文送達(dá)當(dāng)事人，郵差能精準(zhǔn)地送達(dá)信件……那么多“麇集在彼得堡市中心這些大街小巷里的居民”租住信息井井有條，應(yīng)該正是得益于當(dāng)時政府層面這種類似于現(xiàn)代房屋租賃登記的管理方式。

五.公共安全防范管理

《罪與罰》中出現(xiàn)頻次極高的“管院子的”和現(xiàn)代物業(yè)管理中的“保安”基本沒什么區(qū)別，相似度極高。“……這兒有三個、要么四個管院子的。那個年輕人沒碰到他們當(dāng)中的任何一個，立刻無人察覺地溜進(jìn)大門，往右一拐，溜上了樓梯?！边@是小說中“管院子的”首次現(xiàn)身，顯然他們此時執(zhí)行的是“出入管理”職責(zé)：對出入的車輛、物品、人員等進(jìn)行有效管理?！啊墒撬テ鹨粋€酒瓶，用酒瓶從背后打人，逢人就打。我趕緊去叫管理院子的……”，“……阿瑪莉婭·伊萬諾芙娜，應(yīng)當(dāng)報告警察，……先打發(fā)人去把管院子的找來……”這是小區(qū)里發(fā)生醉酒鬧事和失竊等治安事件的時候，需要找管院子的，管院子的是在執(zhí)行公共安全秩序維護(hù)和突發(fā)事件應(yīng)對的職責(zé)：遇有違法犯罪分子正在進(jìn)行行兇、行竊等行為時應(yīng)該立即報警，并配合、協(xié)助公安機(jī)關(guān)進(jìn)行制止，同時采取積極措施給予排險、搶救以盡可能降低損失。[9]“腋下夾著戶口簿的管院子的人……”、“迎面來了個管院子的人，手里拿著戶口簿……”，阿廖娜·伊萬諾夫娜及其妹妹莉扎薇塔被殺后管院子的被叫到公安局做詢問筆錄，這應(yīng)該是管院子的在協(xié)助所轄區(qū)域警察局（派出所）進(jìn)行（暫?。┤丝诘怯浌芾砗蜕鐣伟彩录善啤！皼]人夜里來租房子，再說，您該跟管院子的一道來。”這體現(xiàn)的是管院子的陪同看房的功能?？偨Y(jié)下來，小說中“管院子的”一詞出現(xiàn)了近60頻次，再現(xiàn)的主要是“管院子的”出入管理、公共安全秩序維護(hù)、突發(fā)事件應(yīng)對、配合警察局工作、陪同看房等職能，這與現(xiàn)代物業(yè)管理的公共秩序維護(hù)中保安的公共安全防范的工作內(nèi)容契合度極高。

六.針對性專項服務(wù)

《罪與罰》中的二房東根據(jù)承租人的具體情況提供的有償租賃服務(wù)內(nèi)容也不盡相同。拉斯科利尼科夫的房東為他提供的是一間供給伙食、有一個女仆伺候的“斗室”；拉祖米欣租的則是可以同時容納十五個人聚會的相當(dāng)大的房間，供給伙食，有兩個女仆伺候?！八藕颉钡膬?nèi)容大概包括：餐飲供給、室內(nèi)保潔、代收信件、代購物品、接待服務(wù)等，這些“伺候”具有專業(yè)化和有償性，既能滿足租客的個性化需求，又能增加二房東的經(jīng)濟(jì)收入。而馬爾梅拉多夫等租的僅僅是房屋，沒有附帶任何其他個性化服務(wù)。從現(xiàn)代物業(yè)租賃經(jīng)營的角度來看，這些房東已經(jīng)能夠根據(jù)承租人的需求提供個性化、多樣化、人性化、針對性的專項服務(wù)了，并通過該服務(wù)獲取物業(yè)租金以外的經(jīng)營性收入，這是物業(yè)租賃開展多種經(jīng)營的主要渠道之一?，F(xiàn)代物業(yè)針對性專項服務(wù)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了提高和改善業(yè)主或物業(yè)使用人的工作和生活質(zhì)量，為滿足部分業(yè)主或物業(yè)使用人的特殊需求而提供的各項服務(wù)[10]。通常是物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)先設(shè)好服務(wù)項目，公開服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等，當(dāng)業(yè)主或物業(yè)使用人有某項服務(wù)需求時，可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出并根據(jù)已公開的服務(wù)項目情況進(jìn)行自主選擇?！蹲锱c罰》中的二房東提供的“女仆伺候”內(nèi)容及目的和現(xiàn)代物業(yè)租賃經(jīng)營中的針對性專項服務(wù)可以說是大同小異，如出一轍。

文學(xué)不僅是一種語言文字的藝術(shù)，更是社會文化的一種重要再現(xiàn)形式，文學(xué)作品是通過對生活、社會、自然和人性的思考，以語言為抓手，以文字為媒介，形象地反映生活?！蹲锱c罰》是陀氏創(chuàng)作的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，是為陀氏贏得了世界聲譽(yù)的作品。其問世150多年來，持續(xù)被世界陀氏研究者層層挖掘，多維研究，不愧是最能代表陀氏風(fēng)格的作品。撇開《罪與罰》的作者和年代，聚焦物業(yè)管理，說他是一部現(xiàn)代小說也幾乎沒有違和感。陀氏筆下的物業(yè)租賃管理不僅房東有一套自己的管理方式，而且政府層面也有相應(yīng)的法律以規(guī)范當(dāng)時的物業(yè)租賃管理，形成了從招租、租客選擇、簽約、主管部門登記備案以及提供物業(yè)管理公共服務(wù)和專項服務(wù)等一系列的物業(yè)租賃和經(jīng)營管理的方法和措施，這些無疑是對19世紀(jì)60年代物業(yè)管理情況的真實(shí)再現(xiàn)。杰出的作家和作品總是能給人們帶來意想不到的收獲，或許陀氏本人也不會料到，他在《罪與罰》中描述的房屋租賃情節(jié)，不僅能為21世紀(jì)探索物業(yè)管理發(fā)展歷程的研究者提供如此這般的客觀依據(jù)，還能為文學(xué)研究者開辟別具一格的嶄新視角。

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[10]艾斌發(fā).物業(yè)管理實(shí)務(wù)[z]，國家行政學(xué)院出版社，2017。

（作者單位：上海邦德職業(yè)技術(shù)學(xué)院）