楊志常

摘?要：隨著我國政治經(jīng)濟環(huán)境的變化，房地產(chǎn)市場已逐步從增量時代向存量時代轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)要想存續(xù)，就必須轉(zhuǎn)變發(fā)展思維，注重發(fā)展質(zhì)量，向項目要管理效益。財務(wù)管理作為房地產(chǎn)項目管理的基礎(chǔ)工作，對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要性不言而喻。本文結(jié)合工作實際，從財務(wù)基礎(chǔ)、資金管理、稅務(wù)籌劃和管理會計四個維度論述如何從項目角度強化財務(wù)管理，助力房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)管理；資金管理；稅務(wù)籌劃

中圖分類號：F23?文獻標(biāo)識碼：A??doi：10.19311/j.cnki.16723198.2023.15.039

0?引言

隨著我國經(jīng)濟由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)也從過去的黃金時代走向白銀時代，存量市場的競爭日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的集中度進一步加強，行業(yè)分化加劇，房企紛紛轉(zhuǎn)型，尋求特色發(fā)展之路。在行業(yè)存量時代，房企不能再依靠過去的粗放式發(fā)展，而需要及時轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，練好內(nèi)功，打牢基礎(chǔ)，加強精細(xì)化管理，提高風(fēng)險防范能力。財務(wù)管理作為企業(yè)管理的重要內(nèi)容，既是做好管理工作的基礎(chǔ)，又是提升企業(yè)效益的關(guān)鍵。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，更是如此，穩(wěn)定的現(xiàn)金流和合理的負(fù)債水平是房企持續(xù)發(fā)展的重要保障，因此，做好財務(wù)管理工作，能夠最大限度確保房企的資金安全，為房企的發(fā)展壯大提供持續(xù)動力。

一般的房地產(chǎn)企業(yè)所采用的財務(wù)管控體系是“總部—項目”兩層管理，規(guī)模較大的企業(yè)中間會增加區(qū)域總部、城市公司或平臺公司這類的層級，項目以上的這些層級所行使的財務(wù)管理職能更多的是數(shù)據(jù)收集整合、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督等，對數(shù)字背后所包含的業(yè)務(wù)內(nèi)容了解有限，而項目財務(wù)工作則是直接參與項目經(jīng)營管理，掌握著一手資料和核心數(shù)據(jù)。因此，項目財務(wù)管理工作的好壞很大程度上影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展質(zhì)量。結(jié)合實際工作，從以下四個方面重點論述如何強化項目財務(wù)管理工作。

1?夯實財務(wù)管理基礎(chǔ)

固本強基就是要狠抓基礎(chǔ)、基層、基本功。財務(wù)管理是企業(yè)經(jīng)營管理的基礎(chǔ)，項目公司是大型房企的基本組成單位，而財務(wù)基礎(chǔ)工作就是做好財務(wù)管理的基本功。項目財務(wù)基礎(chǔ)工作對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管控體系構(gòu)建十分重要，它是基礎(chǔ)中的基礎(chǔ)。夯實財務(wù)管理基礎(chǔ)，需要以管理體系為保障，從細(xì)處著手，用標(biāo)準(zhǔn)化和專業(yè)化為支撐。

1.1?搭建財務(wù)體系，明確職責(zé)分工

對于財務(wù)工作而言，房地產(chǎn)項目不論大小，其所涉及的工作內(nèi)容大體相同，主要包括資金管理、會計核算、報表管理等，根據(jù)工作內(nèi)容設(shè)置管理架構(gòu)、職責(zé)分工。一般設(shè)定出納、會計、經(jīng)理三個管理崗位，通過多級復(fù)核提升財務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，但是有些規(guī)模比較小的項目，存在出納與會計同一人兼任，或者會計與經(jīng)理由同一人擔(dān)任的情況，這種不相容職務(wù)不分離的現(xiàn)象會嚴(yán)重?fù)p害會計數(shù)據(jù)的真實性、準(zhǔn)確性，甚至?xí)碡攧?wù)舞弊風(fēng)險。所以，要合理設(shè)置管理結(jié)構(gòu)，明確各自職責(zé)分工。出納的主要工作不僅是現(xiàn)金銀行賬戶管理、發(fā)票管理，還有資金預(yù)算編制、資金計劃執(zhí)行，參與項目融資工作，履行更多資金管理職責(zé)；會計工作比較繁瑣，包括報銷業(yè)務(wù)審核、資金支付復(fù)核、記賬、預(yù)算管理、稅務(wù)管理、編制報表等，所做的工作是基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)的主要來源；經(jīng)理的職責(zé)主要是審核和監(jiān)督，統(tǒng)籌財務(wù)工作，包括資金支付復(fù)核、賬務(wù)報表復(fù)核等。有了合理的架構(gòu)和職責(zé)分工，各項具體工作才能落到實處。

1.2?完善財務(wù)制度，細(xì)化工作流程

有規(guī)矩才能成方圓，制度是約束工作的有效手段。財務(wù)的工作涉及項目管理的方方面面，比較零碎、繁多，特別是費用報銷、工程款支付等與資金相關(guān)的業(yè)務(wù)，這就需要有明確的制度來約定標(biāo)準(zhǔn)、程序、方式等，具體有費用報銷制度、資金支出制度、銀行賬戶管理制度、財務(wù)用章管理制度、稅務(wù)管理制度、資金預(yù)算與計劃管理制度等。

工作流程猶如指導(dǎo)手冊，可以幫助財務(wù)人員快速熟悉工作，提升工作效率。一套完整的、操作性強的財務(wù)工作流程，是做好財務(wù)基礎(chǔ)工作的重要保障，可以預(yù)防差錯的出現(xiàn)，還能幫助財務(wù)人員從紛繁復(fù)雜的賬表數(shù)據(jù)中抽身出來，節(jié)省更多時間來思考財務(wù)工作如何更好地服務(wù)項目經(jīng)營管理，改善財務(wù)工作質(zhì)量。常用的工作流程包括收款開票流程、資金支付流程、會計核算標(biāo)準(zhǔn)化體系、賬務(wù)報銷流程、報表編制流程、報稅流程等。完備的制度和流程，是做好財務(wù)工作的有效保障。

1.3?加強知識培訓(xùn)，提升業(yè)務(wù)技能

財務(wù)工作有一定的政策性和實效性，特別是會計核算依據(jù)的準(zhǔn)則制度、房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅收政策，都會隨著經(jīng)濟的發(fā)展而處于不斷變化之中，財務(wù)工作所需的知識需要不斷地更新、鞏固和提高。項目管理者應(yīng)該要重視財務(wù)人員的知識培訓(xùn)，積極為財務(wù)人員提供培訓(xùn)機會，上級財務(wù)管理者更應(yīng)定期組織集中培訓(xùn)，加強財務(wù)人員的業(yè)務(wù)交流，提升業(yè)務(wù)技能；項目管理者還應(yīng)鼓勵財務(wù)人員參加專業(yè)證書考試，營造崇尚學(xué)習(xí)的氛圍，考試學(xué)習(xí)可以幫助財務(wù)人員建立更完備的財務(wù)知識體系。一定的知識儲備和業(yè)務(wù)技能，是做好財務(wù)工作的必要前提。

2?完善資金保障機制

資金是房地產(chǎn)企業(yè)的生命之源，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長、投資規(guī)模大，是典型的資金密集業(yè)務(wù)，房企拿地、開發(fā)建設(shè)都需要有資金的支持，持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流及低成本融資資金是房企賴以生存的重要保障。要確?，F(xiàn)金流穩(wěn)定有余，就需要在融資和資金管理上下功夫。

2.1?上下聯(lián)動，打造融資團隊

一般項目融資主要由項目財務(wù)部負(fù)責(zé)，雖然可以實現(xiàn)融資功能，但仍存在以下兩個問題：

一是項目財務(wù)部力量單薄，與金融機構(gòu)談判能力較弱，很多時候還需要集團總部的協(xié)助，即使有些融資能取得銀行批單，但融資成本并不是最佳的，如果從集團總部層面與金融機構(gòu)商談，融資成本還存在下降的空間。

二是集團總部在項目融資方案形成階段參與少，了解不多，在審批方案時容易出現(xiàn)與項目不同的意見，增加審批環(huán)節(jié)的溝通時間和成本。

在當(dāng)前融資環(huán)境趨緊、融資渠道收窄的背景下，調(diào)整優(yōu)化融資工作機制，也是適應(yīng)環(huán)境的一種嘗試。調(diào)整方向是集團總部建立專業(yè)融資團隊，最好是有一個專門的融資管理部門，集中融資職能。

首先，集團總部要增強融資能力，集中資源優(yōu)勢，對接資本市場。

其次，設(shè)立融資專員，主導(dǎo)項目融資，每個融資專員可以同時跟蹤好幾個項目，深入?yún)⑴c項目融資方案的設(shè)計，以集團名義與金融機構(gòu)溝通，必要時可以在項目一線工作一段時間，如果項目過多，還可以將該職能下放到區(qū)域總部。

最后，在工作機制中，項目財務(wù)部主要負(fù)責(zé)提供資料，管理融資后資金的使用。這樣的設(shè)計不僅增強了集團的融資能力，鍛煉了專業(yè)融資隊伍，還可以將融資方案審批工作前置，在融資初期就由集團把控，簡化后期審批流程，同時也便于集團掌握各個項目的融資節(jié)奏，統(tǒng)籌整體融資工作。

2.2?探索研究，創(chuàng)新融資方式

在房地產(chǎn)項目融資方式中，仍以傳統(tǒng)的銀行貸款為主，但隨著國家信貸政策的調(diào)整，項目采取傳統(tǒng)融資方式難度越來越大，因此，項目需要依靠集團的力量。整合資源優(yōu)勢，積極與金融專業(yè)機構(gòu)對接，研究創(chuàng)新融資方式，加強資本運作能力。從集團層面運用多種融資方式，建立融資組合，如發(fā)行債券、中期票據(jù)、開展資產(chǎn)證券化與保險機構(gòu)合作等，統(tǒng)籌合理調(diào)配資金，幫助項目解決資金困境。

2.3?想方設(shè)法，降低資金成本

房地產(chǎn)項目的資金使用量大，財務(wù)費用是壓縮項目利潤的主要方面，因此，有效降低資金使用成本尤為關(guān)鍵。在集團主導(dǎo)融資、盡量獲取低融資成本資金的前提下，項目應(yīng)該利用先進科學(xué)的財務(wù)管理方法控制資金使用成本。

一是要做好資金測算，不僅在項目獲取和開始階段測算所需資金，在項目運行過程中更要根據(jù)項目的進展測算未來一段時間的資金需求量，防止資金錯配，增加資金閑置成本。

二是要運用好資金預(yù)算工具，合理反饋資金需求，實時監(jiān)控資金的使用，防止資金計劃執(zhí)行嚴(yán)重偏離預(yù)算情況的出現(xiàn)。

三是要確保資金及時回流，盡可能縮短項目現(xiàn)金流回正時間，爭取多使用內(nèi)部低成本資金。

3?突出稅務(wù)籌劃效用

稅務(wù)籌劃是利用相關(guān)法律政策對納稅主體的經(jīng)營活動進行規(guī)劃安排，從而實現(xiàn)節(jié)約或避免不必要稅款支出的系列活動。常用的技術(shù)方法有減免稅技術(shù)、稅率差異技術(shù)、扣除技術(shù)、成本費用技術(shù)、延期納稅技術(shù)等。越來越多的房企將稅務(wù)籌劃作為一項重要的管理工具，房地產(chǎn)項目成本高、稅負(fù)大，進行合理的稅務(wù)籌劃，不僅能實現(xiàn)節(jié)稅，為項目帶來更大的利潤，更有助于提高項目管理水平。

房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，通常包含投資分析、前期工作、建設(shè)實施和租售服務(wù)等四個階段。要做好一個項目的稅務(wù)籌劃，離不開財務(wù)人員的參與，而且在項目開始階段就應(yīng)該介入，根據(jù)各個階段所涉及的開發(fā)業(yè)務(wù)提出供參考的籌劃建議。比如在前期手續(xù)辦理階段籌劃土地增值稅，根據(jù)項目當(dāng)?shù)囟愂照吆侠泶_定清算主體、開發(fā)產(chǎn)品分類、成本歸集方式、車位銷售方式等，根據(jù)最有利的清算方式指導(dǎo)前期證照辦理，爭取在項目前盤時實現(xiàn)最大程度的增稅退稅。再如在項目建設(shè)實施階段，主要考慮成本費用的規(guī)劃，哪些列入開發(fā)成本，哪些列入期間費用，可以將費用爭取最大程度的稅前扣除，從而節(jié)省企業(yè)所得稅。稅務(wù)籌劃方案的選擇都需要財務(wù)人員相應(yīng)調(diào)整會計賬務(wù)處理的方式，在達(dá)到稅務(wù)籌劃目的的同時，也優(yōu)化了項目的經(jīng)營管理方式。

4?增強管理會計職能

財務(wù)會計主要是對過去經(jīng)濟活動所形成的記錄，按照一定的原則方法進行核算，編制報表，一般對外提供，可稱為“外部會計”；而管理會計側(cè)重于依據(jù)企業(yè)已有財務(wù)信息針對企業(yè)管理過程中遇到的特定問題進行分析研究，向企業(yè)內(nèi)部各級管理人員輸出分析結(jié)果輔助經(jīng)營決策，主要是為企業(yè)內(nèi)部管理服務(wù)，可稱為“內(nèi)部會計”。項目財務(wù)工作更多的是發(fā)揮財務(wù)會計功能，而對管理會計涉及很少，有的也只是按照集團要求做的一些數(shù)據(jù)統(tǒng)計，沒有系統(tǒng)應(yīng)用。在項目中，增強管理會計職能，可以有助于財務(wù)人員將財務(wù)工作與經(jīng)營業(yè)務(wù)深度融合，為管理層提供更有效的經(jīng)營建議，提升項目經(jīng)營管理水平。要做好以下管理會計工作：

首先，需要項目公司領(lǐng)導(dǎo)層的高度重視與積極推動，因為它不是某一個部門的工作，涉及業(yè)務(wù)的各個方面，需要具備整合各項資源的能力。

其次，需要有扎實的財務(wù)會計基礎(chǔ)，為管理會計職能的行使提供準(zhǔn)確詳實的財務(wù)數(shù)據(jù)支持，以便于管理者做出更加準(zhǔn)確的決策判斷和業(yè)績評價。

最后，還要有人才儲備，從財務(wù)會計人員中選拔具有潛質(zhì)的人才，通過參與項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)業(yè)務(wù)知識，從專業(yè)型人才轉(zhuǎn)變?yōu)閺?fù)合型管理人才。

財務(wù)工作是貫穿項目始終的一項工作，是項目經(jīng)營管理中的重要組成部分，它雖然不能直接為項目帶來收入，但卻能間接為項目節(jié)省開支、增加利潤、創(chuàng)造效益。在越來越多企業(yè)推行精益化管理的時代，重構(gòu)組織結(jié)構(gòu)，重塑業(yè)務(wù)體系，提升專業(yè)化能力，實現(xiàn)流程化再造，向管理要效益，是房企謀求自身發(fā)展壯大的必由之路。本文從夯實財務(wù)工作基礎(chǔ)、完善資金保障機制、加強稅收籌劃和管理會計工作四個方面分析，為強化項目財務(wù)管理工作，提升項目管理水平，助力房企轉(zhuǎn)型升級實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展提供借鑒。

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